1. 건축심의
건축심의는 건축허가의 한 과정으로서 도시경관을 확보하고, 건축물의 구조나 안전을 확보하는 데 매우 중요한 역할을 하게 하는 수단이라 할 수 있다.

 

건축위원회에서 그 역할을 담당하는데 국토해양부에는 중앙건축위원회가 있으며, 시·군·구에는 지방건축위원회가 있어서 〈건축법〉 시행령과 건축조례에서 정하는 사항을 심의한다.

 

건축위원회의 심의는 의결기관이 아닌 자문이기 때문에 허가권자는 그 결과에 반드시 구속될 필요는 없다고 본다. 그러나 대부분의 허가권자는 심의내용대로 심의결과를 통보한다.

 

서울시의 경우 서울특별시건축위원회는 분양대상건축물(건축법 시행령 제5조제4항제4호)로서 연면적의 합계가 10만㎡ 이상이거나 21층 이상인 건축물의 건축에 관한 사항(이 경우 16층 이상의 건축물로서 300세대·실 이상인 공동주택)에 대해 심의대상으로 하고 있다. 구의 건축위원회는 분양대상건축물(건축법 시행령 제5조제4항제4호)로서 3천㎡이상~10만㎡미만 건축물이거나 21층 미만 건축물의 건축에 관한 사항을 심의대상으로 한다.

 

정비구역이 지정된 구역내의 주택재개발사업 및 주택재건축사업의 경우 건축물의 주용도·건폐율·용적률·높이에 관한 계획 등에 관한 사항은 정비구역 지정절차에서 도시계획위원회의 심의에 의해 결정된다.

 

공동주택 및 주택단지의 공개공간 및 공유시설물과 공간적, 형태적으로 통합되고 지역 고유성과 역사성을 반영하여 품격 높은 주거환경을 조성하기 위하여 국토부는 ‘공동주택 디자인 가이드라인’(국토해양부고시 제2009-855호, 2009. 9. 8.)을 제정하여 운영하고 있다.

 

서울시는 높은 수준의 주거문화를 창출하고 디자인이 우수한 공동주택 건축계획을 유도·촉진하기 위하여 ‘서울특별시 건축위원회 공동주택 심의기준’(2008. 6. 1. 제정)을 제정하여 운영하고 있다. 이외 서울시는 ‘서울특별시 건축위원회 공동주택 건축심의에 관한 규칙’(1999. 3. 5. 제정)을 두고 있다.

 

정비구역이 지정되지 않은 구역에서의 주택재건축사업은 정비구역 지정절차를 거치지 않으므로, 건축물의 주용도·건폐율·용적률·높이 등에 관한 계획은 도시계획위원회의 심의가 아닌 건축위원회의 건축심의에 의해 결정된다.

 

시장·군수는 정비구역이 아닌 구역에서 시행하는 주택재건축사업의 사업시행인가를 하고자 하는 경우에는 시·군·구에 설치하는 건축위원회의 심의를 거쳐야 한다(법 제28조제2항).

 

건축위원회의 심의사항은 다음과 같다(시행령 제39조).
①공동이용시설 설치계획 ②건축물의 주용도·건폐율·용적률·높이에 관한 계획 ③환경보전 및 재난방지에 관한 계획 ④정비기반시설의 설치계획 ⑤건축물의 건축선에 관한 계획.
〈국토의 계획 및 이용에 관한 법률〉 제51조의 규정에 의하여 지정된 지구단위계획구역인 경우 도시계획위원회의 심의(건축위원회와 공동으로 하는 심의를 포함한다)를 거쳐 지구단위계획으로 결정된 사항을 제외한다(시행령 제39조).

 

 

2. 사업시행계획서 작성
사업시행자는 정비계획에 따라 다음의 사항을 포함하여 사업시행계획서를 작성하여야 한다(법 제30조).
①토지이용계획(건축물배치계획 포함) ②정비기반시설 및 공동이용시설의 설치계획 ③임시수용시설을 포함한 주민이주대책 ④세입자의 주거 및 이주 대책 ⑤임대주택의 건설계획(주택재건축사업의 경우 제30조의3 제2항에 따른 재건축소형주택의 건설계획을 말함) ⑥건축물의 높이 및 용적률 등에 관한 건축계획 ⑦정비사업의 시행과정에서 발생하는 폐기물의 처리계획 ⑧교육시설의 교육환경 보호에 관한 계획(정비구역으로부터 200m 이내에 교육시설이 설치되어 있는 경우에 한함).
시ㆍ도 조례가 정하는 사항은 다음의 사항 중 해당 정비사업에 필요한 사항을 말한다(시행령 제41조 제2항).

 

①정비사업의 종류ㆍ명칭 및 시행기간 ②정비구역의 위치 및 면적 ③사업시행자의 성명 및 주소 ④설계도서 ⑤자금계획 ⑥철거할 필요는 없으나 개보수할 필요가 있다고 인정되는 건축물의 명세 및 개보수계획 ⑦정비사업의 시행에 지장이 있다고 인정되는 정비구역안의 건축물 또는 공작물 등의 명세 ⑧토지 또는 건축물 등에 관한 권리자 및 그 권리의 명세 ⑨공동구의 설치에 관한 사항 ⑩정비사업의 시행으로 법 제65조제2항의 규정에 의하여 용도폐지되는 정비기반 시설의 조서ㆍ도면 및 그 정비기반시설에 대한 2 이상의 감정평가업자의 감정평가서와 새로이 설치할 정비기반시설의 조서ㆍ도면 및 그 설치비용 계산서 ⑪사업시행자에게 무상으로 양여되는 국ㆍ공유지의 조서 ⑫토지등소유자가 자치적으로 정하여 운영하는 규약 ⑬빗물처리계획 ⑭기존주택의 철거계획서(석면을 함유한 건축자재가 사용된 경우에는 그 현황과 동 자재의 철거 및 처리계획을 포함한다) ⑮정비사업 완료 후 상가세입자에 대한 우선 분양 등에 관한 사항.