김 준비위원장은 이제 재건축(재개발)의 원리, 경제적인 이점, 교육의 중요성 등에 대하여는 알게 되었다. 그런데 “현재 내가 살고 있는 이 아파트(또는 단독주택)단지가 과연 재건축(재개발)이 가능한 지역인가?”라는 의문점에 이르게 되었다. 재건축(재개발)이 가능한지 여부를 어떻게 알 수 있을까?

 

♣ 추진위원장 되는 것이 두려워요
김 준비위원장은 추진위원회 설립동의서를 징구하고는 있지만 약간 불안한 마음이 들었다.
주민들 중에 “내가 추진위원회 설립동의서를 내긴 내는데 과연 동의서만 내면 추진위원회가 설립 되는 것인가요? 내가 알기로는 동의서만 낸다고 하여 추진위원회가 설립 되는 것이 아니고 주택 등이 건축된 지 어느 정도 연한이 지나야 재건축(재개발)을 할 수가 있다고 하던데요? 그런데 우리는 아직 그 정도로 건물이 노후화되지는 않은 것 같은데 말입니다. 그러면 이 동의서를 일단 받아만 놓고 1~2년 있다가 관할구청에 제출하는 것은 아닌지요?”라고 질문하는 사람이 있기 때문이다.
그래서 과연 우리 단지가 확실하게 재건축(재개발)을 할 수가 있는 지역에 해당되는지를 파악해 보기로 하였다.

 

 

김변호사의 강의
김 준비위원장님의 고민은 당연한 것입니다. 실제로 재건축(재개발)을 할 수 있는 단계에 해당되지 않는데도 미리 추진위원회를 설립한다고 하며 동의서를 징구하는 등 분란을 일으키는 경우도 더러 있기 때문입니다. 그러면 과연 우리 단지는 재건축(재개발)을 할 수 있는 지역인지 그 가능성 여부를 ‘서울특별시’의 경우를 예를 들어 확인해 보도록 하겠습니다.

 

 

재건축(재개발)사업을 진행함에 있어 ‘재건축(재개발) 가능여부 확인’은 어떻게 하는 것일까요? 현재 자신이 살고 있거나, 관심을 가지고 있는 아파트(단독주택)단지가 조만간에 재건축(재개발)이 가능한 지역인지 여부를 어떻게 알 수 있을까요?
재건축(재개발)은 자신들이 하고 싶다고 되는 것이 아니라, 해당 지역의 아파트나 단독주택 등이 노후화되어, 철거하고 새로 신축할 정도로 건물이 낡아야만 가능하지, 하고 싶다는 마음만 가지고 되는 것이 아니기 때문입니다. 만약에 신축된 지 25년이 되어야 재건축(재개발)이 가능한데도 불구하고 신축한 지 15년째부터 재건축(재개발)을 하자고 서두른다면, 자칫 일찍 ‘김이 빠지는’ 결과가 되기 때문에 ‘과연 우리 지역은 언제 재건축(재개발)이 가능한지’를 살펴보는 것이 기본이라고 하겠습니다.
재건축(재개발)이 가능하려면 먼저 해당 지역의 주택이 〈도시 및 주거환경정비법〉이 정하는 ‘노후·불량건축물’에 해당되어야 합니다. 이 ‘노후·불량건축물’의 개념에 관하여는 〈도시 및 주거환경정비법〉 제2조에서 일반적인 개념만 규정하고 있습니다.

 

 

☞ 도정법 제2조 3호의 ‘노후·불량건축물’의 개념
3. ‘노후ㆍ불량건축물’이라 함은 다음 각목의 1에 해당하는  건축물을 말한다.
가. 건축물이 훼손되거나 일부가 멸실되어 붕괴 그 밖의 안전사고의 우려가 있는 건축물
나. 다음의 요건에 해당하는 건축물로서 대통령령이 정하는 건축물
(1) 주변 토지의 이용상황 등에 비추어 주거환경이 불량한 곳에 소재할 것
(2) 건축물을 철거하고 새로운 건축물을 건설하는 경우 그에 소요되는 비용에 비하여 효용의 현저한 증가가 예상될 것
다. 도시미관의 저해, 건축물의 기능적 결함, 부실시공 또는 노후화로 인한 구조적 결함 등으로 인하여 철거가 불가피한 건축물로서 대통령령이 정하는 건축물

 

 

그런데 재건축(재개발)을 할 수 있는 대상 건축물이 이른바 ‘노후·불량건축물’이라야 한다는 말은 알겠는데, 위 〈도정법〉 제2조 3호의 개념정의를 보면 ‘노후·불량건축물’이 무엇을 의미하는지를 구체적으로 정의를 내리기가 쉽지가 않습니다. 그러면 위 법에서 ‘대통령령’에 위임한 내용 등이 있으므로 대통령령인 〈도정법〉 시행령의 관련규정을 한번 살펴보도록 하겠습니다.

 

 

☞ 도정법 시행령 제2조의 노후·불량건축물의 개념
제2조(노후·불량건축물의 범위)
① 도시 및 주거환경정비법(이하 ‘법’이라 한다) 제2조 제3호 나목에서 ‘대통령령이 정하는 건축물’이라 함은 다음 각 호의 1에 해당하는 건축물을 말한다.
1. 건축법 제49조제1항의 규정에 의하여 당해 지방자치단체의 조례가 정하는 면적에 미달되거나 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제2조제7호의 규정에 의한 도시계획시설(이하 ‘도시계획시설’이라 한다) 등의 설치로 인하여 효용을 다할 수 없게 된 대지에 있는 건축물
2. 공장의 매연·소음 등으로 인하여 위해를 초래할 우려가 있는 지역안에 있는 건축물로서 특별시 ·광역시 또는 도의 조례(이하 ‘시·도조례’라 한다)가 정하는 건축물
3. 당해 건축물을 준공일 기준으로 40년까지 사용하기 위하여 보수·보강하는데 드는 비용이 철거 후 새로운 건축물을 건설하는 데 드는 비용보다 클 것으로 예상되는 건축물
② 법 제2조 제3호 다목에서 ‘대통령령이 정하는 건축물’이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 건축물을 말한다. 이 경우 제2호 및 제3호의 건축물에 관한 세부적인 기준은 시·도조례로 이를 정할 수 있다.
1. 준공된 후 20년(시·도조례가 그 이상의 연수로 정하는 경우에는 그 연수로 한다)이 지난 건축물
2. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제19조 제1항 제8호의 규정에 의한 도시기본계획상의 경관에 관한 사항에 저촉되는 건축물
3. 건축물의 급수·배수·오수설비 등이 노후화되어 수선만으로는 그 기능을 회복할 수 없게 된 건축물

 

 

이라고 규정되어 있습니다. 그러나 위에서 보신 바와 같이 시행령의 내용도 또한 이해하기가 쉽지 않도록 되어 있습니다. 궁극적으로는 시·도 조례가 정하는 바에 따라서 기준이 정해지기 되는데, 이 때 ‘시·도 조례’라고 함은 서울특별시, 5대 광역시, 도 조례를 의미하는 것이기 때문에 이 중 〈서울특별시 도시 및 주거환경정비조례〉를 살펴보면 해당조문이 아래와 같습니다.
나머지 도시들도 해당 지방자치단체의 홈페이지에 접속하여 〈도시 및 주거환경정비조례〉를 검색어로 입력하면 해당 조례를 볼 수가 있으니, 아래 서울특별시의 경우에 대한 설명을 참조하여 재건축(재개발)하려는 지역의 요건을 확인해 보시기 바랍니다.
아래 〈서울특별시 도시 및 주거환경정비조례〉를 살펴보면 ‘① 건축물의 종류에 따라 ② 건축물의 준공연도에 따라’ 해당여부가 달라지도록 되어 있습니다.

 

☞ 서울특별시 도·정조례 2008.09.30 조례 제4686호 (개정)
제3조 (노후·불량건축물)
① 도시 및 주거환경정비법 시행령(이하 ‘영’이라 한다) 제2조제2항제1호에 따라 노후·불량건축물로 보는 기준은 다음과 같다.(개정 2007.12.26, 2008.09.30)
1. 철근·철골콘크리트, 강구조 공동주택 : 별표 (개정 2006.01.01, 2008.3.12)
가. 1992년 1월 1일 이후 준공된 5층 이상의 건축물은 40년, 4층이하의 건축물은 30년
나. 1982년 1월 1일부터 1991년 12월 31일까지 준공된 5층이상 건축물은 22＋(준공연도－1982)×2년, 4층이하의 건축물은 21＋(준공연도－1982)년
다. 1981년 12월 31일 이전에 준공된 건축물은 20년
2. 제1호 이외의 공동주택 및 기존무허가건축물 이외의 건축물 중 다음 각 목에서 정하는 내구연한의 3분의 2이상이 경과된 건축물 (개정 2008.3.12, 2008.09.30)
가. 철근·철골콘크리트 또는 강구조 건축물 : 60년(건축법 시행령 별표1 제1호에 따른 단독주택을 제외한다) (개정 2006.01.01, 2008.09.30)
나. ‘가·목 이외의 건축물 : 30년
② 영 제2조제2항제3호 의 규정에 해당하는 노후·불량건축물은 다음 각 호와 같다.(개정 2008.09.30)
1. 기존무허가건축물 
2. 부엌·화장실·세면장 중 한가지 이상을 갖추지 못한 주택
3. 급수·배수·오수설비가 노후화되어 수선이 불가능한 건축물
4. 그 밖에 규칙이 정하는 건축물
③ 미사용승인건축물의 용도별 분류 및 구조는 건축허가 내용에 따르며, 준공년도는 재산세 및 수도요금·전기요금 등 부과 개시년도로 한다.(신설 2008.07.30, 개정 2008.09.30)

 

 

위에서 본 바와 같이 해당 지역에 있는 건축물이 노후·불량건축물에 해당되어야만 재건축(재개발)사업이 진행이 되는데, 이렇게 노후·불량건축물이 어느 정도 존재하고 정비사업을 할 필요성이 있다고 판단되면 인구 50만명 이상의 도시에서는 특별시장·광역시장·시장이 ‘도시·주거환경정비기본계획’을 수립하게 되고(인구 50만명 미만의 도시에서는 수립이 필요하다고 인정할 때 수립가능함), 이 기본계획에 따라 ‘정비계획 수립 및 정비구역지정’이라는 것을 하게 됩니다.

1) 도정법 시행령상 요건
이때 정비계획을 수립하기 위한 요건이 〈도정법〉 시행령 별표1에 규정되어 있는데 그 내용을 보면 아래와 같습니다.

 

 

☞ 도정법 시행령 별표1 
별표 1 〈개정 2005.5.18, 2006.6.7〉 정비계획 수립대상구역(제10조제1항 관련)
2. 주택재개발사업을 위한 정비계획은 다음 각목의 1에 해당하는 지역에 대하여 수립한다. 이 경우 법 제35조제2항의 규정에 의한 순환용주택을 건설하기 위하여 필요한 지역을 포함할 수 있다.
가. 정비기반시설의 정비에 따라 토지가 대지로서의 효용을 다할 수 없게 되거나 과소토지로 되어 도시의 환경이 현저히 불량하게 될 우려가 있는 지역
나. 건축물이 노후·불량하여 그 기능을 다할 수 없거나 건축물이 과도하게 밀집되어 있어 그 구역안의 토지의 합리적인 이용과 가치의 증진을 도모하기 곤란한 지역
다. 제1호라목 또는 마목에 해당하는 지역
※제1호 라목, 마목
라. 철거민이 50세대 이상 규모로 정착한 지역이거나 인구가 과도하게 밀집되어 있고 기반시설의 정비가 불량하여 주거환경이 열악하고 그 개선이 시급한 지역
마. 정비기반시설이 현저히 부족하여 재해발생시 피난 및 구조 활동이 곤란한 지역
3. 주택재건축사업을 위한 정비계획은 제1호·제2호 및 제4호에 해당하지 아니하는 지역으로서 다음 각목의 어느 하나에 해당하는 지역에 대하여 수립한다.
가. 기존의 공동주택을 재건축하고자 하는 경우에는 다음의 1에 해당하는 지역
(1) 건축물의 일부가 멸실되어 붕괴 그 밖의 안전사고의 우려가 있는 지역
(2) 재해 등이 발생할 경우 위해의 우려가 있어 신속히 정비사업을 추진할 필요가 있는 지역
(3) 노후·불량건축물로서 기존 세대수 또는 재건축사업후의 예정세대수가 300세대 이상이거나 그 부지면적이 1만제곱미터 이상인 지역
(4) 3 이상의 공동주택단지가 밀집되어 있는 지역으로서 제20조의 규정에 의한 안전진단 실시결과 3분의 2 이상의 주택 및 주택단지가 재건축 판정을 받은 지역
나. 기존의 단독주택(나대지 및 단독주택이 아닌 건축물을 일부 포함할 수 있다)을 재건축하고자 하는 경우에는 단독주택 200호 이상 또는 그 부지면적이 1만제곱미터 이상인 지역으로서 다음에 해당하는 지역. 다만, 당해 지역안의 건축물의 상당수가 붕괴 그 밖의 안전사고의 우려가 있거나 재해 등으로 신속히 정비사업을 추진할 필요가 있는 지역은 다음에 해당하지 아니하더라도 정비계획을 수립할 수 있다.
(1) 당해 지역의 주변에 도로 등 정비기반시설이 충분히 갖추어져 있어 당해 지역을 개발하더라도 인근지역에 정비기반시설을 추가로 설치할 필요가 없을 것. 다만, 추가로 설치할 필요가 있는 정비기반시설을 정비사업시행자가 부담하여 설치하는 경우에는 그러하지 아니하다.
(2) 노후·불량건축물이 당해 지역안에 있는 건축물수의 3분의 2 이상이거나, 노후·불량건축물이 당해 지역 안에 있는 건축물의 2분의 1 이상으로서 준공 후 15년 이상이 경과한 다세대 주택 및 다가구 주택이 당해 지역 안에 있는 건축물 수의 10분의 3 이상일 것

 

 

2) 서울특별시 도시 및 주거환경정비조례상의 요건
그리고 이것만으로 되는 것이 아니고 〈서울특별시 도시 및 주거환경정비조례〉가 정하는 정비구역지정요건을 또 갖추어야 합니다. 서울특별시뿐만 아니라 대부분의 지방자치단체의 조례가 이를 규정하고 있는데 주거환경개선사업과 주택재개발사업 등의 경우에만 규정하고 있습니다.

 

 

☞ 서울특별시 도·정조례
제4조 (정비계획 수립대상 정비구역 지정 요건)
① 영 제10조제1항 관련 별표1 제5호에 따른 정비계획 수립대상 구역의 지정요건은 다음 각호와 같다. (개정 2008.07.30, 2008.09.30)
1. 주거환경개선구역은 호수밀도가 80 이상인 지역으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 지역 (개정 2008.09.30)
가. 노후·불량건축물의 수가 대상구역안의 건축물 총수의 60퍼센트 이상인 지역(개정 2006.01.01)
나. 주택접도율(정비구역 안의 너비 4미터 이상의 도로에 접한 건축물의 총수를 정비구역 안의 건축물 총수로 나눈 비율을 말한다. 다만, 연장 35미터 이상의 막다른 도로의 경우에는 너비 6미터로 한다. 이하 이 조례에서 같다) 20퍼센트 이하인 지역 (개정 2008.07.30, 2008.09.30)
다. 건축대지로서 효용을 다할 수 없는 과소필지(건축조례 제25조에 따른 규모 미만의 토지를 말한다. 이하 같다), 부정형 또는 세장형 필지 수가 50퍼센트 이상인 지역 (개정 2008.07.30, 2008.09.30)
라. 상습침수지역·재해위험지역 등 재해발생이 우려되는 지역으로서 신속히 사업시행이 필요한 지역
2. 주택재개발구역은 면적이 1만제곱미터( 법 제4조 제3항 에 따라 서울특별시 건축위원회가 공동으로 심의하여 인정하는 경우에는 5천제곱미터) 이상으로서 다음 각 목에서 정하고 있는 기준 중 2 이상에 해당하는 지역(개정 2005.9.30, 2006.01.01, 2006.07.19, 2007.12.26, 2008.09.30)
가. 제1호 가목·다목 또는 라목에 해당하는 지역
나. 주택접도율이 30퍼센트 이하인 지역(단, 법 제3조제6항에 따라 이 조례 시행 전에 고시된 2010 도시·주거환경정비기본계획상 주택재개발예정구역인 경우에는 50퍼센트 이하인 지역으로 한다) (개정 2008.07.30, 2008.09.30)
다. 호수밀도가 60 이상인 지역 (신설 2006.07.19)
② 제1항의 규정에 불구하고, 기존의 단독주택을 재건축하는 경우를 포함하여 도시·건축공동위원회에서 심의하여 영 제12조제1호에서 정한 범위 안에서 추가로 포함하도록 한 지역은 구역지정 요건 산정에서 제외할 수 있다. (신설 2008.07.30, 개정 2008.09.30)

 

 

그리고 주택재건축사업의 경우에는 정비구역을 지정받아야만 하는 지역이 아닌 경우에 아래의 요건을 갖추면 재건축사업을 할 수가 있습니다.

 

 

☞ 도정법 시행령 제6조
제6조 (정비구역이 아닌 구역에서의 주택재건축사업의 대상)
법 제2조제9호 나목(2)에서 ‘대통령령이 정하는 주택’이라 함은 〈주택법〉 제16조의 규정에 의한 사업계획승인 또는 〈건축법〉 제11조에 따른 건축허가(이하 이 조에서 ‘사업계획승인등’이라 한다)를 얻어 건설한 아파트 또는 연립주택(건축법 시행령 별표1 제2호 가목 및 나목의 규정에 의한 아파트 또는 연립주택을 말한다. 이하 이 조에서 같다)중 법 제2조제3호의 규정에 의한 노후·불량건축물(이하 ‘노후·불량건축물’이라 한다)에 해당하는 것으로서 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다. 다만, 〈건축법〉 제11조에 따른 건축허가를 받아 주택외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축한 것을 제외한다. 〈개정 2003.11.29, 2005.5.18, 2008.10.29〉
1. 기존 세대수가 20세대 이상인 것. 다만, 지형여건 및 주변 환경으로 보아 사업시행상 불가피한 경우에는 아파트 및 연립주택이 아닌 주택을 일부 포함할 수 있다.
2. 기존 세대수가 20세대 미만으로서 20세대 이상으로 재건축하고자 하는 것. 이 경우 사업계획승인등에 포함되어 있지 아니하는 인접대지의 세대수를 포함하지 아니한다.

 

 

이상에서 살펴본 바와 같이 우리 단지가 재건축(재개발)을 할 수가 있는 지역인지를 파악하는 것이 무척 복잡하게 되어 있습니다. 하지만 이를 아주 간단하게 설명하면 다음과 같습니다.
① 해당 단지가 정비계획 수립 및 정비구역지정 대상에 해당하는 시에 위치하여 있는 경우에는 정비구역이 지정되거나 최소한 정비예정구역이 지정되면 재건축(재개발)을 할 수가 있습니다. 향후 정비계획수립은 관할관청에서 수립하게 되니까 관할관청에서 정비계획(최소한 정비예정구역)을 수립할 때까지 기다려야 하며, 서둘러 재건축(재개발)을 하시고 싶으면 관할관청에 정비계획을 수립해 줄 것을 계속 요청하시기 바랍니다.
② 해당단지가 정비계획 수립 및 정비구역지정 대상에 해당하는 시가 아닌 경우에는 주택재건축사업의 경우 위 〈도정법〉 시행령 제6조에 해당할 경우에만 가능하다고 판단하시면 됩니다.
국토해양부 고문변호사 02-592-9600, www.r119.co.kr