‘단독주택 재건축, 어찌 하오리까’. 무자년(戊子年) 새해에도 단독주택지 내에서의 재건축사업은 여전히 불투명할 것으로 전망되고 있다. 〈도시 및 주거환경정비법〉 제정 당시 단독주택 재건축사업에 대한 길이 열렸지만 각종 규제로 인해 제자리걸음을 하고 있기 때문이다. 여기에 서울시가 지난해 단독주택지에 대한 구역지정 요건을 강화하겠다는 입장을 밝히면서 단독주택 재건축사업은 더욱 더 침체되고 있는 상황이다. 실제로 지난 2006년 3월 서울시가 고시한 정비기본계획에 포함돼 있는 단독주택재건축 대상지 240곳 중 현재까지 정비구역지정을 받은 곳은 불과 12곳에 그치고 있다. 이런 가운데 이명박 대통령당선자가 2종·3종 일반주거지역의 기준용적률을 10% 상향하는 등 재건축·재개발 규제를 완화하겠다는 방침을 내세움에 따라 일선 현장의 기대감이 높아가고 있다.

 

▲사업성 악화로 인해 제자리걸음=단독주택 재건축사업은 지난 2003년 〈도정법〉이 제정되면서 처음으로 사업의 길이 열리게 됐다. 하지만 각종 규제에 가로막혀 여전히 사업은 답보상태에 빠져 있다는 게 업계의 분석이다.

 

서울시에 따르면 지난 2006년 3월 고시된 〈도시·주거환경정비기본계획〉에 포함된 재건축 예정구역은 총 319곳. 이 중 단독주택재건축 예정구역은 240개 구역에 달하지만 지난해까지 정비구역지정을 받은 곳은 신사동 19번지 일대 등 불과 12곳에 그치고 있다.

 

이는 ‘참여정부’가 집값 상승을 우려해 발표한 각종 재건축규제 때문이다. 참여정부는 ‘재건축=집값상승 주범’이라는 인식하에 재건축 죽이기에 올인하는 정책을 지속적으로 펴왔다.

 

이로써 단독주택 재건축도 공동주택 재건축과 마찬가지 규제를 적용받게 된 것이다. 하지만 단독주택재건축은 구역여건이 재개발과 비슷하다. 결국 구역 여건은 재개발이지만 재개발 구역지정 요건을 충족시키지 못해 재건축사업을 택할 수밖에 없는 단독주택 재건축사업이 진척을 보지 못하고 있는 것으로 분석되고 있다.

 

나아가 지방의 경우는 더욱 심각하다. 재건축사업보다 규제가 덜한 재개발사업마저 고사위기에 처해있는 상황이어서 각종 규제를 적용받는 단독주택 재건축사업은 시공자들도 기피하고 있는 실정이다. 실제로 부산 D구역 단독주택 재건축조합의 경우 시공자 선정 당시 일반경쟁 입찰방식을 택했음에도 불구하고 3차례나 유찰되는 사태가 발생하기도 했다.

 

▲참여정부의 마지막 선물(?) ‘분양가상한제’=‘참여정부’가 임기를 마치기 전 마지막으로 선물(?)한 분양가상한제로 인해 단독주택 재건축 예정구역들의 사업은 사실상 정지된 상태다. 특히 구역지정을 받아 사업에 활기를 띠고 있던 강북지역의 단독주택 재건축 예정구역들이 큰 타격을 입은 것이다.

 

분양가상한제를 피하기 위해서는 지난해 8월까지 사업시행인가를 신청한 조합에 한해서 지난해 11월까지 관리처분인가를 신청하면 됐다. 하지만 서울시 정비기본계획에 포함된 단독주택 재건축 예정구역 중 정비기본계획이 발표될 시점에 구역지정을 받은 삼선동 19번지 등 4곳을 제외하고는 전부 분양가상한제를 적용받게 됐다.

 

사실 표면적으로만 분양가상한제를 피한 구역들도 안전하다고 볼 수 없는 상황이다. 분양가상한제를 피해 사업의 손해를 최소화하려는 일념 하에 사업을 무리하게 강행했기 때문이다.

 

만약 이러한 재건축 조합들마저 관리처분인가 신청이 반려된다면 정비기본계획 상 단독주택으로 분류된 240곳의 재건축 예정구역이 전부 분양가상한제의 직격탄을 맞게 되는 것이다.

 

▲용적률 10% 완화, 강북지역은 여전히 갈증=‘재건축·재개발 규제를 완화하겠다’는 대선 공약을 내건 이명박 후보가 당선됨에 따라 단독주택 재건축사업도 조금이나마 숨통이 트일 것으로 전문가들은 내다보고 있다. 단독주택 재건축 대상지는 사업성 저하로 인해 ‘재건축을 하자’는 쪽과 ‘재건축을 하지 말자’는 쪽이 서로 대립하고 있는 상황이지만 용적률이 상향되면 사업성이 다소 좋아질 것으로 예상되기 때문이다.

 

하지만 이정도의 규제 완화는 강남구, 서초구, 동작구, 송파구 등 분양가가 뒷받침해 주는 강남지역의 얘기라는 게 전문가들의 중론이다. 반면 강북지역의 경우에는 기준용적률을 10% 상향하더라도 사업성면에서는 여전히 갈증이 있을 수밖에 없다는 지적이 일고 있다.

 

한 재건축 전문가는 “이명박 당선자가 내건 대선 공약에는 용적률을 제외하고는 다른 재건축규제에 대한 언급이 없었기 때문에 용적률 상향을 제외한 다른 규제들은 올해에도 계속 이어질 전망”이라며 “앞으로 ‘이명박 정부’의 용적률 완화가 단독주택 재건축사업에 얼마나 영향을 미칠지 두고 봐야 알 것”이라고 밝혔다.
이와 함께 지난해 8월 서울시가 주택유형의 획일화를 방지하기 위해 단독주택지 내의 재건축 구역지정 요건강화를 골자로 한 ‘품위있고 다양한 서울 도시환경 조성계획’을 건교부에 건의한 바 있어 올해 전망을 더욱 어둡게 하고 있다.

 

‘품위있고 다양한 서울 도시환경 조성계획’의 주요내용은 △(‘노후·불량건축물이 당해 지역 안에 있는 건축물의 2분의1 이상으로서 준공 후 15년 이상이 경과한 다세대주택 및 다가구주택이 당해 지역 안에 있는 건축물 수의 10분의3 이상일 것’)의 구역지정 요건 폐지 △단독주택재건축 구역지정 요건 시·도조례 위임 △장기적 관점에서 단독주택재건축사업을 재개발사업으로 통합 등 단독주택지에 대한 천편일률적인 아파트화를 막겠다는 방침인 것이다.

 

한국주택정비사업조합협회 조용무 부회장은 “서울시의 이러한 방침은 주택보급률이 100%도 채 되지 않는 상황에서 큰 틀에서 보면 주택정책에 역행하는 처사”라며 “뿐만 아니라 강남과 강북의 양극화를 더욱 심화시키는 꼴”이라고 비판했다. 결국 서울시의 이같은 복안으로 인해 2차 단독주택 재건축 정비기본계획은 사실상 백지화된 셈이다. 따라서 서울시의 계획(안)을 새로운 정부하의 건교부에서 어떻게 받아들일 지 귀추가 주목된다.