추진위원회설립승인을 받은 뒤에 추진위원회가 할 업무는 ‘①정비사업전문관리업자의 선정 ②개략적인 사업시행계획서의 작성 ③조합설립인가를 받기 위한 준비업무 ④조합정관 초안 작성 ⑤조합설립을 위한 토지등소유자의 동의서 징구 ⑥조합의 설립을 위한 창립총회의 개최’라는 것을 이제 대부분 알게 되었다. 그런데 추진위원회라는 것이 결국은 조합을 설립하기 위한 전초적인 조직이라는 점을 고려하면 위 업무 중 ‘⑤조합설립을 위한 토지등소유자의 동의서 징구 ⑥조합의 설립을 위한 창립총회의 개최’가 가장 중요한 업무가 될 것이다. 그래서 조합설립동의서 징구는 어떻게 하며, 총 토지등소유자 중 몇 명으로부터 동의서를 받아야 하며, 창립총회 개최는 어떻게 하고, 안건을 어떻게 하여야 하는지에 관하여 살펴보도록 하겠다.

 

 

가. 조합설립동의를 받아야 하는 경우
〈도시 및 주거환경정비법〉에서 정하는 정비사업 4가지 중 조합을 설립하여 사업을 추진할 수 있는 방식이 △주택재개발사업 △주택재건축사업 △도시환경정비사업이다. 나머지 1가지 사업인 ‘주거환경개선사업’은 조합을 설립하는 방식으로 하는 것이 아니라 시장·군수 또는 한국토지주택공사 등이 사업시행자가 되어 진행하는 것이기 때문에 조합을 설립하지 않는다. 물론 위 3가지 사업도 일정비율의 토지등소유자의 동의를 얻어 시장·군수가 직접 사업을 시행하거나 지정개발자 또는 한국토지주택공사를 사업시행자로 지정하여 사업을 진행할 수 있다(도정법 제8조제4항 참조).

 

 

나. 조합설립동의서 양식
위와 같이 3개의 정비사업에서 조합설립을 할 경우에는 조합설립동의서를 토지등소유자로부터 받아야 하는데, 이때 토지등소유자로부터 받는 조합설립동의서 양식은 추진위원회에서 임의적으로 만드는 것이 아니라 〈도정법〉 시행령 제26조, 〈도정법〉 시행규칙 제7조에 의하여 〈도정법〉 시행규칙 별지 제4호의2 서식의 주택재개발사업·도시환경정비사업조합 설립동의서 또는 별지 제4호의3 서식의 주택재건축정비사업조합설립동의서를 이용하여 조합설립동의서를 받아야 한다.

 

다만 위 동의서 양식대로 받은 것이 또 문제가 되어 조합설립무효에 대한 불안감이 있을 수 있으나, 최소한 2008년 12월 17일에 개정되어 시행된 위 별지서식의 조합설립동의서대로 징구하면 조합설립무효가 될 가능성은 별로 없다고 하겠다.

 

 

다. 조합설립동의율
조합설립인가를 받기 위하여는 〈도정법〉 제16조제1항부터 제3항까지의 규정에 따른 동의를 받은 후 조합설립인가의 신청 전에 조합설립을 위한 창립총회를 개최하여야 한다(도정법 제22조의2).

 

따라서 조합설립인가를 받기 위하여는 ‘사전에 창립총회를 개최’하여야 하는데, 이 조합창립총회를 개최하기 위하여는 사전에 ‘〈도정법〉 제16조제1항부터 제3항까지의 규정에 따른 동의’를 받아야 하기 때문에 조합설립동의율을 먼저 갖추지 않으면 조합설립인가는 물론 창립총회 자체도 무효가 될 가능성이 있기 때문에 조합설립동의율이 상당히 중요한 것이다. 조합설립동의율에 관하여 먼저 설명하도록 하겠다.

 

(1) 주택재개발사업, 도시환경정비사업
주택재개발사업 및 도시환경정비사업의 추진위원회가 조합을 설립하고자 하는 때에는 “토지등소유자의 4분의 3이상 및 토지면적의 2분의 1이상의 토지소유자”의 동의를 얻어 정관 및 국토해양부령이 정하는 서류를 첨부하여 시장ㆍ군수의 인가를 받아야 한다.

 

위 내용 중에 유의하여야 할 점은 3/4이상의 동의를 받아야 하는 것은 ‘토지등소유자’이고, 1/2이상의 동의를 받아야 하는 것은 ‘토지소유자의 토지면적’이라는 점이다. 이때 ‘토지등소유자’라고 함은 ‘정비구역안에 소재한 토지 또는 건축물 소유자 또는 그 지상권자’를 의미하는 것이므로(도정법 제2조제9호) 토지를 소유하거나 또는 건축물을 소유하거나 또는 지상권을 가지고 있는 자들 모두 토지등소유자의 개념에 포함된다. 때문에 계산을 잘 하여야 할 것이다.

 

반면에 토지면적의 1/2이상 동의에 관하여는 토지소유자들이 소유하고 있는(건축물과 토지를 동시에 소유하고 있는 자의 토지면적도 당연히 포함된다) 토지면적 중에서 1/2이상의 동의를 받아야 하기 때문에 토지등소유자와는 또 다르게 계산하여야 할 것이다.

 

(2) 주택재건축사업
〈도정법〉 제16조제2항과 제3항을 보면 주택재건축사업의 조합설립동의에 관하여 다음과 같이 규정되어 있다(설립인가와 관련된 부분만 발췌함)

 

① 주택재건축사업의 추진위원회가 조합을 설립하고자 하는 때에는 〈집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률〉 제47조제1항 및 제2항의 규정에 불구하고 주택단지안의 공동주택의 각 동(복리시설의 경우에는 주택단지안의 복리시설 전체를 하나의 동으로 본다)별 구분소유자의 3분의 2 이상 및 토지면적의 2분의 1 이상의 토지소유자의 동의(공동주택의 각 동별 구분소유자가 5 이하인 경우는 제외한다)와 주택단지안의 전체 구분소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 4분의 3 이상의 토지소유자의 동의를 얻어 정관 및 국토해양부령이 정하는 서류를 첨부하여 시장ㆍ군수의 인가를 받아야 한다.

 

② 위 제1항의 규정에 불구하고 주택단지가 아닌 지역이 정비구역에 포함된 때에는 주택단지가 아닌 지역안의 토지 또는 건축물 소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 3분의 2 이상의 토지소유자의 동의를 얻어야 한다. 〈개정 2007.12.21〉
위 내용이 복잡하게 되어 있는데, 이를 간단히 요약하여 유의할 점을 말하면 다음과 같다.

 

첫째, 각 동별 요건과 주택단지 안 전체 동의요건을 모두 갖추어야 한다. 둘째, 각동별 요건과 주택단지안 전체 동의요건의 내용이 다르다는 점을 알아야 한다. 셋째, 주택단지가 아닌 지역이 구역이 정비구역에 포함된 경우에 있어서 정비구역 전체가 주택단지가 아닌 경우(예를 들어 단독주택재건축의 경우)에는 정비구역 전체에 대하여 〈도정법〉 제16조제3항의 동의율을 충족하여야 하고, 일부는 주택단지이고 일부는 주택단지가 아닌데 정비구역안에 포함된 때에는 주택단지부분은 〈도정법〉 제16조제2항의 동의율을, 주택단지가 아닌 부분은 〈도정법〉 제16조제3항의 동의율을 충족하여야 한다.

 

위에서 말하는 주택단지라고 함은 주택 및 부대ㆍ복리시설을 건설하거나 대지로 조성되는 일단의 토지로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 일단의 토지를 말한다.(도정법 제2조제7호)

 

가. 〈주택법〉 제16조에 따른 사업계획승인을 받아 주택과 부대ㆍ복리시설을 건설한 일단의 토지
나. 가목에 따른 일단의 토지 중 도시계획시설인 도로나 그 밖에 이와 유사한 시설로 분리되어 각각 관리되고 있는 각각의 토지
다. 가목에 따른 일단의 토지 2 이상이 공동으로 관리되고 있는 경우 그 전체 토지
라. 제41조에 따라 분할된 토지 또는 분할되어 나가는 토지
마. 〈건축법〉 제11조에 따라 건축허가를 얻어 아파트 또는 연립주택을 건설한 일단의 토지

 

가. 창립총회의 의의
조합설립을 위한 창립총회는 조합설립인가를 받기 전에 추진위원회 단계에서 조합설립을 위하여 개최하는 총회이기 때문에 조합총회(즉, 조합설립인가 후에 개최하는 조합총회)는 아니고, 단지 조합을 창립하기 위한 임의적인 총회에 불과하다. 

 

따라서 조합설립인가 후에 개최되는 조합총회에서 결의하여야 할 사항을 미리 조합창립총회에서 결의할 수가 없으며, 그 중에 특히 시공사선정을 하게 되면 이는 〈도정법〉 제11조(시공자의 선정), 제84조의3(벌칙)에 위반되어 형사처벌 받을 가능성이 있으므로 절대로 조합창립총회에서 시공사를 선정하여서는 안 될 것이다.

 

 

나. 창립총회 개최 시기
조합창립총회는 〈도정법〉 제16조제1항부터 제3항까지의 규정에 따른 동의를 받은 후 조합설립인가의 신청 전에 개최해야 한다.

 

 

다. 창립총회 개최시 동의율 충족에 대한 증명
〈도정법〉 제16조제1항부터 제3항까지의 동의를 얻은 후 조합창립총회를 개최하여야 하기 때문에 조합설립동의율을 충족하지 못한 상태에서 창립총회를 개최하면 조합창립총회가 무효일 가능성이 있다.

 

따라서 조합창립총회가 무효가 되지 않으려면 창립총회 개최당시에 〈도정법〉 제16조제1항부터 제3항까지에 정한 내용에 따라 동의율을 충족하였다는 점을 증명하여야 한다. 그런데 동의서를 징구해 보면 동의서 제출일자를 기재하지 않는 경우도 있고, 또 창립총회 개최후에 동의서를 징구하여 소급하여 날자를 기입하는 등 편법을 동원하는 사업장들이 제법 있다. 이들 사업장은 앞으로 창립총회 개최시에 동의율을 충족하였는지 여부에 관하여 상당히 법적 분쟁이 많을 것으로 예상된다.

 

따라서 이러한 분쟁을 사전에 막기 위하여는 추진위원회에서 징구한 조합설립동의서를 총회개최 전에 공증사무소에 가지고 가서 확정일자인을 받는 것이 좋을 것으로 판단된다. 그러면 최소한 확정일자인을 받을 당시에 존재하는 동의서의 숫자가 확인 가능하므로 위 동의율 충족을 쉽게 증명할 수 있을 것이다.

 

 

라. 창립총회 소집대상자
창립총회 개최를 위하여 총회소집공고 및 통보를 하게 되는데, 이때 통보를 하여야 할 대상자는 ‘토지등소유자등’이다(도정법 시행령 제22조의 2).

 

주택재개발사업 또는 도시환경정비사업의 경우에는 ‘정비구역안에 소재한 토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자’를 말하고, 주택재건축사업의 경우에는 ‘①정비구역안에 소재한 건축물 및 그 부속토지의 소유자’ 또는 ‘②정비구역이 아닌 구역안에 소재한 대통령령이 정하는 주택 및 그 부속토지의 소유자와 부대ㆍ복리시설 및 그 부속토지의 소유자’를 말한다.

 

주의하여야 할 점은 〈도정법〉 시행령 제22조의2가 2009년 8월 11일에 신설되기 전까지는 주택재건축사업의 경우에는 토지등소유자중 조합설립에 동의한 자만 총회소집통보를 하면 되는 것으로 판례상 인정되었다. 그러나 위 〈도정법〉 시행령 제22조의 2가 2009년 8월 11일에 신설된 뒤로는 주택재건축사업의 경우에도 조합설립동의 여부를 불문하고 ‘토지등소유자’ 전원에게 총회소집통보를 하여야 한다는 점이다.

 

 

마. 창립총회 소집공고 및 통지
추진위원회는 창립총회 14일전까지 회의목적·안건·일시·장소·참석자격 및 구비사항 등을 인터넷 홈페이지를 통해 공개하고, 토지등소유자에게 등기우편으로 발송·통지하여야 한다(도정법 시행령 제22조의 2).

 

이때 주의하여야 할 점은 일반적인 주민총회나 조합총회의 경우에는 총회개최 14일전에 소집공고를 하고, 7일전에 우편으로 발송하도록 되어 있는데, 위 창립총회의 경우에는 14일전까지 등기우편으로 발송하도록 규정되어 있는 점이다.

 

 

바. 창립총회 소집공고 및 통지
창립총회는 추진위원회 위원장의 직권 또는 토지등소유자 5분의 1이상의 요구로 추진위원회 위원장이 소집한다. 다만 토지등소유자 5분의 1이상의 소집요구에도 불구하고 추진위원회 위원장이 2주 이상 소집요구에 응하지 아니하는 경우 소집요구한 자의 대표가 소집할 수 있다(도정법 시행령 제22조의2 제3항).

 

조합설립동의율이 충족되었음에도 불구하고 추진위원장이 자신이 조합장이 되기에는 분위기가 좋지 않다는 등의 사유로 조합창립총회 개최를 의도적으로 미루는 경우도 있을 수 있다. 따라서 이러한 경우에도 토지등소유자들이 창립총회 개최를 요구할 수도 있고, 또 직접 개최할 수도 있도록 규정을 두었다.

 

 

사. 창립총회 안건
창립총회에서는 다음의 사항을 안건으로 하여 총회를 개최하여야 한다.
1. 조합정관의 확정
2. 조합임원의 선임
3. 대의원의 선임
4. 그 밖에 필요한 사항으로서 제2항에 따라 사전에 통지한 사항

 

조합임원에는 조합장, 이사, 감사가 해당되며 대의원들도 조합창립총회에서 선정하게 되며, 기타 조합정관을 확정하고, 예산안 등 필요한 안건을 상정하면 될 것이다.

 

 

아. 창립총회 참석자 및 의사결정자
창립총회의 의사결정은 토지등소유자(주택재건축사업의 경우 조합설립에 동의한 토지등소유자로 한정한다)의 과반수 출석과 출석한 토지등소유자 과반수 찬성으로 결의한다. 다만 조합임원 및 대의원의 선임은 창립총회에서 확정된 정관에서 정하는 바에 따라 선출한다(도정법 시행령 제22조의 5항).

 

즉, 주택재건축사업의 경우에는 총회소집통지는 조합설립동의 여부를 불문하고 모든 토지등소유자에게 다 해야 하지만, 총회장입장 및 의사결정권인 투표권행사는 조합설립에 동의한 토지등소유자로 국한하고 있는 것이다.
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