최근 수도권에서도 미분양이 속출함에 따라 내 집 마련을 꿈꾸는 사람들에게 큰 호재로 작용할 수가 있다.

 

미분양이라 생각하면 뭔가 찜찜한 생각이 들지만 요즘의 미분양주택은 부동산경기와 제도적 요인에 따른 부산물이다.

 

건설사들은 지난해 9월 분양가상한제를 피하기 위해 분양을 서둘렀지만 실수요자들은 분양가상한제를 기다리는 판국이었다. 때문에 지금의 미분양은 타이밍을 못 맞춘 부산물인 것이다.

 

▲프라이스 리딩시대의 종말, 새로운 패러다임이 열린다=분양가상한제에 따라 프라이스 리딩이란 요소가 제거되면서 서둘러 분양받을 필요가 없어졌다.

 

또 최장 10년이라는 전매제한으로 인해 시장의 가수요가 사라지면서 실수요자들 중심으로 분양시장이 형성되는 등 주택분양시장의 패러다임이 변하고 있는 것이다.

 

이에 따라 실수요자들이 전매제한 규제가 없거나 약한 기존 미분양주택에 관심이 쏠리는 현상이 나타나고 있다.

 

이런 현상은 내 집 마련을 꿈꾸는 실수요자들에게는 부지런히 발품을 팔아 미분양을 적극적으로 노릴 필요성이 제기되고 있다.

 

▲대량 미분양, 서민들에게 마지막 기회이다=특히 분양가상한제 물량이 본격적으로 공급되면 주변시세보다 낮은 분양가가 예상됨에 따라 기존 미분양 아파트에 더욱 위기감을 고조시킬 전망이다. 90년대 대량 부도사태를 알고 있는 건설업체들은 이를 해결하기 위해 분양가를 더욱 낮추는 등의 조치를 취할 가능성이 높은데 내 집 마련을 위한 실수요자들이 미분양을 주의 깊게 봐야 하는 이유다.

 

▲미분양, 기존분양가와 각종 혜택 부여=미분양 아파트에 관심이 쏠리는 이유는 가격과 조건에서 각종 혜택이 주어지기 때문이다.

 

미분양은 분양당시 가격 그대로를 적용받을 뿐만 아니라 일부 미분양의 경우 계약금을 포함한 중도금에 싼 금리의 대출 알선, 이자 후불제, 발코니 무료 확장 등도 기대할 수 있으며 또 청약통장이 없어도 되고 때에 따라서 구미에 맞는 동과 호수를 선택할 수도 있다.

 

▲미분양주택, 전매가능이 가장 큰 무기이다=가점이 낮은 유주택자나 젊은 신혼가구들은 당첨확률도 적고 전매제한 규제까지 적용받는 신규 아파트 대신 역세권이나 택지개발지구 인근의 미분양 물량을 찾아 답사를 해 보시라.

 

장기간 전매가 불가능한 분양가상한제 아파트에 대한 청약 기피현상이 두드러지면서 입주 후 바로 전매가 가능한 분양단지들이 이익을 볼 것으로 전망된다.

 

▲전매제한, 인기단지도 덫에 걸릴 수 있다=또 수도권 택지지구에서도 등기 후 즉시 전매가 가능한 물량들로 사람들의 수요가 몰릴 것으로 예상된다.

 

이처럼 인기단지를 제외한 아파트의 경우 부익부 빈익빈 현상이 가속화돼 장기간 전매금지 등 환금성에서 약세를 보이는 물량은 청약수요자들의 외면을 받을 가능성이 크다.

 

▲중대형 미분양, 채권 없어 싸게 구입 가능하다=급증하는 미분양은 청약가점에서 불리하거나 중대형 평형을 희망하는 유주택자들에게 선택의 기회를 넓힌다.

 

특히 청약가점이 낮은 1주택자들이 미분양 아파트를 통해 집 넓혀가기를 시도하는 교체수요의 향방을 주시하자.

 

이와 관련하여 미분양 중대형 아파트(85㎡초과)의 경우 청약 때보다 싸게 구입할 수 있는데 중대형 아파트의 경우 분양가상한제와 함께 채권입찰제가 적용되기 때문에 ‘땅값+건축비+가산비용’ 등을 합쳐 책정되는 분양가 외에 채권상한액(주변시세의 최대 80%)이 적용된다.

 

▲중대형 미분양, 채권액 없이 매입한다=그런데 미분양의 경우는 굳이 채권상환액을 쓰지 않고도 구입이 가능하므로 싼 가격구입이 가능하다.

 

특히 청약 1∼3순위를 넘긴 미분양 물량은 청약통장이 없어도 공급자가 선착순으로 입주자를 선정할 수 있다.

 

따라서 중소형의 경우처럼 분양가상한제만 적용되는 셈이어서 청약 때보다 싸게 구입이 가능하다.

 

▲미분양주택, 입지가 최우선이다=미분양은 야누스의 얼굴이다.

 

잘 고르면 천사 얼굴인 대박이지만 잘 못 고르면 두고두고 악마의 얼굴인 후회만 남게 되는데 특히 아파트의 경우에서 입지는 아무리 강조해도 지나치지 않는다.

 

입지가 당장의 거주뿐만 아니라 향후 자산 가치에도 큰 영향을 주기 때문인데 특히 주위에 대규모 택지개발사업이나 시가화 예정용지로 들썩거리는 지역일수록 긍정적으로 평가하시라.

 

요즘처럼 미분양의 원인이 경기침체나 공급물량이 한꺼번에 몰려 비롯된 경우가 다반사라면 향후 미분양 요소가 사라질 때 제대로 된 평가를 받을 수 있다.

 

먼저 대단지의 경우가 실패할 확률이 작다. 대단지는 주위에 편의시설이 잘 갖추어져 있고 주거환경도 우수하여 향후 집값 상승 여력은 높기 때문이다.

 

아울러 주변에 혐오시설은 없고 교육여건이 양호하다면 미래 가치가 높아질 가능성이 크다.

 

▲미분양아파트 체크 포인트=첫째, 미분양의 원인이 무엇인지 현장답사를 꼼꼼히 살펴본다. 입지, 지역여건이 별로 좋지 않거나 주변에 혐오시설 등이 있을 경우 추후 가격상승을 기대하기 어렵다. 인근지역에 지역을 이끌고 갈 가격 선도 단지와의 영향이 있는지를 분석하시라.

 

둘째, 미분양 원인을 파악해라. 미분양 원인이 경기침체나 공급물량이 한꺼번에 몰려 비롯되었다면 향후 가격회복 및 발전가능성이 크다. 최근의 미분양은 경기침체와 제도적 요인에 따른 미분양이 많다.

 

셋째, 단지규모가 큰 것이 유리하다. 대단지 아파트에는 대체로 편의시설이 잘 갖춰져 있어 주거 환경이 좋기 때문에 집값 상승 가능성이 높다.

 

넷째, 당첨취소로 인한 미분양을 고르라. 오랫동안 미분양으로 남아 있은 물량보다는 분양 당첨자의 계약 취소로 생긴 미분양 물량을 고르는 게 좋다.

 

다섯째, 미분양특혜 조건을 검토하시라. 분양 조건이나 할인 폭 등을 확인한 뒤 상담을 통해 추가 혜택을 받을 수 있는지 알아본다.

 

여섯째, 역세권 및 대중교통이 편리한 곳을 적극 공략해라. 대부분 소규모단지이다.