재건축 초과이익환수제도는 재건축투기억제, 즉 강남권 대규모 재건축사업지들의 가격폭등을 막기 위하여 2006년 9월부터 시행된 제도인데, 2010년부터 시작된 부동산경기 침체이후 실효성을 잃었기 때문에 이미 폐지됐어야 할 정책이었다.

재건축부담금이 실제 부과된 사례는 서울시 중랑구에 2건, 용산구에 1건, 송파구에 1건 등 4건으로 모두가 서울의 연립주택들이다.

이 제도는 강남권 재건축 투기를 억제하기 위한 제도였는데 정작 이 제도로 인하여 재건축부담금이 부과된 사업지는 소규모 연립주택들이었고, 목표로 했던 강남권 재건축사업지들은 한 건도 부과 사례가 없었다는 점은 다시 한번 생각을 해 볼 필요가 있다.

소규모 연립주택, 특히 단독주택재건축사업은 사업개시 시점 당시 가격이 낮을 수밖에 없다. 이는 기존의 주택 형태가 대규모 노후아파트가 아니기 때문에 기대이익이 시세에 반영되지 않기 때문이다.

그런데 사업종료 후에는 아파트가 건립되므로 개시시점 대비 종료시점의 가격차가 클 수밖에 없어 재건축부담금 발생하는 것이다.

반대로, 노후한 아파트라도 위치나 단지규모 등에서 주목을 받을 수 있는 아파트들은 이미 사업초기에 개발이익이 반영되어 가격이 높게 형성되어 있다.

결국 강남권에 위치한 아파트라도 사업초기 가격이 높다면 재건축부담금에 대하여 크게 걱정하지 않을 수 있다는 것이다.

그리고 이 속에는 또 하나의 불평등이 존재한다.

유사한 입지여건을 가진 노후아파트 2개 단지중, 한 단지는 추진위원회 구성은 빨랐지만 사업이 지체 되었고, 다른 한 단지는 뒤 늦게 추진위원회를 구성했는데 빠른 속도로 사업이 진행되어 두 단지가 비슷한 시기에 공사를 착공했다고 볼 때, 두 단지에 부과되는 재건축부담금에 차이가 발생되는 것이다.

단순히 추진위원회를 먼저 구성했을 뿐인데 세금폭탄을 맞는 비형평성이 생길 수 있다.

재건축부담금에 대해서는 위의 경우 외에도 △미실현 이익에 부과된다는 점 △재개발사업은 부과되지 않고 재건축에만 부과된다는 점 △양도소득세(1세대1주택 비과세) 문제 등 많은 문제점들이 제기되어 왔다.

그렇다면, 재건축 초과이익환수제도 폐지는 재건축시장에 어떤 영향을 미칠 것인가?

먼저 실효성도 없었는데 이제 와서 폐지해봐야 과연 재건축 시장에 영향을 줄 것인가 하는 생각을 해볼 수 있다.

실제로 오래전부터 재건축을 추진하던 강남권 재건축단지들을 제외하고는 그리 신경 쓰지 않을 수도 있다.

그러나 재건축부담금제도는 관리처분계획수립까지 조합원들에게 불안을 주는 요소였는데, 그 불안감이 해소된다는 점에서 긍정적으로 작용을 할 것이라 본다.

그리고 오래전에 추진위원회를 구성했던 강남권 대규모 재건축대상단지, 예를 들어 개포나 고덕, 둔촌 등의 사업지들은 수혜를 받는다고 볼 수 있다.

그런데, 이러한 대형 단지 외에도 수혜를 보는 사업지들이 있다. 실제 재건축부담금이 부과된 사례를 보면 강남이 아닌 지역의 소형 연립주택지들이었고, 규모를 보면 영세한 재건축단지들이었다.

이 얘기는 달리 말하면 사업개시 시점의 가격이 재건축기대가 없어서 워낙 낮은 지역들, 즉 강북권의 단독주택재건축이나 소규모 영세 사업지들이 해당될 것이다.

결국 재건축부담금 폐지에 대한 수혜 대상은 강남권의 대규모 사업지들과 강북권의 단독주택재건축 사업지나 소규모 재건축사업지가 될 것으로 예상 된다.

따라서 재건축부담금제도라 불리는 재건축초과이익환수제도는 발표에만 그치지 말고 조속히 폐지가 확정되어야 한다.

목적은 강남권 재건축단지들에 대한 과도한 가격상승 억제였는데, 결과는 강북권의 영세한 재건축 사업지의 부담만 커진 점은 제도 폐지에 중대한 요건이다.

또 하나는 불필요한 행정비용의 낭비인데 재건축부담금을 산정하기 위하여 1개월 이상의 기간이 소요되며, 수수료가 발생하는데, 불필요한 제도로 인하여 조합원들의 부담만 늘어난 결과이다.