지난 호에 이어 추진위원회 또는 조합과 정비사업전문관리업자와의 용역계약서 작성에 관하여 살펴보도록 하겠습니다. 각 사업장별로 계약내용이 다를 수가 있지만 가장 기본적인 용역계약의 문구와 그 효과에 관하여 설명드리겠으니 실무에 참조하시기 바랍니다.

 

 

김변호사의 강의
계약서의 표지에 관하여는 지난호에 예시했다.  따라서 계약서 표지안에 있는 구체적인 계약내용에 대하여 조문별로 나열을 하고 설명을 드리면 다음과 같다.

 

 

제1조 (목적) 
이 계약은 쬎쬎시 쬎쬎구 쬎쬎동 쬎쬎번지 일대의 성공적인 쬎쬎사업의 정비사업전문관리용역업무(이하 “용역업무”라고 함)에 관하여 “갑”과 “을”의 지위, 권리 및 의무 등을 규정함을 목적으로 한다.

 

☞ 사업구역의 번지와 사업의 명칭을 기재하면 되고, “갑”과 “을”이 누구인지는 계약서의 표지에 기재되어 있다. 대개의 경우에는 기분학상 “갑”과 “을”보다는 우월적인 지위를 가진다는 생각하에 추진위원회 또는 조합이 “갑”이 되고, 정비사업전문관리업자를 “을”로 기재하는데, 법률상 효력에는 아무런 차이가 없다.

 

 

제2조 (당사자간의 지위 및 신의성실의 원칙 등)
① “갑”은 “을”에게 제3조의 정비사업전문관리용역업무를 위탁하고, “을”은 “갑”으로부터 위탁받은 용역업무를 수행한다.

② “갑”과 “을”은 용역업무를 수행함에 있어 상호 신의와 성실의 원칙에 따라 본 계약의 내용 및 〈도시 및 주거환경정비법〉 등 관련법령의 내용을 충실하게 이행하여야 한다.

③ “을”은 용역업무를 수행함에 있어 “갑”과 제3자의 이익이 충돌할 경우에는 “갑”의 이익을 우선하여 업무를 수행하여야 하며, 특히 시공사와 “갑”과의 이익이 충돌할 경우에는 “갑”의 이익을 우선하여 업무를 진행하여야 한다.

④ 본 계약과 관련하여 “갑”은 추진위원회설립에 동의한 자를 대표하며, 본 계약조건에 따라 행한 “갑”의 행위는 추진위원회 설립에 동의한 자들의 권한·의무가 행하여진 것으로 간주한다.

 

☞ 흔히 정비사업전문관리업자가 시공사의 편을 들어 추진위원회 또는 조합의 이익에 반하는 행위를 하는 것이 아닐까 하는 우려들을 많이 하기 때문에 위 제3항을 기재하여 두었다.

 

 

제3조 (용역의 기간)
본 용역의 수행기간은 계약체결일로부터 조합청산일까지로 한다.

 

☞ 일부기간동안만의 용역업무를 체결하기를 원할 때에는 얼마든지 기간을 조정하여 계약을 체결할 수가 있다.

 

 

제4조 (용역업무의 범위)
① 본 계약에 있어서 “을”이 행할 용역업무의 범위는 다음과 같다.
1. 조합 설립의 동의 및 정비사업의 동의에 관한 업무의 대행
2. 조합 설립인가의 신청에 관한 업무의 대행
3. 사업성 검토 및 정비사업의 시행계획서의 작성
4. 설계자 및 시공자 선정에 관한 업무의 지원
5. 사업시행인가의 신청에 관한 업무의 대행
6. 관리처분계획의 수립에 관한 업무의 대행
7. 기타 정비사업을 시작하여 청산시까지 사업수행을 위하여 필요한 모든 관련업무에 대한 지원

 

☞ 법에 규정된 업무내용을 나열하여 기재하였는데, 세부적으로 들어가면 엄청나게 많은 업무내용이 있기 때문에 아래 제2항의 내용을 기재하여 이를 보충하면 된다.

② 본건 용역업무를 체결하는 목적은 추진위원회(향후 조합)가 정비사업에 대한 전문적인 지식이 없어 정비사업의 수행을 함에 있어 필요한 전문적인 지식의 제공, 업무의 지원 및 대행을 “을”로 하여금 하기 위함에 있기 때문에, “갑”이 사업을 수행하는 과정에서 하여야 할 업무 전부를 대행 및 지원하되, 특히 위 제1항에 기재된 업무를 행함에 있어 필요한 아래의 업무도 “을”이 수행하여야 한다.
1. 각종 동의서 및 서면결의서 등의 작성·징구
2. 각종 추진위원회, 주민총회, 조합총회, 이사회, 대의원회 개최에 필요한 자료작성, 소집통보, 개최, 회의록 작성 등
3. 토지등소유자 등을 위한 설명회 개최
4. 추진위원회(향후 조합)가 요구하는 본 사업과 관련된 각종 사업성분석, 각종 계약서 검토, 분쟁조정, 설계, 감정평가, 관리처분계획 등에 대한 분석 등
5. 기타 본 사업을 추진함에 있어 추진위원회(향후 조합)가 수행하여야 할 업무에 대한 지원 등
☞ 위 내용 이외에 구체적으로 필요한 업무가 있다면 이를 수정, 추가하여 기재하면 될 것이다.

 

제5조 (필요경비의 부담주체 및 지원 인력의 범위)
① 본건 용역업무를 수행함에 있어 아래의 경비는 “갑”이 부담한다. 다만 “을”은 경비가 소요되는 업무를 수행함에 있어 사전에 “갑”의 동의를 얻어야 한다.
1. 각종 동의서 및 서면결의서 등을 징구하는데 있어서 업무의 효율성을 위하여 별도의 용역요원(일명 OS요원)을 선정하여 징구하는 것이 낫다고 대의원회(또는 총회)에서 결의하였을 때 이에 소요되는 비용(다만 이때에도 징구업무를 하는데 “을”은 적극적으로 지원하여야 한다)
2. 각종 추진위원회, 주민총회, 설명회, 조합총회, 이사회, 대의원회 개최비용(회의자료작성, 장소대여료, 우편료, 속기나 비디오촬영 비용, 경호요원비용, 총회진행 등을 위하여 외부인원을 요청할 경우 이에 대한 비용)
3. 행정관청 등에 각종 서류를 접수함에 있어 납부하여야 하는 비용.
4. 등기부등본 등 각종 서류를 발급받음에 소요되는 비용

② “을”은 아래의 회의 및 업무 등을 진행함에 있어 필요한 최소한의 인원을 “을”의 비용으로 동원하여 업무를 지원하여야 한다.
1. 토지등소유자 전원이나 추진위원회설립에 동의한 자, 조합원 등을 상대로 하여 각종 동의서 및 서면결의서 등을 징구할 때에 하는 경우 : 징구요원 10명
2. 주민총회, 조합총회, 설명회 등의 경우 : 접수요원 10명, 진행요원 10명
3. 추진위원회나 이사회, 대의원회 개최시 : 지원요원 2명

 

☞ 용역계약을 체결한 뒤 각종 동의서징구, 총회개최 등에 소요되는 비용을 정비사업전문관리업자에게 부담하라고 하게 되면 예상치 못하게 높은 비용을 부담할 수도 있고, 또 그 비용소요 때문에 정비사업전문관리업자가 용역업무를 부실하게 수행할 가능성이 매우 높다. 따라서 원칙적으로 비용부담은 추진위원회(조합)이 부담하는 것으로 하고 필요한 최소인원과 비용에 대하여만 정비사업전문관리업자가 부담하는 것을 원칙으로 하여 용역비용을 입찰하여 결정하는 것이 합리적일 것 같다.

 

 

제6조 (용역비 및 지급방법)
① 본건 용역업무에 대한 용역비는 사업시행인가시 확정된(추후 변경된 경우에는 변경된 내용에 따름) 신축건물연면적 3.3058평방미터(1평, 계산시 평으로 계산하도록 한다)당 쬎쬎원(부가가치세 별도)으로 하여 총금액을 결정하며, 지급시기는 아래와 같다. 단, 시공사선정전에 지급시기가 도래하는 용역비는 시공사 선정후 시공사로부터 조합통장에 청구금액이 입금된 후 10일 이내에 지급한다.
1. 계약금 (계약체결시) : 10%
2. 조합설립인가시        : 10%
3. 사업시행인가시        : 20%
4. 관리처분계획인가시  : 20%
5. 착공시                    : 10%
6. 준공인가시              : 10%
7. 해산등기시              : 10%
8. 청산완료시              : 10%

 

☞ 정비사업전문관리업자 선정은 추진위원회설립승인 이후에 가능하기 때문에 조합설립인가시까지 20%의 비용을 지급하는 것이 타당하며, 관리처분계획인가까지 받으면 중요한 업무를 많이 수행하였기 때문에 총 60%까지 지급하도록 하면 될 것이다. 이 지급시기는 추진위원회(조합)가 정비사업전문관리업자를 선정할 때 반드시 설명을 하여야 할 부분이며, 선정후 결정하려고 하면 서로 간에 불협화음이 발생할 가능성이 있는 매우 민감한 부분이다. 그리고 서로 간에 합의를 하면 위의 지급시기를 조정할 수가 있을 것이다.

 

 

② 위 용역비는 조합이 시공사 또는 금융기관으로 대여받아 지급할 가능성이 있으므로 시공사 또는 금융기관으로부터 대여금이 조합통장에 입금된 뒤 10일내에 지급하는 것을 원칙으로 하고, 제1항의 지급시기로부터 2개월이상 지연된 경우에는 시중은행 일반자금 대출이자율＋5%의 이자율을 가산적용하여 지급한다.

 

☞ 추진위원회나 조합이 부당하게 용역비지급을 지연시킬 경우에 일반자금 대출이자율을 적용하여 지급하도록 함은 별 제재의 의미가 없기 때문에 일반자금 대출이자율에 5%의 이자율을 가산하여 지급하도록 하는 것도 타당한 견해라고 본다.

 

 

③ 위 제1항의 용역비지급 시기는 서로간의 업무유지를 위하여 지급시기를 정한 것이기 때문에 만약에 본건 계약이 해제가 될 경우에는 계약해제시까지 “을”이 수행한 업무의 비율을 기준으로 하여 용역비 지급액을 결정하도록 한다.

 

☞ 기간을 정해 위임계약을 체결한 경우 “을”이 실제로 수행한 업무비율과 관계없이 그 시기에 정한 금액을 지급해야 하기 때문에(예를 들어 실제 업무는 총업무대비 50%만 했는데, 기간상으로 볼 때에는 70%가 지급됐을 경우 등), 이런 불합리한 점을 개선하기 위해 제3항을 두는 것이 좋을 것이다.
이하 자금의 차입 등 다음 조문들은 지면상 다음호에 계속하도록 하겠다. 

〈국토해양부 고문변호사〉  www.r119.co.kr