함준표

  변호사

 

  조합설립미동의자에 대한 매도청구권의 행사는 형성권의 행사에 해당되어, 매도청구권의 행사시점에 매매계약의 체결이 의제된다.

따라서 이 시점부터 조합은 매도청구대상자에 대한 매매대금액을 지급할 의무가 발생한다.

조합의 매도청구에 의한 건물명도, 소유권이전등기청구권과 미동의자의 매매대금지급청구권은 동시이행의 관계에 있다.

그러므로 매도청구시점부터 즉시 매매대금에 대한 이자가 발생하는 것은 아니고 미동의자로부터 건물명도와 소유권이전을 받거나 그 이행의 제공을 받은 날로부터 지연이자가 기산되는 것이다.

마찬가지로 도시정비법 제47조는 현금청산대상자에 대하여 관리처분계획 인가일로부터 90일 이내에 현금청산금을 지급해야 한다고 규정하고, 정관 등이 정하는 바에 따라 이자도 지급하라고 규정하고 있다.

즉, 관리처분 인가일로부터 90일이 지나면 현금청산금에 이자까지 가산하여 지급해야 한다는 규정이다.

이 경우에도 현금청산금의 지급과 현금청산자의 건물명도, 소유권이전등기의무는 동시이행의 관계에 있다.

그러므로 건물명도나 소유권이전등기가 이행되거나 이행제공되지 않으면 이자는 가산되지 않는다.

물론 매도청구나 현금청산이나 소유권이전은 권리제한이 없는 상태에서 이행되어야 한다.

그러므로 매도청구나 현금청산대상자들이 근저당권, 가압류, 가처분 등이 설정된 상태에서 소유권이전을 한다하여도 이는 소유권이전의무를 전부 이행한 것이라 할 수 없으며, 이자 또한 기산되는 않는다.

건물명도나 소유권이전은 현실적으로 이행하는 경우일 수도 있지만, 이행의 제공만을 할 수도 있는데, 이행의 제공이란 조합이 원하기만 하면 언제든 아무런 장애없이 건물명도나 소유권이전이 가능한 상태이어야 한다.

따라서 건물명도의 이행제공을 하기 위해서는 제세공과금의 완납증명원 등 관련서류를 구비하여 현실적으로 건물을 공가로 만들어 두어야 할 것이다.

소유권이전의 경우에도 소유권이전에 필요한 제반서류를 원본으로 구비하여 이행제공을 해야 할 것이며, 이러한 서류 역시 현실로 조합에 인계하지 못할 경우에는 조합이 동의하는 법무사사무실 정도에 인계해 두어야 한다.

그렇지 못할 경우에는 법원에 문서공탁 등의 방법을 활용할 수도 있다.

단, 인감도장은 함부로 이행제공할 수 없는 것이므로 언제든 필요시 날인할 수 있는 상태임이 표시되어야 한다.

결국 현실이행이나 이행제공의 요건이 완비되지 않으면 조합은 이자지급 의무를 면할 수 있는 것이지만, 만약 이러한 요건을 구비하면 적어도 민법상의 연5%의 이자, 더 나아가 판결을 받아둘 경우 연20%의 이자가 가산될 수 있는 것이다.

조합은 가능한 사업초기의 현금수요를 최소화시키기 위해 매도청구대금이나 현금청산금의 지급시기를 늦추려 하는 것이 보통이다.

반면 현금청산대상자들이나 매도청구대상자들은 어차피 건물을 사용, 수익하기 곤란한 지경이라면 상가, 집을 비워주고 고리의 이자로도 가산하여 받을 요량을 갖는 것이 보통이다.

그러므로 이자기산의 문제는 양 자 모두의 이해와 관련된 것인바, 현행 은행의 예금금리가 잘해야 연 2~3% 수준인데 반해 법원이 선고하는 가산금리는 오래전 관행 그대로 연20%로 정해져 있다는 데에 상당한 이해득실의 문제가 발생할 수 있다.