단독주택재건축사업이 사실상 폐지된다. 대신 주거환경관리사업이 정비사업의 새로운 분야로 신설된다. ‘전면 철거’ 위주의 현행 도시환경정비사업에 현지개량형 방식도 추가된다. ‘개발’보다는 ‘보전 및 관리’에 중점을 두는 쪽으로 정비사업 관련 법제가 개편되는 것이다. 국토해양부는 이런 내용을 골자로 한 ‘도시 및 주거환경재생법’(가칭)을 이달말 입법예고할 계획이라고 밝혔다. 이 법안에서는 단독재건축 정비계획 수립대상구역 기준이 삭제될 전망이다. 구역지정 요건 폐지는 사실상 단독재건축사업이 사라진다는 것을 의미한다. 다만 기존에 추진중인 단독재건축사업은 경과규정을 통해 추진할 수 있을 것으로 보인다.

 

단독재건축 구역지정 요건은 현행 〈도시 및 주거환경정비법〉 시행령 별표1 제3호나목에 규정돼 있다. 이 기준에 따르면 단독주택 200호 이상 또는 부지면적이 1만㎡이상인 지역에서 단독재건축을 추진할 수 있다. 부지면적이 5천㎡이상인 지역으로서 시·도조례로 따로 정하는 지역도 해당된다.

 

이런 지역 중에서도 ‘도로 등 정비기반시설이 충분히 갖추어져 있어 개발하더라도 인근지역에 정비기반시설을 추가로 설치할 필요가 없거나(1) 노후·불량건축물이 당해 지역안에 있는 건축물수의 2/3이상이거나 노후·불량건축물이 당해 지역안에 있는 건축물의 1/2이상으로서 준공후 15년이상이 경과한 다세대주택 및 다가구주택이 당해 지역안에 있는 건축물수의 3/10이상일 것(2)’의 조건을 만족해야 한다.

 

하지만 ‘도시 및 주거환경재생법’에서는 이같은 단독재건축 구역지정 요건 조항 자체가 삭제되면서 사업근거가 없어지게 된다. 양호한 단독주택지의 급격한 감소와 아파트 획일화를 부추긴다는 단독재건축에 대한 곱지 않은 시선이 그대로 반영된 것으로 풀이된다.

 

대신 양호한 저층 단독주택지의 정비수법으로 ‘주거환경관리사업’이 신설된다. 주거환경관리사업은 서울의 휴먼타운과 비슷한 개념으로, 단독주택 등 저층주택이 밀집한 지역에서 정비기반시설과 공동이용시설의 확충을 통해 주거환경을 정비·보전 및 관리하기 위해 시행하는 사업을 말한다.

 

즉 사업시행자인 시장·군수가 정비기반시설과 공동이용시설을 새로 설치하거나 확대하고 토지등소유자가 스스로 주택을 개량하는 방법을 말한다. 토지등소유자 요건은 재개발처럼 토지 또는 건축물소유자 또는 그 지상권자가 포함된다. 여기서 정비기반시설이란 도로, 상하수도, 공원, 공용주차장, 공동구, 가스공급시설 등을 말하고 공동이용시설이란 놀이터, 마을회관, 공동작업장 등을 의미한다.

 

도시환경정비사업에도 ‘관리’ 위주의 현지개량 방식이 도입된다. 전면철거가 아닌 점진적 개량을 통한 수복형 개발방식으로 공공이 기반시설을 확충하고, 민간이 건축물을 신축 또는 개량하는 사업이다. 산업 등 경제기반과 역사·문화적 특성의 유지가 필요한 도시중심지나 문화재 주변지역 등이 대상이다.

 

▲도시·주거환경정비기본계획→도시·주거환경정비 및 관리기본계획으로 변경=현행 도시·주거환경정비기본계획이 도시·주거환경정비 및 관리기본계획으로 보완되면서 정비예정구역이 임의화된다.

 

이 정비·관리기본계획에는 △정비사업의 기본방향 △정비사업의 계획기간 △인구, 건축물, 토지이용, 정비기반시설, 지형 및 환경 등의 현황 △주거지 관리계획 △토지이용계획, 정비기반시설계획, 공동이용시설 설치계획 및 교통계획 △녹지, 조경, 에너지 공급, 폐기물 처리 등에 관한 환경계획 △사회복지시설 및 주민문화시설 등의 설치계획 △도시의 광역적 재정비를 위한 기본방향 △지역 특성의 보전·관리계획 △정비예정구역의 개략적 범위 △단계별 정비사업 추진계획 △건폐율, 용적률 등에 관한 건축물의 밀도계획 △세입자 주거안정대책 등이 포함돼야 한다.

 

하지만 시·도지사가 생활권별 주거지에 대한 주택수급계획과 주거지의 보전·관리·정비방향 등을 담은 주거지 종합관리계획을 수립하는 경우 정비·관리기본계획 수립시 정비예정구역과 단계별 사업추진계획 사항을 생략할 수 있도록 했다.

 

▲공공관리 구역은 곧바로 조합설립 가능=공공관리 대상구역의 경우 추진위 설립을 하지 않고 곧바로 조합설립이 가능해진다.
현행 〈도정법〉에 따르면 조합을 설립하기 위해서는 먼저 추진위를 구성해야 한다. 추진위는 정비구역 지정 이후에 구성할 수 있는데, 추진위가 구성된 뒤 조합설립 때까지 추진위 운영기간이 길지 않아 중복행정이라는 비판이 제기돼 왔다. 이에 공공관리 대상구역에 한해 추진위를 설립하지 않는 게 허용된다.

 

이때 공공관리자인 구청장은 조합설립동의서를 징구한 후 창립총회를 소집해야 하고, 창립총회의 의장은 공공관리자가 지정한다. 공공관리자가 창립총회를 소집하는 경우 조합장 및 임원 선출과 조합설립인가 신청에 필요한 안건만 의결할 수 있도록 했다.

 

 

■ 도시재생법 의미
‘도시 및 주거환경재생법’의 핵심은 도시경쟁력 강화를 통한 도시재생에 있다. 그래서 법안명에도 ‘재생’이 들어가 있다. 다만 종전의 ‘전면철거’ 개발방식 위주에서 벗어나 ‘수복형 정비수법’도 병행해 추진하겠다는 것이다.

 

먼저 지난 5월 12일 공청회에서도 밝혔듯이 ‘도시 및 주거환경재생법’은 도시기능의 회복이 필요하거나 주거환경이 불량한 지역을 종합적으로 개선하기 위한 체계적 계획 수립 및 기반시설을 계획적으로 확보·정비하기 위하여 필요한 사항을 정함으로써 도시경쟁력 강화와 주거생활의 질적 향상에 기여함을 목적으로 하고 있다.

 

이 도시재생을 위한 수단으로 현지개량 방식의 주거환경관리사업과 수복형 도시환경정비사업을 새로운 정비수법으로 도입하겠다는 것이다. 이는 지자체에서 도로 등 공공시설을 정비하고, 토지등소유자 스스로 주택을 개량하는 소극적인 개발방식으로 사업을 점진적으로 추진하겠다는 것을 의미한다.

 

또 〈도정법〉과 〈도시재정비 촉진을 위한 특별법〉이 통합되면서 ‘도시 및 주거환경재생법’상 정비사업의 분야는 10개로 대폭 늘어난다.

 

현행 △도정법상 주거환경개선사업, 주택재개발사업, 주택재건축사업, 도시환경정비사업과 △도촉법상 도시개발법에 따른 도시개발사업, 전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법에 따른 시장정비사업, 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따른 도시계획시설사업 외에 역세권의 개발 및 이용에 관한 법률에 따른 역세권개발사업과 산업입지 및 개발에 관한 법률에 따른 산업단지재생사업이 추가된다.

 

국토부 관계자는 “기존 법제가 개별적·단편적으로 제정·운용되면서 통일적 법제 마련의 필요성과 정비사업의 연계성 문제가 대두됐다”며 “새로운 법에서는 이같은 문제를 해소하는 데 역량이 모아졌다”고 말했다.

 

 

이어 “정비구역 일몰제를 비롯해 조합설립 해산신청 제도 등이 신설됐다”며 “철거 위주의 개발방식에서 보전·정비·관리 등을 위한 다양한 정비수법이 도입된 것도 특징”이라고 설명했다.

 

 

■ 핫이슈
조합원의 일정정도 동의만 있다면 사업 중간에도 조합을 해산할 수 있는 제도가 마련된다. 또 출구전략으로 그동안 꾸준히 거론됐던 정비구역 일몰제도 도입된다.

 

먼저 정비사업이 어느 정도 추진됐거나 현재 추진 중이더라도 추진위 또는 조합해산이 가능해진다. 추진위의 경우 추진위 설립에 동의한 토지등소유자 2/3이상 또는 토지등소유자 과반수 이상의 동의가 있으면 해산을 신청할 수 있다.

 

조합을 해산하기 위해서는 조합설립에 동의한 조합원 2/3이상 또는 토지등소유자 과반수 이상의 동의가 있으면 된다. 해산 신청이 있으면 시장·군수는 추진위 승인이나 조합설립인가를 취소해야 한다. 추진위나 조합이 해산되면 정비구역도 해제된다.

 

국토부 관계자는 “추진위설립 동의서와 조합설립 동의서 제출시 토지등소유자 또는 조합원들이 사업성에 대해 충분히 알지 못하는 상황에서 사업을 시작해 많은 갈등이 유발되고 있다”며 “조합원 다수가 부당하다고 판단하는 경우 조합원 스스로 사업을 중단할 수 있는 제도 도입이 필요하다”고 말했다.

 

정비구역 일몰제도 윤곽이 드러났다. 현행 정비기본계획의 경우 정비예정구역에 관한 사항을 포함하고 있는데 문제는 정비예정구역을 일괄지정하면서 부동산 가격 상승이나 투기유발 등을 야기했다는 점이다. 나아가 토지등소유자간 분쟁 등으로 사업이 장기간 추진되지 않을 경우 건축제한 등으로 주민들의 재산권 침해 논란까지 불거졌다.

 

결국 사업 각 단계별 소요기간을 정하고 그 기간이 경과되는 경우 정비예정구역 및 정비구역 지정을 해제토록 했다. 정비구역이 해제되는 경우 마찬가지로 추진위와 조합도 해산된다. 이때 정비구역 해제를 위한 사업단계별 소요기간은 국토부의 정비사업 실태조사 이후 수도권 재건축사업의 평균 소요기간인 8년11개월로 기준을 잡았다.

 

국토부가 수도권 161곳, 지방 144곳의 재건축 사업추진 기간을 분석한 결과 추진위 설립부터 준공 때까지 평균 추진기간은 약 8년7개월이다. 이때 수도권이 지방(7년10개월)보다 13개월 더 소요되는 것으로 나타났다. 재개발은 평균 8년6개월이 소요되는 것으로 조사됐다. 수도권 229곳과 지방 173곳을 분석한 결과 수도권 8년4개월, 지방 8년11개월이 소요됐다.

 

이에 따라 정비·관리기본계획상 정비구역지정 예정일부터 3년이 되는 날까지 정비구역지정을 신청하지 않는 경우 정비예정구역 지정이 해제된다.

 

토지등소유자가 사업시행자인 경우 정비구역으로 지정·고시된 날부터 6년이 되는 날까지 사업시행인가를 신청하지 않는 경우 정비구역 지정을 해제해야 한다. 조합이 사업을 시행하는 경우 △정비구역으로 지정·고시된 날부터 3년이 되는 날까지 추진위 승인을 신청하지 않는 경우 △추진위 승인일로부터 4년이 되는 날가지 조합설립인가를 신청하지 않는 경우 △조합설립인가일로부터 4년이 되는 날까지 사업시행인가를 신청하지 않는 경우 등도 해제해야 한다.