재개발·도시환경정비사업에서 종전·종후자산 평가는 시장·군수가 선정·계약하는 감정평가업자가 하도록 돼 있다. 이는 관리처분계획 수립시 세입자 손실보상방안을 포함시키도록 〈도시 및 주거환경정비법〉이 개정됐기 때문이다. 종전에 감정평가업자를 시장·군수가 추천하는 방식에서 공공이 선정하고 계약까지 하도록 강화한 것이다. 재건축의 경우 공공이 선정·계약하는 방식을 임의사항으로 정하고 있어 통상 조합에서 선정하는 게 일반적이다. 정비사업의 감정평가는 종전·종후자산 평가나 세입자보상평가 외에도 종류가 다양하지만 감정평가업자의 선정방법과 절차에 대해서 따로 규정돼 있지 않다. 따라서 이번호에서 정비사업 별 감정평가 업자 선정방법과 절차에 대해 살펴보고 다음호에는 감정평가업자 선정방법을 둘러싼 문제점에 대해 알아보기로 한다.

 

▲재개발·도시환경정비, 감정평가업자 구청장이 선정·계약=정비사업에서 관리처분계획을 수립하기 위해서는 종전·종후자산에 대한 감정평가를 해야 한다. 종전에는 재개발·도시환경정비사업의 경우 시장·군수가 추천하는 감정평가업자를 조합에서 선정·계약해 왔다.

 

하지만 지난해 5월 〈도정법〉이 개정됨에 따라 관리처분계획인가를 위한 평가를 시장·군수가 선정·계약한 감정평가업자 2인 이상이 하도록 변경됐다. 이는 〈도정법〉에 세입자 보호를 위한 법적 근거를 마련하기 위해 관리처분계획에 세입자별 손실보상을 위한 방안을 수립하도록 정했기 때문이다.  

 

현행 〈도정법〉 제48조제5항제1호에는 “〈부동산가격 공시 및 감정평가에 관한 법률〉에 따른 감정평가업자 중 시장·군수가 선정·계약한 감정평가업자 2인 이상이 평가한 금액을 산술평균하여 산정한다”고 규정하고 있다. 

 

따라서 재개발·도시환경정비사업 조합은 종전·종후자산 평가와 세입자별 손실보상을 위한 평가를 하려면 관할 지자체에 감정평가업자 선정을 요청하면 된다. 또 조합의 요청 전에 사업시행인가 시점에 맞춰 업무가 진행될 수 있도록 해당구청이 감정평가업체를 미리 선정해서 조합과 계약할 수 있도록 하는 경우도 있다.

 

선정요청은 공문을 통해서 하거나 해당구청에서 마련한 선정요청서를 작성해 제출하면 된다. 또 조합은 감정평가업체의 선정·계약을 해당구청에 요청하고 감정평가에 필요한 비용을 미리 예치해야 한다. 예치금은 국토해양부가 고시한 ‘감정평가업자의 보수에 관한 기준’에 따라 책정된 금액으로 감정평가업자가 제시하는 예정수수료다.

 

이에 따라 조합이 구청에서 정한 금융기관에 정해진 비용을 예치하면 구청은 감정평가가 끝난 후 감정평가업체에게 직접 비용을 지불하게 된다. 이때 예치금은 확정된 금액이 아니기 때문에 부족하거나 남는 비용은 조합과 구청의 협의를 통해 정산하면 된다.

 

이밖에 재개발·도시환경정비사업에서 정비시반시설 무상양도 및 양수, 국·공유지 처분, 수용, 현금청산, 소유자확인곤란 부동산의 처분 등은 시장·군수(구청장)의 추천을 받거나 조합에서 직접 감정평가업자를 선정해 평가업무를 진행하면 된다.

 

▲재건축의 감정평가=재건축사업의 경우 종전·종후자산 평가 시 감정평가업자 선정방법에 대해 따로 법으로 정하고 있지는 않다. 다만 재개발·도시환경정비사업의 선정방법을 준용할 수 있다는 임의규정으로 돼 있다.

 

〈도정법〉 제48조제6항에 “주택재건축사업에서 사업시행자가 제1항제3호 및 제4호의 규정에 의한 재산에 대해 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가업자의 평가를 받고자 하는 경우에는 제5항 각 호의 규정을 준용할 수 있다”고 돼 있다.

 

따라서 재건축은 재개발의 선정방법을 준용하거나 조합에서 직접 감정평가업자를 선정하면 된다. 또 정비사업에서 감정평가업자는 〈도정법〉 제24조제3항제6호의 규정에 따라 반드시 총회 의결을 거쳐 선정해야 한다.

 

재건축의 경우 통상적으로 조합이 설립되면 신속한 사업추진을 위해 경쟁입찰 과정을 거쳐 조합에서 직접 선정하는 것이 일반적이라는 게 업계관계자들의 설명이다.

 

한 정비업체 관계자는 “재건축의 경우 감정평가업자 선정방법과 절차가 따로 규정돼 있지 않지만 사업진행 상 감정평가업무는 꼭 필요하므로 미리 준비해 사업 속도를 높이는 것이 최선”이라고 말했다. 

 

재개발과 재건축의 감정평가는 개발이익의 반영 유·무에서 차이가 있다. 재개발사업은 〈공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률〉이 적용되는 공익사업으로 정비사업 미동의자 소유 재산에 대한 협의보상, 수용 등의 감정평가 시 개발이익을 배제하고 평가하게 된다. 반면 재건축사업의 경우 동법이 적용되지 않아 미동의자 소유부동산에 대한 수용이 아닌 매도청구권을 행사할 수 있으며, 가격평가시점의 적정 개발이익을 반영해 평가하게 된다.

 

 

■ 구청별 선정 방법
재개발·도시환경정비사업의 종전·종후자산 평가는 시장·군수(구청장)가 선정·계약하는 감정평가업자에 의해 진행된다. 다만 감정평가업체의 선정·계약 방법에 대해서는 세부기준이 마련돼 있지 않아 각 지자체 별 내부방침에 따라 실시하고 있다.

 

서울시내 대부분의 자치구들은 순환선정방식인 순번제로 감정평가업자를 선정하는 것으로 알려졌다. 순번제는 구청에 등록된 감정평가업체를 대상으로 추첨을 통해 순서를 정하고 정해진 순서대로 1순환될 때까지 기 선정된 업체는 참여를 제외하는 방식을 말한다.

 

순번제로 감정평가업자를 선정하는 경우 해당구청이 일괄적으로 추첨을 통해 순번을 결정하는 경우와 조합이 구청에 요청할 때마다 업체를 추첨해 선정하는 방식이 있다.

 

이 때 선정 대상은 △대형평가법인으로만 하는 경우 △대형평가법인, 중·소형평가법인 중 한 곳씩 선정해 주는 경우 △대형평가법인, 중·소형평가법인 상관없이 무작위로 선정하는 경우 등으로 구청마다 다르게 정하고 있다. 

 

현재 영등포구, 은평구, 종로구 등의 경우 중·소형평가법인을 제외하고 대형평가법인 14곳 중에서만 감정평가업자를 선정하고 있다. 

 

광진구, 구로구, 양천구 등은 대형업체 14곳과 중·소형업체 14곳 중에서 각각 1개 업체씩 2곳을 선정한다. 또 성북구는 대형업체 14곳과 중·소형업체 13곳 중에서 각각 선정한다. 성북구는 다른 구청과 달리 대형업체의 경우 추첨권 1개를 더 부여해 추첨하는 것이 특징이다.

 

대형업체와 중·소형업체의 구분 없이 선정하는 곳은 △노원구 △도봉구 △동대문구 △동작구 △마포구 △서대문구 △성동구 △중구 등이다. 이 중 마포구와 성동구의 경우 조합장이 직접 2개 업체를 추첨하는 방식으로 선정하고 있으며 도봉구는 조합장이 1개 업체를 추첨하면 추첨된 업체가 다른 1개 업체를 추첨해 2개 업체를 선정하는 방식으로 진행하고 있다.

 

반면 감정평가업자 선정방침이 아직 수립돼 있지 않은 자치구들도 있다. 재개발구역이나 도시환경정비사업구역들이 설정돼 있지 않거나 설정돼 있다 하더라도 사업시행인가 등의 시기가 도래되려면 멀었다는 이유에서다.

 

A 구청 관계자는 “현재 관련법에 따라 감정평가업자를 구청에서 선정·계약하도록 돼 있는 것으로 알고 있다”며 “해당구역별로 시기가 다가오면 평가업체선정에 관한 내부지침을 마련할 것”이라고 말했다.           

 

현재 자치구 중 강남구, 서초구, 송파구 등은 아직 재개발·도시환경정비구역이 없어 구체적인 선정방침이 수립돼 있지 않으며, △강동구 △강북구 △강서구 △관악구 △금천구 △용산구 △중랑구 등은 사업시행인가 시기 등이 도래되지 않았다는 이유로 감정평가업자 선정방침이 미수립돼 있거나 마련 중에 있는 것으로 알려졌다.   

 

 

 

■ 정비사업 감정평가란
정비사업에서 감정평가는 조합원의 재산을 수치화하고 개개인의 이해관계 절충을 위한 법적평가로 필수적인 사업절차다. 조합원이 가장 궁금해 하는 권리가액이나 부담금 산정의 기초가 되기 때문에 조합원의 관심 또한 높은 것이 사실이다.

 

정비사업의 감정평가는 특수한 법률관계 및 이해관계로 인해 일반적인 평가와는 다른 성격을 갖고 있다.
먼저 관리처분계획수립을 위한 평가다. 현행 정비사업은 사업시행 전의 조합원 자산을 사업시행이후 새로운 자산으로 권리변환하는 관리처분방식에 따르고 있기 때문이다. 이에 따라 종전자산의 가치를 확정하고 분양예정자산의 추산액을 판정하는 작업이 선행돼야 한다.

 

또 〈도정법〉에서도 관리처분계획 수립 시 종전·종후자산 평가액을 포함하도록 규정하고 있어 관리처분계획상 요구되는 것이다.

 

다음은 법률에 근거한 평가다. 정비사업은 사업전반에 관해 국가가 관리토록 하고 있으며, 사업시행에 있어 중요한 자산가치의 판단은 전문가인 감정평가업자로 하여금 평가하도록 〈도정법〉에 규정하고 있다.
마지막으로 이해관계 절충을 위한 사적성격의 평가다. 법적평가이긴 하지만 기본적으로 정비사업 시행에 따른 개개인의 이해관계 절충, 개발이익의 분배 등의 사적평가 성격이 강하다.

 

또 상대적 가격 평가가 중요하다. 정비사업은 다수인의 복잡한 이해관계가 얽혀 있어 그 권리관계가 매우 복잡하다. 개개인의 이해관계 절충을 위한 평가의 경우 일반적으로 절대적 가격이 중시되지만 각 조합원의 권리변환의 기준이 되는 종전자산평가는 절대적 가격보다는 상대적 가격 즉 조합원간의 형평성이 중시된다.

 

따라서 종전자산평가는 비례율, 실거래 가격수준, 개발이익분배 등이 충분히 고려돼야 하며, 평가대상의 종류·규모·위치별 간의 적정한 가격균형이 유지되도록 하는 것이 중요하다.

 

감정평가 비용은 국토부가 고시한 〈감정평가업자의 보수에 관한 기준〉에 따라 산출하도록 돼 있다.

 

이 기준에 따르면 감정평가 비용은 평가수수료와 실비로 구성된다. 평가수수료는 건당 감정평가액에 따라 가격산출근거자료, 가격형성요인분석, 적용 평가기법 등을 참작해 수수료 요율체계를 적용한 금액을 적산해서 산정한다.

 

여기서 ‘건당’의 의미는 한 번에 의뢰한 것을, ‘적산’의 의미는 각 구간마다 요율이 계산돼 합산된다는 의미다.

 

예를 들어 감정평가액이 10억원이라고 가정할 때 평가수수료는 15만원+(4억5천만원×1만분의 11)×(0.9~1.1 사이에서 협의를 통해 결정된 요율)+(5억원×1만분의 9)×(0.9~1.1 사이에서 협의를 통해 결정된 요율)로 계산하면 된다. 따라서 감정평가액이 10억원이라면 100만500원에서 118만9천500원 사이에서 평가수수료가 결정된다.

 

이와 함께 실비에는 여비, 물건조사비, 공부발급비, 기타 실비 등이 포함된다.