구판서
청솔세무회계사무소/공인회계사
11.설계비(148호에서 계속)
설계비는 건축사 면허가 있는 자가 건축법에 의한 건축물을 건축하기 위한 설계용역과 관련된 비용이다. 정비사업은 대부분 건축법상 허가대상 건축물에 해당되므로 건축사에 의한 설계도서가 작성되어야 한다.
정비조합에서 지출되는 설계비는 공사원가로 회계처리한다. 정비사업조합은 조합설립추진위원회 단계에서 설계비를 지급하는 데, 이 때 지급하는 설계비의 회계처리에 유의해야 한다. 설계비는 공사비의 한 부분이므로 설계비의 지급을 당기 비용으로 처리하면 안되고 재고자산인 미완성공사로 회계처리해야 한다.
국민주택을 건설하기 위한 설계용역은 부가가치세가 면세된다. ‘조세특례제한법’ 제106조에서는 전용면적 85㎡이하의 주택을 건설하기 위한 설계용역으로서 ‘건축사법’에 의하여 등록을 한 자가 공급하는 것은 부가가치세를 면세한다고 규정하고 있다.
따라서 정비사업조합이 설계비를 지급할 때는 건축사가 요구하는 부가가치세가 제대로 계산되었는지를 확인해야 한다. 국민주택규모 이하의 아파트 건축면적과 국민주택규모 이상의 아파트 건축면적, 상가 등 부속시설 건축면적을 계산하여 계산서와 세금계산서의 금액이 적정하게 안분되었는지를 정비사업조합이 검토해서 초과 지출되는 부가가치세가 없도록 예방해야 한다.
정비사업조합이 설계비로 지불한 부가가치세는 매입세액으로 공제받는다. 다만 지불한 총 부가가치세에서 조합원에게 공급되는 국민주택규모 이상의 아파트 면적에 해당되는 부가가치세는 매입세액이 불공제된다. 즉, 일반분양되는 국민주택규모 이상의 아파트에 해당되는 부가가치세 만이 매입세액으로 공제 받을 수 있다.
이렇게 매입세액이 불공제되는 부가가치세는 설계비인 공사원가에 포함되어 법인세 신고시 비용으로 인정받는다. 매입세액이 불공제된 금액은 조합원분에 대한 부가가치세가 불공제된 것이므로 법인세 신고시 조합원분과 일반분양분으로 비용안분시 조합원분에 안분해야 된다.
12. 회계 및 세무용역비
주택정비조합은 ‘도시 및 주거환경정비법’에 의하여 회계감사를 받아야 한다. 주택정비조합은 동 규정 제76조에 의하여 조합설립인가, 관리처분인가, 그리고 준공인가를 신청할 때, 즉 총 3회에 걸처서 공인회계사로부터 법정회계감사를 받아야 한다. 이 때 지출되는 법정감사비용과 매년 조합총회를 할 때 임의회계감사를 받는 주택정비조합의 회계감사비용, 그리고 특수목적으로 회계감사를 받았을 때 지출되는 회계감사비용이 있다.
세무용역비는 장부기장 대리, 결산장부 작성, 부가가치세 신고, 원천세 신고, 4대보험 신고, 법인세 신고, 배당소득세 신고, 관리처분계획인가서의 사업수지분석, 양도세 자문 등에 지출되는 비용이다.
이러한 회계 및 세무용역비는 조합운영비에 포함된다. 따라서 용역비로 조합이 지출한 부가가치세는 매입세액공제 대상이다. 다만 지불한 부가가치세 전액이 공제대상이 아니고 일부만이 매입세액공제 대상이다.
국민주택규모 이상인 아파트와 상가 중 일반분양되는 건축물에 대한 부분만이 매입세액 공제대상이고, 조합원분에 해당하는 아파트와 상가 그리고 국민주택규모 이하 아파트의 일반분양분은 매입세액이 불공제되기 때문이다.
또한 토지분양에 해당되는 것도 매입세액 불공제되는 데, 이러한 사유로 조합이 조합운영비로 지출되는 부가가치세에서 매입세액이 공제되는 부분은 미미하고 대부분의 부가가치세는 불공제되고 있는 것이 일반적이다.
13.청산토지매입비(용지비)
재건축·재개발사업 과정에서 사업지구내의 토지·건물을 조합 또는 조합원이 매입하는 경우가 있다.
재건축·재개발에 동의하지 않는 자의 부동산, 미계약 조합원의 부동산, 2주택으로 분양대상 제외 부동산, 토지만 소유한 조합원의 부동산, 비점유 국·공유지를 조합이 취득하는 경우가 있다.
‘도시 및 주거환경정비법’에서는 재건축에 참여하지 아니하는 자의 토지 및 건축물에 대하여 ‘집합건물법’ 제48조에 따라 매도청구할 수 있으며, 조합원 중 분양신청을 하지 아니한 자 또는 관리처분계획에 의하여 분양대상에서 제외된 자에 대하여는 현금으로 청산한다고 규정하고 있다.
청산토지 매입비는 수용, 매도청구 또는 협의매수에 의하여 조합원 토지 또는 건축물을 매수하기 위한 지출과 그에 따른 등기비 등 부대비용이다. 이러한 지출은 용지비로 회계처리하면 된다.
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