토지등소유자에 비해 신축가구 많아 사업성 ‘굿’
초역세권에 입지해 편리한 생활… 한강 조망까지
경기도 남양주시 덕소뉴타운이 활발한 사업추진 움직임으로 인해 ‘명품도시’로의 탈바꿈이 본격화될 전망이다. 현재 덕소뉴타운은 촉진계획이 수립된지 불과 1년 밖에 지나지 않았지만 이미 도곡2, 덕소7, 도곡1구역 등 3개 구역이 조합설립인가를 받았다. 특히 최근 조합설립인가를 받은 도곡1구역은 중앙선 도심역 인근에 위치해 있는데다 조합원 수에 비해 신축세대수가 많아 사업성이 높을 것으로 전망되는 구역이다. 또 한강과 인접해 있는데다 주변에 산이나 녹지가 풍부해 쾌적한 주거환경을 갖추고 있다는 평가를 받고 있다. 여기에 서울 잠실, 강남 등으로의 이동이 편리해 강남의 새로운 베드타운으로 급부상하면서 수요자들의 관심이 높아지고 있다.
▲조합원 140여명에 신축 370가구 계획… 사업성 높아=도곡1구역은 남양주시 와부읍 도곡리 981-3번지 일대 3만3천200㎡로 재개발구역으로는 비교적 작은 면적이다. 하지만 조합원 수에 비해 신축가구수가 많아 사업성은 높을 것으로 예상되고 있다.
사업계획에 따르면 이 구역에는 건폐율 32.07%, 용적률 200.68%를 적용해 총 370가구를 건립할 계획이다. 면적별로는 △39㎡ 21가구(임대) △45㎡ 20가구(임대) △59㎡ 22가구(임대) △59㎡A 38가구 △59㎡B 36가구 △84㎡A 34가구 △84㎡B 126가구 △119㎡ 73가구 등으로 구성된다.
현재 조합이 파악하고 있는 전체 조합원이 약 142명에 불과하다는 점을 감안하면 조합원의 약 2.5배 이상을 신축하게 되는 셈이다. 임대주택 63가구를 제외하더라도 조합원의 2배가 넘는 수치다. 여기에 최근 경기도의 정책에 따라 용적률 상향조정을 반영할 경우 개발이익은 더욱 늘어날 전망이다. 조합 측은 용적률을 상향조정할 경우 현행보다 약 50~60가구 늘어난 420~430가구를 건립할 수 있을 것으로 예상하고 있다.
▲외부 업체 ‘집행부 흔들기’에도 덕소뉴타운 3번째로 조합설립=도곡1구역은 지난해 12월 남양주시로부터 조합설립인가를 받아 덕소뉴타운에서는 도곡2구역, 덕소7구역에 이어 3번째 조합이 됐다.
사업초기 당시 도곡1구역은 덕소뉴타운에서 가장 빠르게 사업을 추진해 왔었다. 실제로 이 구역은 지난 2010년 8월 덕소재정비촉진계획이 수립됨에 따라 11월 가칭 도곡1구역 재개발추진위원회 사무실을 개소한지 불과 5개월만인 지난해 3월 추진위원회를 승인받았다.
이후 조합설립을 위한 동의서 징구를 본격화했지만 일부 주민들이 집행부에 대한 해임발의를 추진하면서 사업이 지연됐다. 토지등소유자 1/10 이상의 발의로 지난 2011년 8월 위원장 등을 해임하기 위한 총회가 열렸지만 성원부족으로 총회가 무산된 바 있다. 당시 조합설립동의율이 73% 이상으로 사실상 창립총회가 가까운 시점이었다.
황현철 조합장은 “당시 일부 업체가 사업을 장악할 목적으로 토지등소유자들을 현혹해 임원해임 총회를 발의한 것으로 알고 있다”며 “업체의 집행부 흔들기가 아니었다면 아마 우리구역은 덕소뉴타운에서 가장 먼저 조합설립인가를 받았을 것”이라고 말했다. 이어 “조합원들이 현명하게 대처한 덕분에 사업이 신속하게 추진되고 있다는 점은 불행 중 다행”이라고 덧붙였다.
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도심역세권… 대입 농촌특별전형도 가능
■ 입지조건은
도곡1구역은 남양주 도심역 인근인 역세권에 입지해 있어 교통이 편리한 것은 물론 생활편의시설도 잘 갖춰져 있다는 평가를 받고 있다.
우선 구역에서 도심역을 이용하는데 걸어서 5분이면 충분하기 때문에 서울은 물론 남양주 신도시, 구리 등으로의 이동이 편리하다. 특히 도심역은 중앙선이 지나고 있어 서울 청량리와 왕십리, 용산 등 주요도심으로 편안하게 이동할 수 있으며, 7호선 환승이 용이해 강남으로 이동하기에도 용이하다.
여기에 도로교통망도 잘 갖춰져 있어 자가용을 이용해 이동하기에도 편리하다. 한강변을 따라 이어진 경강로는 서울올림픽대교, 서울·춘천간고속도로와 이어져 있어 서울의 주요도심은 물론 경기도 동부 주요도심과 춘천으로 곧바로 이동할 수 있다.
또 역세권에 위치해 있는 만큼 편의시설에도 부족함이 없다. 도심역 인근 상업시설에는 각종 은행과 병원, 식당, 마트 등이 들어서 있기 때문에 편리한 생활이 가능하다.
한강과 인접해 있는 입지적 환경에 녹지 공간도 풍부해 쾌적한 생활이 가능하다는 장점도 있다. 우선 구역과 한강의 거리가 일직선으로 불과 400m도 떨어져 있지 않기 때문에 한강변에 위치한 공원을 이용하기 편리한 것은 물론 향후 일부 세대에서는 한강조망도 가능할 전망이다. 여기에 구역 인근이 문화재구역이기 때문에 자연녹지가 풍부해 1년 내내 쾌적한 공기를 마실 수 있다.
교육 환경도 우수하다. 인근에 많은 학교가 위치해 있는 것은 아니지만 남양주도곡초등학교가 구역과 맞닿아 있으며, 맞은편에는 덕소고등학교가 위치해 있다. 또 걸어서 10분 거리에 덕소중학교와 도심초등학교가 입지해 있어 아이들이 안전하게 통학할 수 있다. 특히 도곡1구역은 농촌특별전형 대상지역으로 지정돼 있어 아이들이 대학을 진학하는데 유리하다는 장점도 있다.
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“이르면 3월말 시공자 선정 총회
조합원들이 원하는 업체 뽑겠다”
황현철
도곡1구역 재개발조합장
“조합원들의 믿음이 없었다면 재개발사업은 그대로 멈췄을 것입니다. 성공적으로 재개발사업을 완수해 조합원들의 믿음에 보답할 것을 약속드립니다.”
황현철 도곡1구역 조합장의 표정에는 재개발사업을 성공적으로 이끌어가겠다는 단호한 결의가 느껴진다. 추진위원장 시절 업체의 개입으로 위원장 해임위기에서 도와준 사람은 조합원들이었다. 위원장을 믿었던 조합원들이 총회를 보이콧하면서 해임총회가 무산됐기 때문이다. 해임총회까지 발의됐지만 조합원들은 위원장에 이어 조합장으로 추대하면서 황 조합장에게 무한한 신뢰를 보냈다.
▲현재 구역 상황은=우리 구역 내 주택들은 지어진지 20년 이상인 건물들이 대부분이어서 주민들이 생활에 어려움을 겪고 있는 상황이다. 특히 조합원 140여명 중 99명이 살고 있는 리버맨션의 경우 지난 1986년에 지어져 이미 준공된 지 26년이 넘었다. 안전진단 결과 철거 또는 대대적인 보수가 필요하다는 판정이 내려졌다. 여기에 도로가 좁은 것은 물론 주차시설도 부족해 주거환경개선이 시급한 상황이다.
▲최근 조합설립인가를 받았는데 향후 조합 운영방침은=지난해 12월 조합설립인가를 받았으니 사무실을 개소한지 약 1년만이다. 재개발사업은 각 구역의 특성이 다르기 때문에 도시 및 주거환경정비법이나 정관만으로 사업을 이끌어가기에는 한계가 있다. 우리 구역의 경우 토지등소유자가 타 구역에 비해 적지만, 그동안 건설사의 시행사업 등으로 인해 많은 분란이 있었다. 하지만 조합원 수가 적다보니 충분한 대화와 타협으로 사업을 이끌어갈 수 있었다. 따라서 앞으로도 조합원들의 단합을 최우선 과제로 삼고 사업을 추진해 나갈 방침이다.
▲사업을 추진하면서 어려웠던 점은=조합이 설립되기 전 추진위원장인 저를 비롯해 추진위원 3명에 대한 해임 발의가 있었다. 업체 관계자가 자신들의 이익을 위해 집행부를 해임하고자 주도한 총회였다. 비록 성원조차 되지 못한 총회였지만 이로 인해 사업이 늦어져 가슴이 아프다. 만약 이런 사건만 없었더라면 아마도 우리구역은 덕소뉴타운에서 가장 먼저 조합을 설립했을 것이다. 하지만 주민들이 현명하게 대처한 덕분에 재개발사업이 원활하게 추진된 점은 정말 다행이라 생각한다.
▲향후 사업 일정은 어떻게 계획하고 있나=조합설립인가를 받은 지 얼마 지나지 않았기 때문에 구체적인 일정을 잡기에는 조금 무리가 있다. 현재 조합설립 다음 단계인 시공자 선정 업무를 추진하기 위해 준비하고 있는 상황이다. 이르면 3월 말에서 4월 초에는 시공자 선정총회를 개최할 예정이다. 현재 도급순위 20위권 내 건설사들이 관심을 가지고 있는 것으로 알고 있다. 조합원들이 원하는 우수한 건설사를 선정할 수 있도록 시공자 선정 업무에 매진할 계획이다.
▲아파트 건축 시 역점을 두는 부분은=우리 구역은 ‘생존’과 ‘특화’라는 두 가지 콘셉트로 아파트를 건설할 계획이다. 조금 의외의 단어일지 모르겠지만 조합원 대부분은 리버맨션이라는 낡은 소형아파트 소유자다. 중산층이라고 보기에는 어려운 분들이 많기 때문에 재개발사업은 이러한 조합원들의 생존과도 마찬가지라고 생각한다. 따라서 조합원이 재정착할 수 있도록 국민주택규모 정도의 소형평형을 위주로 주택을 건립할 계획이다. 또 구역 내 많은 지분을 보유하고 있는 종중을 위해 수익을 만들어 낼 수 있는 특화된 상가 건립을 계획하고 있다.
▲조합원들에게 하고 싶은 말이 있다면=재개발사업을 진행하면서 얻은 저만의 생각을 말씀드리고 싶다. 정비사업은 결코 돈이나 자리에 연연해서는 안 되는 사업이다. 오직 쫓아야 할 것은 오직 조합원들의 마음이라고 생각한다. 집행부를 믿고 따라 준 조합원들에게 진심으로 감사드린다.
