지난 7월 1일 오세훈 서울시장이 발표한 재개발·재건축의 공공관리자 도입방안을 두고 각각의 이해 관계자들이 뜨거운 관심을 보이고 있다.

 

우선 서울시가 시행하고자 하는 공공관리자제도는 다음과 같다. 구청장이 정비업체를 직접 선정하고 주민들로 구성된 조합설립추진위원회가 설계업체, 시공자 등을 선정하되 구청장 또는 구청장을 대행하는 공공관리자가 선정과정을 관리하는 것이다. 공공관리대행은 주택공사, SH공사, 신탁회사 등이 할 수 있다.

 

조합의 협력업체들과 조합의 부정 사슬을 단절시키겠다는 취지이다. 이러한 제도가 정착되면 공사원가 절감으로 분양가를 낮출 수 있고, 공사기간도 단축할 수 있다는 것이 서울시의 주장이다.

 

서울시는 올해 하반기에 국토해양부의 협조 하에 〈도시 및 주거환경정비법〉을 개정할 계획이라고 한다.
문제는 부작용이 만만치 않다는 것이다. 현재 조합설립을 추진 중인 곳은 법 개정의 파급 효과가 적겠지만, 조합설립이 완료된 곳과 시공자 선정을 마친 곳에서는 조합원 사이의 주도권 다툼으로 혼란이 가중되고 있다.

 

또한 지방자치단체 또는 공공기관이 재개발·재건축의 과도한 참여로 민간비리가 없어지고 공공비리가 증가된다면 이 제도 개선의 효과가 있겠는가?

 

제도적인 비리는 법의 개정을 통해서 막아야 한다. 이번 서울시의 의도대로 법 개정이 이루어진다면 또 다른 ‘옥상옥’ 감독기관의 탄생을 예고하는 것이 아닐까 우려된다.

 

조합 외부인의 회계감사가 제 기능을 발휘한다고 해도 조합과 협력업체간의 불미스러운 거래를 밝혀내기는 한계가 있다.

 

외부감사인은 수사권이 없기에 회계적인 거래에 대해서 자금거래나 증빙서류가 구비돼 있다면 적정한 거래로 추정할 수밖에 없다. 또한 비회계적 거래인 알선, 특혜 등은 더욱 적발하기가 어렵다. 그렇다고 모든 조합의 회계적, 비회계적인 거래를 관계기관이 수사의 잣대로 검증하는 것은 현실적으로 불가능하다. 따라서 조합에 참여하고 있는 모든 조합원의 도덕적인 소양과 양식이 요구가 된다.

 

조합의 내부 감사와 외부 감사가 상호 조화를 형성하여 조합 집행부를 견제해야 한다. 조합 내부 감사는 일반적으로 회계적인 지식이 부족한 편이지만, 조합 내부의 행정집행 절차 등을 소상히 알 수 있기에 비회계적인 업무감사에 좀 더 치중한 감사업무를 수행해야 한다.

 

외부감사인인 공인회계사는 회계적인 지식이 풍부하므로 자금, 회계, 세무 등 회계감사에 치중해야 한다. 이러한 내부와 외부의 감사인은 조합 집행부의 업무 처리 과정을 감시하는 제 기능을 발휘해야 한다.

 

공인회계사가 회계감사를 수행할 때 고려해야 할 중요한 질적 요소는 다음과 같다. 조합회계가 부적절하거나 부당한 기재에 따라 조합원이 오도될 수 있는 경우이다.

 

두 번째는 법규위반으로 인하여 조합이 규제를 받아 조합의 사업이 침해받을 가능성이 있는 경우의 법규위반이다.

 

세 번째는 조합원 내부에 몇 개의 집단이 생겨서 각각의 집단 간에 주도권 다툼으로 사업시행에 중대한 영향이 발생되는 경우이다.

 

네 번째는 상대적으로 소액의 예외사항도 계속 반복되는 경우, 누적적으로는 재무제표에 중요한 영향을 미칠 수 있는 가능성이다. 매달 발생되는 오류가 있다면 잠재적으로는 중요한 왜곡표시의 징후가 될 수 있다.

 

다섯 번째는 재무제표 전체적인 수준에서의 중요성과 개별 계정잔액, 거래 및 공시사항 수준에서의 중요성을 동시에 고려해야 한다.

 

여섯 번째는 계약조건의 잠재적인 위약 가능성, 특수관계자간의 비정상적인 거래이다.

 

일곱 번째는 손익의 조작, 거래의 적법성 여부 및 기타 의도적인 왜곡표시 등의 예외사항이다.

 

기타 질적 고려 사항으로는 예외사항이 자금흐름에 미치는 영향의 정도, 협력업체의 업무 수행 능력, 조합 자금 부족의 대처 방안, 조합사업의 계속가능성, 조합집행부의 특성과 경영방침 등이 있다.

 

이러한 질적인 고려요소가 구체적으로 어떠한 것인가를 다음 기고에서 살펴보겠다.
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