재건축·재개발 등의 정비사업을 시행할 경우 〈도시 및 주거환경정비법〉에 따라 의무적으로 임대주택을 건립해야 한다. 또 재정비촉진지구 내 재개발의 경우도 〈도시재정비 촉진을 위한 특별법〉에 의해 용적률을 완화 받았다면 재개발임대주택 외에도 별도의 재정비촉진임대주택을 건립해야 한다. 따라서 이러한 임대주택들은 재건축임대, 재개발임대, 재정비촉진임대 등 다양한 명칭으로 불리고 있다. 하지만 정비사업 별로 저마다 규모, 비율, 임차인자격 등이 조금씩 다르게 정해져 있다. 재건축, 재개발, 재정비촉진임대주택의 규모와 비율, 임차인 자격은 어떻게 규정하고 있는지에 대해 알아보기로 한다.

 

▲재건축임대주택=〈도시 및 주거환경정비법〉제30조2제1항에는 수도권과밀억제권역 내에서 재건축사업을 시행하는 경우 사업시행자는 증가되는 용적률 25% 이하의 범위안에서 임대주택을 의무적으로 공급하도록 규정하고 있다. 즉 증가되는 용적률에 따라 늘어난 연면적의 25%를 임대주택으로 건립·공급해야 한다는 것이다.

 

일례로 기존에 용적률 100%를 적용해 전체연면적이 1천㎡인 A아파트가 있다고 가정해 보자. 이 A아파트가 재건축사업으로 용적률 300%를 적용받아 전체연면적이 3천㎡로 계획됐다면 기존에 비해 늘어난 용적률 200%로 인해 연면적 역시 2천㎡가 늘어나게 된다. 이럴 경우 A아파트는 늘어난 연면적의 25%인 500㎡(2천㎡×25%)를 임대주택으로 지어야 한다는 것이다.

 

다만 기존 세대수가 50세대 이하인 단지를 재건축할 경우 임대주택을 건립하지 않아도 된다. 또 건축물의 층수제한, 높이제한, 건축제한 등으로 인해 사실상 용적률 완화가 불가능한 경우 또는 2005년 3월 18일 이전에 사업시행인가를 받은 구역이라면 증가된 용적률의 10%만을 임대주택으로 건립하면 된다.

 

▲재개발임대주택=재개발사업을 시행할 경우 〈도정법〉제4조의2에는 대통령령으로 정하는 범위 안에서 국토해양부장관의 고시에 따라 임대주택을 의무적으로 건립하도록 명시하고 있다. 또 〈도정법〉시행령 제13조의3에는 전체 세대수의 17% 이하를 건설하되 주거전용면적이 40㎡ 이하인 임대주택을 전체 임대주택의 40% 이하로 건립해야 한다고 정하고 있다. 더불어 건설교통부(현 국토부)가 고시한 〈정비사업의 임대주택 및 주택 규모별 건설비율〉에서는 주거전용면적이 40㎡ 이하인 임대주택은 전체 임대주택세대수의 최소 30% 이상, 혹은 건설하는 전체세대수의 5% 이상으로 규정하고 있다.

 

즉 전체세대수의 17% 이상을 건설하되 40㎡ 이하의 임대주택을 최대 40% 이하, 최소 30% 이상(혹은 전체세대수의 5%) 지어야 한다는 것이다.

 

일례로 1천세대를 신축하는 재개발구역이 있다고 가정하면 이 구역에는 170세대의 임대주택을 의무적으로 건립해야 한다. 이 중 주거전용면적이 40㎡ 이하인 임대주택은 전체세대수의 최대 68세대(전체임대주택의 40%)에서 최소 50세대(전체세대수의 5%)를 지어야 한다는 것이다.

 

다만 신축세대수가 200세대 미만이거나 자연경관지구 및 최고고도지구 내에서 5층 이하의 층수제한을 받게 되는 경우에는 임대주택을 건립하지 않아도 된다. 또 구역 내 학교용지를 확보해야 하는 경우나 수도권을 제외한 기타 시도의 경우에는 시·도지사가 정하는 바에 따라 50% 내에서 차감하거나 완화 받을 수 있다.

 

▲재정비촉진지구 내의 임대주택=촉진지구 내 재개발사업의 경우 〈도정법〉상 재개발사업 시행으로 인해 건립해야 하는 임대주택(전체세대수의 17%, 서울·수도권 외 8.5%)외에도, 〈도촉법〉상 용적률 완화에 따른 재정비촉진임대주택을 별도로 건립해야 한다. 즉 재개발 사업으로 인해 지어야하는 임대주택 외에도 〈도촉법〉에 의한 재정비촉진사업으로 증가되는 용적률의 50% 이상, 75% 이하의 범위 안에서 시·도 조례가 정하는 비율만큼의 임대주택을 별도로 공급해야 한다는 것이다. 다만 과밀억제권역 외 지역은 25% 이상, 75% 이하의 범위 안에서 시·도의 조례가 정하는 비율에 따라 임대주택을 공급할 수 있다.

 

주거전용면적 85㎡를 초과하는 주택의 비율도 〈도촉법〉상 50% 이하의 범위에서 대통령령이 정하도록 규정하고 있으며 〈도촉법〉시행령 제34조제2항에서는 85㎡초과 임대주택비율을 40% 이하의 범위에서 시·도 조례에 정하도록 명시하고 있다. 따라서 각 시·도별 조례에 따라 해당 시에 맞게 건설하면 된다. 일례로 서울시의 경우 〈서울특별시 도시재정비 촉진을 위한 조례〉 제21조제1항에 따라 재정비촉진사업으로 증가되는 용적률의 50% 이상을 임대주택으로 공급해야 하며, 경기도의 경우도 〈경기도 도시재정비 촉진조례〉에 따라 재정비촉진사업으로 증가되는 용적률의 50% 이상을 임대주택으로 공급해야 한다. 다만 수도권과밀억제권역 외 도시의 경우 25% 이상만을 공급하면 된다. 주거전용면적이 85㎡를 초과하는 주택의 비율은 서울시와 경기도 모두 재정비촉진사업으로 인해 건설해야 하는 임대주택 중 40% 이하로 정하고 있다.

 

 

 

임대주택의 임차인 자격기준 역시 사업 방식에 따라 조금씩 다르다. 따라서 임대주택을 공급하는 조합이나 임대주택을 공급받길 희망하는 사람이라면 각 사업별 임차인 자격기준에 대해 알아둘 필요가 있다.

 

먼저 재개발임대주택의 경우 〈도시 및 주거환경정비법〉시행령 별표3에 명시돼 있다. △구역지정 공람공고 일을 기준으로 3월전부터 구역 내 주택재개발사업을 위한 정비구역 또는 다른 재개발사업을 위한 정비구역 안에 거주하는 세입자 △재개발사업을 위한 정비구역 안에 주택이 건설될 토지 또는 철거예정인 건축물을 소유한 조합원 중 분양신청을 하지 않은 자 △〈국토의 계획 및 이용에 관한 법률〉에 따라 도시계획사업으로 인해 주거지를 상실해 이주하게 된 사람(단, 시장·군수가 인정하는 자) △시·도조례가 정하는 자 등의 요건 중 하나라도 해당되면 우선적으로 임대주택을 공급받을 수 있다.

 

반면 재정비촉진임대주택의 임차인 기준은 순위별로 자격이 정해져 있다. 1순위의 경우 무주택 기간과 해당 촉진지구가 위치한 시·군·구에 거주한 기간이 각각 1년 이상이어야 한다. 2순위의 경우 촉진지구가 위치한 시·군·구에 거주하는 사람이며 3순위는 1순위와 2순위에 해당되지 않는 사람이다. 다만 재정비촉진사업으로 인해 철거되는 주택의 소유자 또는 세입자의 경우 최우선적으로 임대주택을 배정 받을 수 있다.

 

재건축의 경우 임대주택의 임차인 자격은 〈도정법〉시행령 제54조3항1호에 “임차인의 자격은 무주택 기간과 당해 재건축사업이 위치한 지역에 거주한 기간이 각각 1년 이상인 범위 안에서 오래된 순으로 할 것”이라고 명시돼 있다. 따라서 재건축임대주택을 공급받고자 하는 경우에는 해당 재건축구역의 임대주택 입주자 공고를 통해 자격여부를 확인하는 것이 바람직하다고 전문가들은 조언하고 있다.

 

 

 

재건축임대주택과 재정비촉진임대주택의 경우 〈도정법〉 제30조의2제2항과 〈도시재정비 촉진을 위한 특별법〉시행령 제35조제1항에 따라 시·도지사에게 우선적으로 인수할 수 있다. 이때 시·도지사가 임대주택을 인수할 수 없는 경우라면 시·도지사는 국토해양부장관에게 인수자 지정을 요청해야 한다. 이렇게 임대주택에 대한 인수자 지정 요청이 이뤄지면 국토해양부장관은 30일 이내에 인수자를 지정, 시·도시자에게 다시 통보해야 한다. 통보를 받은 시·도지사는 지체 없이 통보 내용을 시장·군수, 구청장에게 송부해 인수자와 협의하도록 조치해야 한다.

 

다시 말해 시·도지사는 우선적으로 임대주택을 인수해야 하며 만약 그렇지 못할 경우 국토해양부장관에게 인수자 지정을 요청, 인수자를 통보받아야 하는 것이다.

 

다만 재정비촉진임대주택의 경우 대한주택공사 또는 그 밖의 지방공사가 총괄사업관리자로 지정된 촉진지구 안에서 건설되는 임대주택은 해당 총괄사업자에게 우선 공급할 수 있다.

 

반면 재개발의 경우 인수주체가 명시돼 있지 않았었다. 그러던 것이 지난 2월 28일 〈도정법〉이 개정되면서 재개발임대주택도 인수주체가 명문화됐다. 이에 따라 재개발조합에서는 국토해양부장관, 시·도지사, 시장 또는 주택공사 등에게 재개발사업으로 건설된 임대주택을 인수를 요청할 수 있게 됐다.

 

재건축의 경우 임대주택의 건축비는 공공건설임대주택의 표준건축비를 기준으로 산정해 보상받게 되며, 토지가격은 사업시행인가 고시 일에 가장 가까운 시점에 공시된 개별공시지가와 지급일이 포함된 월의 직전까지 월별지가변동률을 곱한 금액으로 보상받게 된다. 다만 사업시행자가 재건축임대주택에 해당하는 만큼의 용적률을 완화받기로 선택한 경우에는 인수자에게 그 부속토지를 기부채납하는 것으로 돼 있다.