주택재건축사업에서 사업시행자는 건축물 또는 토지만 소유한 자의 토지 또는 건축물에 대하여는 〈집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률〉 제48조를 준용하여 매도청구를 할 수 있다고 규정하고 있다.
종전에 대법원은 주택단지 내에 토지만을 소유한 자는 ‘토지등소유자’에 해당하지 않아 조합설립동의의 상대방이 되지 아니하므로 〈집합건물법〉 제48조제1항에서 규정한 최고절차에 대해 법률상 이해관계를 갖지 않는다고 봤다.

 

그래서 이러한 자에 대하여는 최고절차를 거칠 필요없이 매도청구를 할 수 있다고 판시하였다(대법원 2008.2.2.9.선고 2006다56572판결, 대법원 2009.3.26.선고 2008다21549판결).

 

이러한 해석은 〈도시 및 주거환경정비법〉 제19조제1항이 정비사업의 조합원은 ‘토지등 소유자(주택재건축사업의 경우에는 주택재건축사업에 동의한 자에 한한다)’로 한다고 규정하고 있고, 같은 법 제2조제9호나목에서 주택재건축사업의 ‘토지등소유자는 (1)정비구역안에 소재한 건축물 및 그 부속토지의 소유자 (2)정비구역이 아닌 구역안에 소재한 대통령령이 정하는 주택 및 그 부속토지의 소유자와 ‘부대복리시설 및 그 부속토지의 소유자’로 규정하였던 점을 근거로 하고 있다.

 

주택재건축사업의 조합설립동의에 관하여 〈도정법〉 제16조제2항은 2009년 2월 6일 개정되기 전에는 주택단지안의 공동주택의 각 동별 구분소유자 및 의결권의 각 3분의2 이상의 동의와 주택단지안의 전체 구분소유자 및 의결권의 각 4분의3 이상을 동의요건으로 규정하였다.

 

그러다가 2009년 2월 6일 개정된 〈도정법〉 제16조제2항은 주택단지안의 동별 구분소유자의 3분의2 이상 및 토지면적의 2분의1 이상의 토지소유자의 동의와 주택단지안의 전체 구분소유자의 4분의3 이상 및 토지면적의 4분의3 이상의 토지소유자의 동의가 필요하다고 개정하였다.

 

한편 주택단지가 아닌 지역이 정비구역에 포함된 때는 주택단지가 아닌 지역안의 토지 또는 건축물소유자의 4분의3 이상 및 토지면적의 3분의2 이상의 토지소유자의 동의를 얻어야 한다고 규정하고 있다.

 

단독주택재건축사업은 주택단지가 아닌 지역을 정비구역으로 지정한 경우이며, 이 경우는 〈도정법〉 제16조제3항에 의해 정비구역내의 토지소유자 또는 건축물소유자는 조합설립동의권이 있으므로, 토지만을 소유하거나 건축물만을 소유한 자도 법률상 이해관계를 가지므로 매도청구의 대상이 되며(도정법 제39조제2호) 최고의 대상이 된다(대법원 2010.5.27.선고 2009다95578판결 참조).

 

위 대법원 판례가 나오기 전까지는 대법원 2006다56572판결에 따라 주택단지가 아닌 지역안에 토지나 건축물 중 어느 하나만을 소유한 자에 대해서는 최고없이 매도청구를 하는 것이 실무의 대세였다.

 

하지만 이제부터는 주택단지가 아닌 지역안에 토지나 건축물만을 소유한 자에 대해서도 최고를 하여야 할 것이다.

 

주택단지안에 토지나 건축물만을 소유한 자에 대해서는 조합설립동의의 상대방이 안 되고 최고를 할 필요없이 막바로 조합설립등기일부터 2개월 내에 매도청구를 하여야 할 것이다(위 2009다95578판결 및 2006다56572판결).

 

이에 대해 〈도정법〉 제16조제2항(2009.2.6.개정된 것)이 동별 토지면적의 2분의1 및 주택단지내 전체 토지면적의 2분의1 이상의 토지소유자의 동의를 요건으로 규정하였으므로, 위 토지만 소유한 자에 대해서도 최고가 필요하다는 견해가 있다.

 

하지만 위 조항은 동의요건을 구분소유자의 일정비율 외에 토지면적의 일정비율도 필요하다는 2가지 요건을 갖추어야 한다는 것이지 토지만 소유한 자에게도 동의권을 주라는 것은 아니라고 해석된다.

 

그러나 〈도정법〉 제2조제9호나목, 제19조가 주택재건축사업의 조합원은 정비구역내에 건축물 및 부속토지를 소유한 자로 규정하고 있어 건축물이나 토지 중 하나만 소유한 자는 조합원이 될 수 없는데 이들에게 조합설립동의의 최고를 하여 이들이 동의할 경우 조합원이 될 수 있는지에 관해 위 〈도정법〉 제2조제9호 해석상 조합원이 될 수 없다고 보이는데, 최고를 하는 의미가 무엇인지 의문이다.

 

이 문제의 해결을 위해서는 〈도정법〉 제2조제9호나목에 주택단지가 아닌 지역 안에서는 ‘토지 또는 건축물소유자’라고 법 규정을 변경하는 등 입법적 해결이 필요하다.