제2종일반주거지역의 층수가 폐지되면서 개포·고덕 등 강남 재건축사업에 청신호가 켜졌다. 국토해양부는 평균 18층으로 층수를 제한하고 있던 2종일반주거지역의 층수를 완화하는 내용을 담은 〈국토의 계획 및 이용에 관한 법률〉 시행령을 개정, 지난 1일부터 시행했다. 이에 따라 앞으로 2종일반주거지역 내에서 기존보다 더욱 다양한 스카이라인을 조성할 수 있게 될 전망이다. 특히 2종일반주거지역의 대표 재건축단지인 개포지구, 고덕지구, 가락시영, 둔촌주공 등 저층 단지들이 수혜를 입을 것으로 보인다. 다만 〈국계법〉 시행령 개정으로 층수가 폐지됐더라도 각 시·도 〈도시계획조례〉가 개정된 이후 적용이 가능하다. 이에 각 자치단체들은 〈도시계획조례〉의 개정을 적극적으로 검토하고 있는 것으로 알려졌다.

 

▲기존 평균 18층→층수제한 폐지=국토부는 지난 1일 용도지역별 층수를 정하고 있는 〈국계법〉 시행령을 개정·시행하면서 2종일반주거지역 내에서의 층수제한을 폐지했다. 건설경기 연착륙 및 주택공급 활성화를 도모하기 위해 폐지했다는 게 국토부의 설명이다. 다만 경관관리 등을 위해 필요한 경우 시·도별 〈도시계획조례〉로 층수제한을 둘 수 있도록 정했다.

 

기존 〈국계법〉 시행령 별표5에 따르면 “제2종일반주거지역에서 건축할 수 있는 건축물은 18층 이하(2개 이상의 건축물을 함께 건축하는 경우에는 그 건축물의 평균 층수가 18층 이하인 경우를 말한다)의 건축물로 한정한다. 다만 도시계획조례로 18층 이하의 범위에서 따로 층수를 정하거나 구역별로 층수를 세분하여 정하는 경우에는 그 층수 이하의 건축물로 한정한다”고 명시돼 있다.

 

반면 이번에 개정된 〈국계법〉 시행령에 따르면 “경관관리 등을 위하여 도시계획조례로 건축물의 층수를 제한하는 경우에는 그 층수 이하의 건축물로 한정한다”고 명시됐다.

 

다시 말해 기존 평균 18층으로 제한하던 규정을 아예 없애고 별도의 규정을 두지 않지만 각 시도 조례로 정할 경우 그에 따른다는 얘기다.

 

이에 따라 서울시 주거지역을 기준으로 전체의 43% 비중을 차지하고 있는 2종일반주거지역들이 층수를 더욱 탄력적으로 운영할 수 있게 될 전망이다.

 

▲개포·고덕 등 저층단지들 호재=이번 〈국계법〉 시행령이 개정되면서 2종일반주거지역을 대표하는 개포지구, 고덕지구, 둔촌주공, 가락시영 등에 호재가 될 전망이다. 현재보다 층수에 구애받지 않고 다양한 설계를 도입해 아파트를 지을 수 있기 때문이다. 기존에는 평균층수를 적용하면서 한 개 동을 높게 지으면 일부 동은 상대적으로 저층으로 지을 수밖에 없었다. 하지만 층수제한이 폐지되면 초고층으로 지을 수 있게 되고, 그만큼 건폐율이 낮아져 단지를 쾌적하게 조성할 수 있다는 게 장점으로 꼽힌다.

 

이에 따라 전문가들은 해당 사업장들이 혜택을 볼 수 있도록 각 자치단체들은 신속히 도시계획조례를 개정해야 한다고 강조한다. 또 심의 과정에서 최고층수에 대한 허용범위를 최대한 유연하게 적용해야 한다고 조언했다.

 

한 정비사업 전문가는 “그동안 규제해 왔던 2종일반주거지역의 층수를 폐지한다는 것은 정부의 인식이 변화하고 있다는 것”이라며 “각 자치단체들은 도시계획조례를 서둘러 개정해 2종일반주거지역에 해당하는 재건축·재개발구역들이 층수완화에 대한 혜택을 누릴 수 있도록 해야 한다”고 강조했다.

 

또 “도시계획심의나 건축심의 당시 최고층수에 대한 허용범위를 더욱 유연하게 적용해야 법령의 도입 취지를 최대한 살릴 수 있다”며 “만약 허용범위를 제한할 경우 정부정책이 무색해진다”고 설명했다.

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■ 지자체들 반응
〈국계법〉 시행령 개정으로 2종일반주거지역의 층수제한이 폐지됨에 따라 각 자치단체들이 〈도시계획조례〉의 개정여부를 검토하고 있는 것으로 나타났다.

 

현재 층수에 대한 기준은 〈국계법〉 시행령에서 규정하고 있지만 실질적으로는 각 자치단체별 〈도시계획조례〉에 따라 정해진다. 국토부는 이번에도 역시 〈국계법〉 시행령을 개정하면서 필요한 경우 〈도시계획조례〉로 층수제한을 할 수 있도록 규정했다.

 

현재 부산시와 울산시의 경우에는 조례에 별도로 규정하고 있지 않아 〈국계법〉 시행령이 개정된 지난 1일부터 2종일반주거지역의 층수제한이 폐지된 상태다.

 

이에 따라 부산시, 울산시를 제외한 〈도시계획조례〉에 별도의 층수제한을 두고 있는 서울시, 인천시, 대구시, 대전시, 광주시 등이 조례 개정작업을 검토하고 있는 것으로 알려졌다. 다만 시행 후 얼마 지나지 않은 상태여서 각 자치단체마다 확실한 계획은 밝히지 못하고 있다.

 

이 중 서울시의 경우 〈국계법〉 시행령이 개정된 이후 TF팀을 구성해 운영하고 있다. 하지만 층수제한 폐지에 대해서는 유보적이다. 2종일반주거지역의 경우 경관관리가 필요하다는 이유에서다.

 

서울시 관계자는 “2종일반주거지역의 경우 경관관리가 필요하다고 판단해 층수제한 폐지를 반대하는 입장을 주장해 왔다”며 “하지만 국계법 시행령이 개정됨에 따라 별도의 TF팀을 운영해 여러 가지 의견들을 모으고 있다”고 밝혔다. 이어 “최종 방안이 나온 후에나 도시계획조례 개정을 추진할 계획”이라며 “올해 안으로 개정하기 힘들 것으로 보인다”고 덧붙였다.

 

이에 반해 인천시, 대구시의 경우 〈도시계획조례〉를 개정해 2종일반주거지역의 층수제한을 폐지하는 것을 적극적으로 검토하고 있다. 따라서 올해 안에 층수제한 폐지를 적용할 수 있을 것으로 전망된다.

 

인천시 관계자는 “층수를 규정하고 있는 국계법 시행령이 개정된 이상 조례도 개정할 수밖에 없다”며 “시의회 의결 등의 절차를 거치면 앞으로 최소 3개월 정도 지나야 적용할 수 있을 것”이라고 설명했다.

 

대구시 관계자도 “개정된 국계법 시행령대로 조례를 개정해 이달에 있을 임시회에 상정할 예정”이라며 “임시회를 통과하게 되면 곧바로 시행할 수 있을 것으로 보인다”고 밝혔다.

 

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■ 저층 단지들 반응
이번 〈국계법〉 시행령 개정으로 개포, 고덕, 둔촌, 가락시영 등 저층단지들이 최대 수혜단지로 꼽히고 있다. 용적률 상향 등 각종 재건축 규제가 완화된 현 시점에서 층수제한까지 사라져 환영하는 분위기다.

 

이 단지들은 서울시가 하루 빨리 〈도시계획조례〉를 개정해 줄 것을 요구하고 있다. 다만 각 사업장마다 처해 있는 상황이 달라 실제 적용 여부는 아직 미지수다.

 

개포지구의 경우 최근 지구단위계획이 새롭게 수립된 데다가 이미 경관계획까지 세워져 있어 향후 층수를 올릴 수 있을지 의문이다. 또 층수상향을 위해서는 지구단위계획을 또다시 변경해야하기 때문에 사업지연이 불가피할 것으로 전망된다.

 

개포주공4단지 장덕환 위원장은 “우리 단지는 상한용적률 250%에 현재의 층수대로 아파트 동을 배치하게 되면 단지가 빽빽해진다”며 “초고층으로 지어 동수를 줄이고 건폐율을 낮추는 것이 이익이다”고 말했다.

 

 

이어 “하지만 현재의 지구단위계획 상 층수가 정해져 있는데, 이를 다시 변경하게 되면 사업기간이 상당기간 늘어나게 된다”며 “향후 서울시가 단순 설계변경으로 인정해줄 지 의문”이라고 밝혔다.

 

고덕주공6단지 윤정일 조합장은 “2종일반주거지역에 대한 층수제한을 정부 스스로 폐지한 것에 대해 환영하지 않을 수 없다”며 “다만 현재 층수계획은 인센티브를 적용받아 평균 21층을 적용하고 있는데 조례로 층수제한이 폐지된다고 해서 우리 단지도 적용되는지는 아직 모르겠다”고 말했다.

 

개포주공1단지 박치범 조합장은 “우리 단지의 경우 현재 최고 33층까지 계획하고 있지만 초고층으로 짓게 되면 단지를 쾌적하게 지을 수 있어 층수제한 폐지에 따른 계획을 적극 검토하고 있다”며 “도시계획조례가 조기에 개정될 수 있도록 서울시에 건의할 예정”이라고 말했다.

 

이와 함께 제3종일반주거지역으로 종상향을 추진하고 있는 가락시영, 둔촌주공 등의 경우에도 층수제한 폐지에 대해 적극적인 모습을 보이고 있다.

 

가락시영 조합 관계자는 “우리 단지의 경우 현재 종상향과 관련된 계획안이 서울시에 상정된 상태에서 층수에 대한 규제가 완화됐다는데 반가운 소식”이라며 “현재로서는 종상향이 이뤄질 수 있도록 주력하겠지만 만일을 대비해 층수만을 완화한 계획도 세우고 있다”고 밝혔다.

 

둔촌주공 조합 관계자는 “우리 단지 역시 가락시영과 마찬가지로 조합원들의 결의를 통해 종상향을 추진하고 있는데 만약 성사되지 않더라도 층수완화 규정을 적용해 조합원들의 이익이 극대화될 수 있도록 최선을 다할 것”이라며 “하루 빨리 조례가 개정돼야 조합원들에게 결과를 내놓을 수 있기 때문에 서울시의 적극적인 자세를 요구하고 싶다”고 당부했다.