맹신균
변호사(법무법인 동인)
Ⅳ. 조합원의 변동 및 자격상실
1. 일반적인 상실사유
조합원은 건축물의 소유권이나 입주자로 선정된 지위 등을 양도하였을 때에는 조합원의 자격을 즉시 상실한다(시행령 제30조 제2항). 표준정관상 조합원의 자격상실 사유로서 지위양도(제11조 제1항), 조합원 자격 상실(제11조 제2항), 제명(제11조 제3항), 탈퇴(제11조 제4항)에 관한 규정을 두고 있다.
2. 조합원 지위의 양도 등
조합원의 지위양도는 계약상 지위의 양도로 계약상 당사자 일방의 지위나 그로부터 발생하는 채권·채무를 포괄적으로 이전케 하는 계약상 지위의 승계를 목적으로 하는 계약이다.
〈민법〉상 명문의 규정이 없으나, 계약자유의 원칙에 의해 조합원의 지위양도는 인정되며, 판례도 긍정한다(대법원 1996. 9. 24. 선고 96다25548 판결).
재건축·재개발조합원은 양도·증여·판결 등으로 인하여 조합원의 지위를 이전할 수 있고(시행령 제30조 제2항), 조합의 설립에 동의한 자로부터 토지 또는 건축물을 취득한 자는 조합의 설립에 동의한 것으로 간주되므로(시행령 제28조 제1항 제3호) 조합원의 지위 양도시 그 승계인은 조합원 지위를 취득한다.
3. 조합원이 사망한 경우
조합원이 사망한 경우 상속이 개시되어 당연 상속인에게 상속등기 여부와 관계없이 이전된다(민법 제187조).
상속인은 상속재산에 대한 상속등기를 경료하지 않고 단지 조합에 사망을 이유로 상속인 앞으로 조합원 명의변경만 신고할 수 있다. 이 경우 토지나 건물 모두 상속인 앞으로 직접 등기가 되므로 절차상의 문제가 발생되지 않는다.
상속이 개시된 경우 상속자 앞으로 등기를 할 필요는 없으나, 상속인이 수인이고, 이들 사이에 재산분배를 가지고 다툼이 있는 경우이거나 상속인들간 협의로 인하여 1인에게 상속하는 경우에는 조합에 대항하기 위한 요건으로 상속 등기를 선행해야 할 것이다.
재건축조합의 경우에는 조합원은 조합에 자신의 부동산을 신탁하게 되는바, 이 경우 상속인은 상속을 증명하는 서면을 첨부하여 신탁등기의 신탁원부상의 수익자를 변경할 수 있다.
4. 양도 등의 신고
조합원이 그 권리를 양도하거나 주소 또는 인감을 변경했을 경우에는 그 양수자 또는 변경 당사자는 그 행위의 종료일부터 14일 이내에 조합에 그 변경내용을 신고해야 한다. 이 경우 신고하지 아니하여 발생되는 불이익 등에 대하여 해당 조합원은 조합에 이의를 제기할 수 없다(표준정관 제10조 제3항).
조합원은 조합원의 자격이나 권한, 입주자로 선정된 지위 등을 양도한 경우에는 조합에 변동신고를 해야 하며, 양수자에게는 조합원의 권리와 의무, 자신이 행하였거나 조합이 자신에게 행한 처분·절차, 청산시 권리의무의 범위 등이 포괄승계됨을 명확히 하여 양도해야 한다.
사업시행구역안의 토지 또는 건축물에 대한 권리를 양도받은 자는 확정일자가 있는 증서를 첨부하여 조합에 통지해야 하며, 조합에 통지한 이후가 아니면 조합에 대항할 수 없다(표준정관 제45조).
토지 또는 건축물의 매매 등으로 인해 조합원의 권리가 이전된 경우 조합원의 교체 또는 신규가입은 경미한 사항의 변경에 해당되므로(시행령 제27조 제2호), 조합은 시장·군수에게 조합원의 변동사항을 신고해야 한다. 조합원의 변경은 신고사항이므로 행정청의 수리여부와 관계없이 행정청에 도달된 때 효력이 발생한다.
5. 권리의 이전과 권리·의무의 포괄승계
권리를 양수받은 자는 조합원의 권리와 의무 및 종전의 권리자가 행하였거나 조합이 종전의 권리자에게 행한 처분, 청산시 권리·의무에 관한 범위 등을 포괄승계한다(표준정관 제9조 제5항).
즉 양도·증여·판결 등으로 인해 조합원의 지위가 이전된 때 그 승계인은 〈도시 및 주거환경정비법〉 및 표준정관에 의해 당연히 조합원으로 간주된다.
다만 그 승계인은 조합원으로서의 권리를 행사하기 위해 그 변경내용을 신고해야 하는 것이기 때문에 승계인의 조합에 대한 변경신고시에 조합원의 지위를 취득하는 것은 아니다.
조합설립인가된 재건축구역내 주택을 구입하는 경우 주택구입전에 당해 조합의 조합원명부와 함께 관할 시·군에 제출된 조합원명부를 반드시 확인해야 한다.
민원인이 특정 조합원의 조합원명부에 포함여부를 시·군 및 해당 조합에 확인 요청하는 경우 관계공무원은 이를 확인해 주어야 한다.
