한형기

신반포1차 재건축조합장

 

 주택시장이 지난해부터 상승 분위기로 반전하는가 싶더니 지난 2월 주택임대차 선진화 방안이라는 복병을 만나 다시 침체 분위기로 돌아섰다.

하지만 아파트 경매시장과 분양시장은 재건축시장과 달리, 과열 조짐까지 보이는 등 분위기가 완전히 다르다.

주택시장에 이 같은 디커플링 현상이 나타나는 것은 실수요자 중심으로 재편된 시장 상황과 관련이 깊다.

실수요자들이 주택 시장을 결정하는 주요 중심축으로 등장했기 때문이다. 고공행진하는 전셋값 상승에 지친 실수요자들이 보다 저렴하게 내집 마련을 하기 위해 분양가가 저렴한 분양 아파트나 싼값에 집을 장만할 수 있는 경매에 몰리는 것이다.

특히, 분양은 다음과 같은 잇점이 있어 실수요자들의 선택을 받고 있다.

첫째, 서민들에게는 당장 목돈이 필요하지 않아 일단 청약을 하고 장기적으로 내집마련 계획을 세울 수 있고, 둘째 뚜렷한 투자처가 마땅치 않는 상황에서 전매기간 단축으로 전매차익을 노릴 수 있으며, 셋째 중도금 대출과 이자 후불제 등 분양 호조건으로 자금출처 조사를 피하고 증여세 부담을 줄일 수 있어 자녀들에게 증여가 용이하다는 장점이다.

따라서 실수요자 중심의 주택시장은 인기 지역과 물건에만 사람들이 몰리면서 수요가 탄탄하고 입지조건이 뛰어난 단지와 그렇지 못한 단지 간 양극화 현상은 당분간 분양시장에 지속적으로 나타날 전망이다.

분양시장에 나서야 하는 사업주체들은 실수요자들의 관심을 끌만한 다양한 아이템들을 구비해야 한다.

예를 들면, 눈높이에 맞는 가격, 단지 차별화 및 특화, 합리적이면서 트렌드를 반영한 평면 등의 개발이 필수적이다.

이러한 것들을 갖추면 분양에 성공한다는 것을 지난해 말 반포동 대림 아크로리버 파크가 증명했다.

특히 재건축조합은 이 같은 요인을 갖춰 성공적인 일반분양으로 이어질 수 있도록 심혈을 기울여야 한다.

단지 가치 향상을 염두에 두고 건축설계와 도시계획 심의 및 건축 심의 과정에서 특별건축구역지정과 우수디자인 인정 추진을 진행하는 한편, 실수요자들의 관심을 받을 수 있는 차별화 전략을 반영하는 등 좀 더 적극적이고 공격적인 접근이 필요하다.

나아가 사업기간을 단축시키기 위한 노력이 필요하다. 재건축의 성패는 시간단축에 달려 있다.

금년 말 관리처분인가 신청이 불가능한 단지들이라 하더라도 초과이익환수제 폐지와 전월세 과세법안 처리 결과와 관계없이 일단은 사업시행인가를 조기에 득할 수 있도록 사업추진에 박차를 가해야 한다.

또한 6·4 지방선거와 재건축 규제완화 등의 정책 변화를 지켜보며 대응하는 전략이 필요하다. 

덧붙여 정부·서울시의 규제완화 추진도 시급하다. 재건축·재개발사업은 사업추진 주체의 노력만으로 활성화 하는 것은 불가능하며 정부와 서울시의 규제완화가 선행되어야 한다.

사실상 재건축·재개발단지들의 발목을 잡고 있는 것은 정부와 서울시의 각종 규제정책들이다.

조속히 폐지 또는 수정해야 할 정책들은 다음과 같다.

첫째, 초과이익환수제와 분양가 상한제 폐지 법안 국회 조기통과.

둘째, 한강변 재건축 단지 최고층수 35층의 완화와 기부채납율 15%를 하향조정하는 서울시 정책변경.

셋째, 법정상한용적율 적용시 소형(임대)주택 비율 50%를 30% 이하로 하향조정하는 서울시 조례개정.

넷째, 서울시 공공관리제 폐지 또는 대폭 완화로 특히 시공사 선정을 사업시행인가 후에서 조합설립 이후로 선정 시기 단축.

다섯째, 서울시 도시계획심의·건축 및 교통심의의 투명성 제고와 심의기간 파격적 단축.

여섯째, 특별건축구역지정 활성화 정책과 서울시 발코니 면적규제 대폭완화 등이다.