추진위원회설립승인을 받기 위하여는 토지등소유자 과반수의 동의를 받아야 한다. 이때 동의자수를 산정하는 방법이 따로 있는가?

 

 

현행 정비사업은 주거환경개선사업, 주택재개발사업, 주택재건축사업, 도시환경정비사업 등 4가지 사업이 있다.

 

이 4가지 사업은 일정율의 토지등소유자의 동의를 얻어야만 사업을 진행할 수 있는데, 이때 동의를 얻어야 하는 토지등소유자의 범위가 사업별로 다르다. 크게 △주거환경개선사업, 주택재개발사업, 도시환경정비사업 및 △주택재건축사업의 2부류로 나뉘어서 토지등소유자의 개념을 구분하고 있다. 따라서 이 개념을 정확하게 파악하고 있어야만 총 토지등소유자의 숫자가 계산이 되고, 또 총 토지등소유자의 숫자가 계산이 되어야만 동의한 사람의 동의율이 계산될 수가 있다.

 

사업현장에서는 총 ‘토지등소유자의 50.8% 동의’와 같이 토지등소유자의 과반수만 넘게 되면 바로 추진위원회설립 승인을 받는 것이 거의 대부분이기 때문에 간혹 이 계산을 잘못하여 추진위원회설립 승인이 취소되는 경우가 있다. 따라서 별로 중요시 하지 않는 토지등소유자의 개념을 다시 한번 더 정확하게 파악을 할 필요가 있다고 할 것이다.

 

 

이미 앞에서 설명드린 것이지만 한번 더 토지등소유자의 개념을 살펴보면 아래와 같다. 〈도시 및 주거환경정비법〉 제2조(용어의 정의)제9호에 아래와 같이 규정되어 있다.

 

 

9. ‘토지등소유자’라 함은 다음 각목의 자를 말한다.
   가.  주거환경개선사업·주택재개발사업 또는 도시환경정비사업의 경우에는 정비구역안에 소재한 토지 또는 건축물 소유자 또는 그 지상권자
   나.  주택재건축사업의 경우에는 다음의 1에 해당하는 자
      (1) 정비구역안에 소재한 건축물 및 그 부속토지의 소유자
      (2) 정비구역이 아닌 구역안에 소재한 대통령령이 정하는 주택 및 그 부속토지의 소유자와 부대·복리시설 및 그 부속토지의 소유자

 

 

즉, 주택재건축사업의 경우에는 건축물 및 그 부속토지를 모두 소유하고 있는 자만이 토지등소유자에 해당하는데 비하여, 주거환경개선사업·주택재개발사업 또는 도시환경정비사업의 경우에는 토지 또는 건축물중 하나만 소유하여도 되며, 토지를 이용할 수 있는 권한을 가진 지상권자도 토지등소유자에 해당되도록 규정되어 있다.

 

예를 들어 주택재개발정비구역안에 토지만을 가진 사람이 있거나 건물만을 가진 사람이 있을 때에는 토지나 건물 소유자 모두 토지등소유자에 포함된다.

 

하지만 주택재건축정비구역안의 주택단지 안에서 토지만을 가진 사람이 있거나 건물만을 가진 사람이 있을 때에는 주택재건축사업의 토지등소유자의 개념에는 포함되지 않는다. 따라서 이러한 점을 잘 감안하여 토지등소유자의 총 숫자부터 잘 계산해야 한다.

 

 

〈도정법〉 시행령 제28조에는 아래와 같이 동의자수 산정방법에 관한 규정이 있다.

 

 

(1) 주택재개발사업과 도시환경정비사업의 경우

① 1필지의 토지 또는 하나의 건축물이 수인의 공유에 속하는 때에는 그 수인을 대표하는 1인을 토지등소유자로 산정할 것.

 

☞예를 들어 1필지의 토지를 3명이 공유하고 있거나, 1개의 건축물을 3명이 공유하고 있을 때에는 분명히 등기부상에 등재된 소유자는 3명이다. 하지만 이 3명을 전부 다 토지등소유자로 산정하게 되면 흔히 말하는 ‘지분쪼개기’를 하여 토지등소유자의 숫자를 무한정 늘릴 수가 있기 때문에 이를 방지하기 위하여 그 수인을 대표하는 1인을 토지등소유자로 산정하게 되는 것이다.

 

 

② 토지에 지상권이 설정되어 있는 경우 토지의 소유자와 해당 토지의 지상권자를 대표하는 1인을 토지등소유자로 산정할 것.

 

 

☞지상권자라고 함은 ‘타인의 토지에 건물 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 그 토지를 사용하는 권리’를 가진 자를 말한다(민법 제279조). 그러므로 지상권자는 그 토지의 소유자가 아니기 때문에 같은 토지에 소유자와 지상권자 등 2사람의 권리자가 생기게 된다.

 

그래서 현행법령은 이를 해결하기 위하여 해당토지의 토지소유자와 지상권자가 협의하여 대표자 1명을 지명하게 되면 그 대표자를 토지등소유자로 산정하게 되는 것이다.

 

 

③ 1인이 다수 필지의 토지 또는 다수의 건축물을 소유하고 있는 경우에는 필지나 건축물의 수에 관계없이 토지등소유자를 1인으로 산정할 것. 다만, 도시환경정비사업의 경우 토지등소유자가 정비구역 지정 후에 정비사업을 목적으로 취득한 토지 또는 건축물에 대하여는 종전 소유자를 토지등소유자의 수에 포함하여 산정하되, 이 경우 동의 여부는 이를 취득한 토지등소유자에 의한다.

 

 

☞만약에 1사람이 여러 필지의 토지를 소유하고 있거나, 여러 채의 건축물을 소유하고 있는 경우에는 소유하고 있는 토지 또는 건축물의 숫자와 관계없이 1인으로 계산한다는 의미이다.

 

그런데 도시환경정비사업의 경우에는 예외를 두고 있다. 도시환경정비사업은 사업시행을 주도하려는 회사 등이 토지등소유자가 되어 여러 토지등소유자의 부동산을 매수하여 대지주가 되어 사업을 진행하는 경우가 많다. 때문에 정비구역 지정후에 여러 부동산을 소유하게 되는 회사 등의 경우에는 이를 1인으로 취급하지 않고 여러 명으로 계산을 하되, 이미 매도하고 떠나 버린 사람에 대한 동의를 받을 수가 없기 때문에 동의권행사는 현재의 토지등소유자가 할 수 있는 것으로 계산하는 방식이다.

 

예를 들면 A, B, C, D, E, F, G 등 7명의 토지등소유자가 있었는데, 정비구역 지정후에 A, B, C 가 자신이 소유하고 있던 부동산을 D에게 매도하여 현재로서는 D, E, F, G 등 4인이 소유하고 있다. 이 때 동의자 수를 산정함에 있어 D를 1인으로 취급하여 총 4명의 동의자 대상이 있다고 계산하는 것이 아니라  D가 자신의 것을 포함하여 총 4개를 가지고 있기 때문에 총 7명으로 계산하되 D가 동의해 버리면 D가 소유하고 있는 총 4개의 동의자가 한꺼번에 동의한 것으로 계산하게 되는 것이다.

 

 

(2) 주택재건축사업의 경우

① 소유권 또는 구분소유권이 여러 명의 공유에 속하는 경우에는 그 여러 명을 대표하는 1명을 토지등소유자로 산정할 것.

 

 

☞주택재개발사업에서 설명한 바와 동일한 내용이다.

 

 

② 1명이 둘 이상의 소유권 또는 구분소유권을 소유하고 있는 경우에는 소유권 또는 구분소유권의 수에 관계없이 토지등소유자를 1명으로 산정할 것.

 

 

☞이것도 주택재개발에서 설명한 바와 동일하게 이해하면 된다. 단지 그 용어만 구분소유권이라고 표현을 하고 있는데, 이는 주택재건축사업이 집합건물을 대상으로 하여 진행되는 것이 대부분이기 때문에 표현을 구분소유권이라고 기재를 하였을 뿐이며 동의자 수 산정은 거의 동일하다.

 

 

(3) 추진위원회 또는 조합의 설립에 동의한 자로부터 토지 또는 건축물을 취득한 자는 추진위원회 또는 조합의 설립에 동의한 것으로 볼 것.

 

 

☞예를 들어 A가 추진위원회설립에 동의를 하였는데, 자신이 소유하고 있는 부동산을 B에게 매도하여 B가 이를 취득한 경우에는 B가 동의서를 별도로 제출하지 않더라도 동의한 것으로 계산한다는 것이다.

 

일부에서는 위 내용이 추진위원회설립승인 후 또는 조합설립인가후에 토지 또는 건축물의 소유권이 변동될 경우에 해당하는 조문이지 추진위원회설립승인전 또는 조합설립인가전에 소유권이 변동된 경우에는 기존 소유자인 A가 동의하였다고 하더라도 새로운 소유자인 B가 동의서를 제출하지 않으면 동의자로 산정해서는 안된다는 해석을 하는 경우도 있다.

 

하지만 위 동의자 산정을 하는 방법을 위와같이 기재한 이유는 추진위원회설립승인을 받기 위한 동의율, 조합설립인가를 받기 위한 동의율을 계산하기 위하여 그 산정방법을 기재하였기 때문에 위 일부해석은 쉽게 인정되지 않을 것이다.

 

 

(4) 토지등기부등본ㆍ건물등기부등본ㆍ토지대장 및 건축물관리대장에 소유자로 등재될 당시 주민등록번호의 기재가 없고 기재된 주소가 현재 주소와 상이한 경우로서 소재가 확인되지 아니한 자는 토지등소유자의 수에서 제외할 것.

 

 

☞토지등기부 등본 등을 보면 ‘홍길동  서울 서초구 서초동 OOO번지’와 같이 성명과 주소만 기재되어 있지 위 사람의 주민등록번호가 기재되어 있지 않는 경우가 더러 발견되고 있다.

 

이때 위 홍길동에 대하여 동의를 구하기 위하여는 본인에게 연락을 하여야 하는데, 대부분 20년이나 30년 전에 등재되었기 때문에 주소지가 변경이 되었고, 그래서주민등록조회를 하려고 하나 주민등록번호가 기재가 되어 있지 않아 현 주소지를 알 수가 없다. 때문에 위 시행령에서는 아예 그 홍길동을 총 토지등소유자의 숫자에서 빼서 계산을 하도록 배려를 해 준 것이다.
  

(5) 추진위원회의 승인신청 전 또는 조합설립의 인가신청 전에 동의를 철회하는 자는 토지등소유자의 동의자수에서 제외할 것. 다만, 제26조제2항 각 호의 사항의 변경이 없는 경우에는 조합설립의 인가를 위한 동의자의 수에서 이를 제외하지 아니한다.

 

 

☞추진위원회나 조합이나 승인신청 또는 인가신청을 하기 전 까지는 동의서를 낸 당사자가 얼마든지 동의서를 철회할 수가 있다. 단지 조합설립동의의 경우에는 동의서에 기재된 ‘1. 건설되는 건축물의 설계의 개요, 2. 건축물의 철거 및 신축에 소요되는 비용의 개략적인 금액, 3. 제2호에 따른 비용의 분담기준, 4. 사업 완료 후 소유권의 귀속에 관한 사항, 5. 조합정관’의 변경이 없는 경우에는 철회서를 제출하더라도 동의자의 숫자에서 제외하지 않는다는 것이다.

 

그런데 동의서 징구당시와 비교해 볼 때에 위의 5가지 사항이 변경되는 경우는 거의 없기 때문에 조합설립동의서는 한번 제출하면 다시 되돌려 받기는 어려워 “동의자의 수에 산입이 된다”고 생각을 하시면 된다.

 

 

(6)법 제13조 내지 제16조의 규정에 의한 토지등소유자의 동의(동의의 철회를 포함한다)는 인감도장을 사용한 서면동의의 방법에 의하며, 이 경우 인감증명서를 첨부하여야 한다. 다만, 외국인인 경우에는 동의서에 서명을 하고, 〈출입국관리법〉 제88조의 규정에 의한 외국인등록사실증명을 첨부하여야 한다. 〈개정 2005.5.18〉

 

 

☞동의서에는 인감도장을 찍고 인감증명서를 첨부하여야 하며, 철회할 경우에도 동일하게 하여야 한다.

 

 

이상에서 본 것이 지금 현재까지의 동의자 산정방법이다. 그러나 2009년 8월 7일부터는 위와 다르게 동의율을 산정하게 된다. 〈도정법〉이 개정되어 2009년 2월 6일부터 시행되었는데 개정 법안 중에 법 제13조 조문의 시행일이 2009년 8월 7일부터 이기 때문이다. 현재 개정법에 따른 〈도정법〉 시행령, 시행규칙 개정안이 입법예고되어 있기 때문에 2009년 8월 7일부터는 아래와 같이 동의자 산정방법이 변경될 것으로 보인다.

 

 

(1) 추진위원회구성에 동의한 토지등소유자는 조합의 설립에 동의한 것으로 본다.

☞ 2009년 8월 7일부터는 추진위원회 구성에 동의한 토지등소유자는 당연히 조합설립에도 동의한 것으로 간주된다. 현재까지는 추진위원회설립동의서와 조합설립동의서가 별도의 양식으로 기재되어 있고, 동의서도 2개를 별도로 받아야 하나, 2009년 8월 7일 이후에는 추진위원회구성에 동의하는 동의서만 징구하면 될 것으로 보인다.

 

 

(2) 추진위구성에 동의하였더라도 조합설립에 반대의 의사표시를 할 수 있다.

☞위에서 본 바와 같이 추진위원회 구성에 동의한 자는 당연히 조합설립에도 동의한 것으로 간주되는데, 만약에 추진위구성에 동의한 자가 조합설립에 대하여는 반대를 하여 반대의 의사표시를 하게 되면 그 사람은 조합설립동의자의 숫자에서 빼게 된다.

 

 

(3) 도정법 시행령 개정안 입법예고 내용

〈도정법〉 시행령의 개정안이 아래와 같은 내용으로 입법예고되었다. 내용 중에 아직 정리가 부족한 부분이 있기 때문에 이번 호에서는 일단 그 내용만 게재를 하고, 시행령개정안이 확정되면 그 때 다시 설명을 드리도록 하겠다.

 

 

② 토지등소유자는 다음 각 호의 기준에 따라 동의를 철회할 수 있다.
  1. 동의를 철회하고자 하는 토지등소유자는 동의의 상대방 및 시장ㆍ군수에게 내용증명의 방법으로 철회서를 발송하여야 하며, 이 경우 인감증명서를 첨부하여야 한다.

 

  2. 동의에 따른 인ㆍ허가 등의 신청 전에 철회서가 동의의 상대방에게 도달한 경우 동의는 철회된 것으로 본다.

 

  3. 제1호에 따라 철회서가 시장ㆍ군수에게 도달한 경우 시장ㆍ군수가 지체없이 동의의 상대방에게 철회서가 접수된 사실을 통지하여야 하며, 제2호에 따른 인ㆍ허가 등의 신청 전에 통지된 경우 동의는 철회된 것으로 본다.

 

  4. 법 제16조에 따른 조합설립의 인가에 대한 동의 후 제26조제2항 각 호의 사항이 변경되지 않은 경우에는 조합설립의 인가신청 전이라 하더라도 철회할 수 없다.

 

③ 외국인인 경우에는 동의서에 서명하고, ‘출입국관리법’ 제88조에 따른 외국인등록사실증명을 첨부하여야 한다.

 

④ 법 제17조제1항 후단에 따라 인감증명서를 종전에 제출하여 인감증명서를 첨부하지 아니하여도 되는 경우에는 인감증명서 대신 주민등록증, 여권 등 신분을 증명하는 문서의 사본을 첨부하여야 한다.

 

⑤ 법 제13조제2항에 따른 토지등소유자의 동의는 위원장, 위원, 법 제15조제2항에 따른 운영규정 및 추진위원회 업무사항을 미리 동의서에 기재한 후 동의를 받는 방법에 의하며 그 밖에 필요한 사항은 국토해양부령으로 정할 수 있다.
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