북한산이라는 천혜의 입지를 자랑하고 있는 강북구 수유동 일대. 하지만 재건축사업을 추진하는데 있어서는 오히려 걸림돌로 작용하고 있다. 이곳은 대부분 30년 이상된 노후한 주택들이 밀집해 있다. 이에 서울시에서는 대대적인 정비를 위해 지난 2006년 18곳을 재건축 예정구역으로 지정했지만 이 중 11곳이 최고고도지구로 지정돼 있다. 주거환경을 대폭 개선할 수 있는 길이 열렸지만 층수와 높이에 대한 규제를 받고 있어 이곳 사업은 답보상태이다. 건축물이 높게 지어질 경우 북한산 조망을 해친다는 이유로 서울시가 최고고도지구로 지정하고, 건축물을 5층에 20m로 제한했기 때문이다. 게다가 건축허가 제한으로 신축을 하지도 못하고 있는 실정이다.

 

▲사업성 저하로 사업동력 상실=강북구 내 재건축 예정구역은 총 18곳이다. 이 중 11곳이 최고고도지구 및 자연경관지구로 지정돼 건축물의 층수와 높이가 제한돼 있다. 최고고도지구로 지정돼 있는 예정구역 가운데 추진위 승인을 받은 곳은 5곳에 불과하다. 사업성 저하로 주민들의 의지가 없는 것으로 풀이된다.
현재 추진위 승인을 받은 5곳마저도 2곳을 제외하고는 모두 사무실 문을 닫은 상태다. 연락도 되지 않고 있다. 아직 사무실을 운영하고 있는 추진위들은 이미 선정해 놓은 협력업체로부터 사업운영비 중 일부만 지원받고 있는 형국이다.

 

한 추진위 관계자는 “최고고도지구로 층수가 과도하게 제한돼 있다 보니 사업성이 없어 사업을 더 이상 이끌고 가지 못하고 있는 구역들이 많다”며 “우리 구역도 마찬가지이지만 손을 놓을 수는 없는 상황이어서 협력업체로부터 사무실 임대료만 지원받아 겨우 운영하고 있다”고 구역의 심각한 분위기를 전했다.

 

이처럼 사업이 장기간 지연됨에 따라 정비업체 등 협력업체들도 눈길을 주지 않고 있다.

 

한 정비업체 관계자는 “사업성이 좋다면 내·외적인 사정으로 인해 사업이 지연되고 있는 곳이라고 해도 정비업체가 적극 참여해 사업에 활기를 불어 넣어 줄 수도 있다”며 “하지만 강북구 일대 재건축 예정구역들은 층수에 대한 문제가 해결되기 전까지 사업성을 논할 수 없기 때문에 지원하기가 부담스럽다”고 말했다.

 

공공지원도 쉽지 않다. 본질적인 문제가 해결되지 않고 있는데다가 구의 재정도 여유롭지 않기 때문이다.
구 관계자는 “지역의 발전을 위해 사업이 원활하게 추진될 수 있도록 적극 지원하고는 싶지만 재정상 다른 재건축·재개발 예정구역들의 정비계획을 세우는데도 벅찰 정도”라며 “높이에 대한 완화가 먼저 이뤄져야 주민들도 사업에 참여할 것으로 보인다”고 설명했다.

 

▲블록형 정비모델 도입했지만 역부족=서울시는 지난 2008년 수유5-1구역을 소규모 블록형 시범구역으로 지정해 첫 선을 보인 바 있다.

 

이를 통해 시는 층수 문제로 사업이 지지부진한 수유동 일대 재건축 예정구역들의 자발적 참여를 기대했다.

 

하지만 상황은 기대 이하였다. 용적률 부문에 있어서는 정비기본계획 상에서 정하고 있는 계획용적률 170%를 거의 다 사용했지만 층수는 5층으로 여전하기 때문이다.

 

실제로 지난 2008년 시가 구에 통보한 내용을 토대로 수유5-1구역 추진위가 수립한 정비계획(안)에 따르면 대지면적 5만8천㎡에 용적률 169%를 적용, 지하1층~지상5층 아파트 17개동 규모 총 735가구이다. 구는 이러한 내용으로 지난 2008년부터 관련부서 협의를 진행했고, 지난 2009년 정비구역 지정과 관련된 보완사항을 추진위에 통보했지만 아직까지 소식이 없는 것으로 알려졌다.

 

구 관계자는 “수유5-1구역의 정비구역 지정절차를 밟기 위해 보완내용을 추진위에 통보한 바 있다”며 “이후 추진위 사무실이 폐쇄되고 연락도 두절된 상태여서 더 이상 진행하지 못하고 있다”고 밝혔다.

 

한 추진위 관계자는 “도시관리계획에서 정하고 있는 최고고도지구의 층수 문제가 해결되지 않는 한 사업이 주저앉게 될 것이 뻔하다”며 “나아가 현재의 사업계획으로는 부담이 크기 때문에 주민들을 내쫓는 것과 다를 바 없다”고 분개했다.

 

 

■ 규제완화 될까
강북구 수유동 일대의 최고고도지구 완화에 대한 논의가 재점화되고 있다.

 

지난해 11월 개최된 제227회 서울시의회 정례회에서 김정중 의원(민주당·강북구 제2선거구·행정자치위원회 부위원장)은 “강북구 최고고도지구의 경우 층수가 아닌 높이만 제한하더라도 조망권은 침해되지 않는다”며 “그럼에도 서울시는 층수에다가 높이까지 이중규제를 적용하고 있는데, 이로 인해 재건축 예정구역들은 사업추진이 불가능한 상황”이라고 지적했다.

 

이에 대해 오세훈 서울시장은 “자연경관도 보호하면서 주민들의 재산권 행사도 가능한 실효성 있는 방안들을 지속적으로 연구하고 있다”며 “결합개발, 용적률 거래제 적용 등 효율적인 방안이 시행될 수 있도록 하겠다”고 답변했다.

 

한편 서울시는 지난 1990년 12월 10일 시장의 방침으로 강북구 일부 지역을 최고고도지구로 지정했다. 여기에 해당하는 곳은 삼양로와 우이동길 서측 일대로 삼양동, 수유1동, 인수동, 우이동 등이 해당된다. 면적은 239만㎡에 달하며 강북구 가용토지 면적의 27%에 달하는 수준이다. 당시 도시관리계획 상 층수는 5층에 높이는 18m이하로 제한을 뒀고, 이후 지난 2005년 9월 8일 도시관리계획을 변경하면서 층수는 그대로 5층으로, 높이는 20m이하로 소폭 완화시켜줬다. 또 도시계획위원회 심의를 거쳐 7층, 28m이하로 완화받을 수 있도록 했다.

 

 

 

 

“강북구 주민들은 북한산 자락에 살고 있다는 이유만으로 지난 20년 동안 주거환경을 개선하는데 있어 상대적인 차별을 받고 개인의 재산권도 침해받아 왔습니다. 주민들의 숙원사업인 재건축을 원활하게 추진할 수 있도록 최고고도지구 완화를 위한 다각적인 방법과 방안들이 신속하게 도출될 수 있도록 최선의 노력을 다하겠습니다.”

 

강북구 주민들의 고충을 해결하기 위해 노력하고 있는 김정중 의원은 최고고도지구 완화의 필요성을 강조했다. 시 도시계획위원회의 심의위원으로 활동하고 있는 김 의원은 임기 동안 반드시 최고고도지구 완화를 이끌어 내겠다는 강한 의지를 나타냈다.

 

▲최고고도지구로 지정되면서 발생하는 문제점은=지난 1990년 12월 14일 서울시가 북한산 경관 보호를 목적으로 삼양로와 우이동길을 기준으로 북한산에 접한 서측지역을 일률적으로 최고고도지구로 지정하면서 건축물의 높이와 층수를 모두 제한했다. 현재 최고고도지구 내 주택들은 노후·불량주택 지역으로 주거환경이 날로 열악해지고 있어 최소한의 개발이 필요한 상황이다. 특히 지난 2006년 3월 고시된 서울시 도시·주거환경정비기본계획에 따라 재건축 예정구역으로 지정된 11개 구역 주민들은 노후·불량한 주거환경을 시급히 정비할 수 있는 여건이 조성됐음에도 불구하고 최고고도지구에 따른 건축규제로 인해 재건축사업 추진이 불가능한 실정이다. 주거환경 정비는 물론 개별적으로 건축도 할 수 없는 진퇴양난에 처해 있다. 이로 인해 더 나은 주거환경을 찾아 이 지역을 떠나는 주민들이 발생하고 있다. 강북구 인구가 지속적인 감소 추세를 보이고 있는 등 최고고도지구의 과도한 규제로 인한 많은 문제점들이 발생하고 있다.

 

▲최고고도지구 완화를 위해 어떤 노력을 해 왔나=지난해 서울시의회 정례회 시정질문에서 강북구 관내 최고고도지구 내 지역 주민들과 만남을 통해 느낀 열악한 주거환경에 따른 주민 불편사항들을 대변했다. 또 자치구별 지역 차별성을 지적하고 해결방안 등을 제시했다. 이를 통해 서울시장으로부터 자연경관도 보호하면서 주민들의 재산권 침해를 최소화하는 방안들을 지속적으로 연구해 빠른 시일 내에 효율적인 방안이 시행될 수 있도록 하겠다는 답변을 이끌어 냈다.

 

▲서울시에 바라는 점은 뭔가=최고고도지구는 층수 5층과 높이 20m로 제한을 두고 있는데, 이는 이중 규제이며 지역 주민의 재산권 행사를 과도하게 제한하는 강력한 규제이다. 그럼에도 서울시는 지구지정 당시부터 지금까지 해당지역 주민들이 납득할 수 있도록 설명하거나 설득하는 과정을 지난 20년 동안 한번도 하지 않았다. 현재 강북구 11개의 재건축 예정구역들이 최고고도지구에 해당돼 사업추진이 어려운 실정이다. 정비기본계획 상 기준용적률이 170%인 것을 고려하면 건축물의 층수는 최소 9~10층 정도 지을 수 있다. 따라서 서울시에서는 층수제한 없이 높이만 제한하더라도 조망권은 침해되지 않는다는 점을 감안해 최소한의 재건축사업이 추진될 수 있도록 적극 검토해야 한다.

 

▲최고고도지구 완화를 위한 의정활동 계획은=최고고도지구 내 지역 주민 및 재건축 추진위원회 위원장 등의 의견을 수렴할 수 있는 주민협의체를 구성할 계획이다. 이를 통해 자연경관을 보호하고 주민들의 재산권도 보호받을 수 있는 합리적인 최고고도지구 완화 방안을 마련하겠다. 또 시 관계자들과 협의를 통해 최고고도지구 완화의 필요성을 지속적으로 건의할 생각이다. 이와 함께 시장과 주민들 간의 지속적인 면담이 이뤄질 수 있도록 가교역할을 하면서 주민들의 어려운 상황을 알릴 것이다. 앞으로도 시정 질의 등을 통해 최고고도지구의 문제점을 지적하고 합리적인 운영 계획안이 도출될 수 있도록 노력하겠다.