용적률 249% 적용·최고 32층… 1천522세대 신축
정비구역지정 고시 앞둬 재건축사업 탄력 받을 듯
각종 재건축 규제로 인해 사업답보 상태에 놓여 있던 서울 고덕지구 저층아파트단지들이 발빠르게 움직이고 있다. 그동안 고덕지구 저층단지들은 용적률·층수제한, 임대주택 의무건립 등으로 인해 재건축사업이 불투명한 상태였다. 하지만 올해 들어 재건축규제가 대폭 완화되면서 순항을 예고하고 있는 것이다. 고덕지구의 재건축사업이 완료되면 미니신도시급의 친환경 아파트단지가 조성될 전망이다. 그 중에서도 상일동에 위치한 고덕6단지(위원장 윤정일)가 지난달 13일 열린 서울시 도시·건축공동위원회 심의에서 정비계획(안)이 수정·가결되는 등 사업에 잰걸음을 하기 위한 절차를 마쳤다. 이로써 고덕6단지는 인근 단지들과 함께 고덕지구의 위상을 드높이기 위한 대열에 동참하게 됐다.
▲면적 8만6천871.9㎡… 1천522세대 건립=강동구 상일동 124번지 일대에 위치해 있는 고덕6단지는 〈도시 및 주거환경정비법〉이 제정된 이후 2003년 11월 강동구청으로부터 추진위 승인을 받아 재건축사업의 신호탄을 쏘아 올렸다. 이후 지난해 서울시가 고덕택지지구 전체에 대한 재건축정비계획 가이드라인을 제시하면서 고덕지구 재건축사업의 본격화가 예고됐다. 기존의 낡은 도시계획의 틀을 벗어 던지게 된 것이다.
고덕6단지는 지난 3월 예비안전진단을 거쳐 6월에는 정밀안전진단에서 조건부 재건축을 판정받았고, 지난달 13일에는 서울시 도시·건축공동위 심의에서 정비계획(안)이 수정·가결됨에 따라 재건축사업에 한 걸음 더 다가서게 됐다.
지난 심의에서 수정·가결된 정비계획(안)을 토대로 추진위가 계획한 사업개요에 따르면 고덕6단지는 대지면적이 8만6천871.9㎡에 이른다. 여기에 용적률 249.6%, 건폐율 17.7%를 적용하고 있다. 이로써 지하2층·지상9~32층 18개동으로 아파트단지가 조성되며, 전체 세대수는 1천522세대로 계획하고 있다.
용적률 부문에서는 최근 서울시가 추진하고 있는 ‘우수디자인’과 ‘친환경 및 에너지절약형’ 등의 설계에 따른 각종 인센티브가 적용되면서 상승했다. 층수 부문에서도 리모델링이 가능한 구조로 설계하면서 3.6층을 더 부여받으면서 평균 21.6층을 적용하게 됐다. 또 재건축소형주택 건설비율을 적용하면서 세대별 규모는 △60㎡이하 313세대(20.57%) △60~85㎡이하 675세대(44.35%) △85㎡초과 534세대(34.95%) 등으로 계획했다.
윤정일 위원장은 “재건축사업을 통한 사업성을 최대한 살리기 위해 법으로 정해진 상한용적률을 적용하게 됐다”며 “현재의 계획은 계략적으로 설계한 것이어서 향후 건축심의 등을 통해 확정될 예정”이라고 말했다.
▲타 단지들보다 교통망 우수=고덕6단지의 최대 강점은 교통망이 우수한 위치에 있다는 점이다. 고덕지구 아파트단지 중에서도 상일IC가 가장 인접해 있어 중부고속도로, 경부고속도로 등을 손쉽게 이용할 수 있다. 또 강동대교를 이용하면 구리, 의정부 등 경기북부로도 이동이 수월하다. 뿐만 아니라 최근에 개통된 서울~춘천간고속도로를 이용하기도 편리하다. 이처럼 고덕6단지는 교통 요충지라해도 부족함이 없다.
향후에는 단지 앞 고덕천변 도로가 왕복 4차선에서 6차선으로 확장될 예정이어서 교통이 더욱 원활해질 것으로 전망된다.
대중교통시설은 단지에서 10분이 채 걸리지 않은 곳에 지하철5호선 상일동역이 있고, 단지 앞에 다양한 버스노선이 구비돼 있어 큰 불편함이 없다.
이와 함께 고덕6단지 주변에는 명문학교들로 가득하다. 우선 고일초등학교가 단지와 맞닿아 있어 어린 자녀들의 등·하교가 안전하고 편리하다. 또 상일여중·고, 삼일공고, 강동고, 한영중·고·외고, 배재중·고 등 명문중·고등학교와 특목고가 인근에 자리하고 있다.
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3.3㎡당 3천200만원선… 매수세 숨고르기
■ 현재 시세는
올해 고덕지구 내 아파트단지 대부분이 정비구역 지정을 받거나 신청하는 등 재건축사업이 가시화되자 아파트시세도 뜨겁게 달아오르고 있다.
여기에 재건축 규제가 완화되면서 올해 상반기부터 가격이 급속도로 오른 것으로 알려졌다. 고덕6단지의 경우 △59㎡ △69㎡ △79㎡ △89㎡ 등 4개 규모로 구성돼 있는데 각각 3.3㎡당 3천200만원의 시세를 형성하고 있는 것으로 나타났다. 지난 3월부터 급격한 상승세를 보였다는 것이 인근 공인중개사들의 설명이다.
단지 인근에 위치한 시온부동산(02-481-7800) 관계자는 “고덕지구 전체의 시세가 올 3월부터 급격하게 올랐다”며 “이는 고덕지구의 재건축사업이 본격화되면서 나타난 일시적인 현상”이라고 전했다.
이어 “지금은 매수자들이 가격이 조금 더 빠지기를 기다리고 있는 상황”이라며 “앞으로는 보합상태를 유지할 것”이라고 내다봤다.
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“내달초 정비구역 지정 예상
사업기간 단축에 매진할 것”
윤정일
고덕6단지 주택재건축 추진위원장
지난달 고덕6단지의 정비계획(안)이 서울시 도시·건축공동위원회 심의에서 수정·가결됐다. 지난 6년 동안 고덕6단지 재건축 추진위원회를 이끌어 온 윤정일 추진위원장을 중심으로 집행부와 주민이 똘똘 뭉쳐 이같은 성과를 일궈낸 것이다. 윤 위원장은 재건축사업이 본궤도에 오른 만큼 사업에 더욱 박차를 가해 성공적으로 이끌겠다고 다짐했다.
▲재건축이 시급하다고 들었는데 단지 사정이 어떤가=고덕지구는 오래 전부터 양호한 기반시설에 비해 노후한 공동주택이 즐비해 있는 곳으로 유명하다. 우리 단지는 1983년 12월에 준공됐는데 26년이라는 세월의 흔적을 단지 곳곳에서 볼 수 있다. 설비상태가 양호하지 못하다보니 상대적으로 물을 많이 사용하는 여름철이면 수압이 약해 큰 불편함을 느낀다. 1~2층에 거주하는 주민들은 해당되지 않지만 3층 이상 주민들은 물을 사용하는데 불만이 이만저만이 아니다. 또 아파트 외벽에 균열이 가 있다 보니 비바람이 치면 빗물이 내부로 스며들어 가구들이 훼손되는 경우가 있다. 이 뿐만이 아니다. 거주민들의 생활수준이 급속도로 상승하면서 차량을 한 대 이상씩 소유하고 있는데 주차공간이 협소하다보니 주차난으로 몸살을 앓고 있다.
▲지난달 정비계획(안)이 수정·가결됐는데=올해 들어 완화된 법 규정을 그대로 적용해 층수는 물론 용적률까지 완화받게 됐다. 하지만 심의 당시 공원의 위치를 변경하라는 요구가 있어 수정·가결됐다. 이에 따라 공원의 위치를 남서쪽으로 재배치한 뒤 지난 24일 시에 보고하면서 현재 고시만을 앞두고 있다. 심의를 통과한 정비계획 상 최고층수가 30층으로 계획됐지만 향후 건축심의에서 완화규정을 적용받아 최고 32층으로 상향시킬 계획이다.
▲향후 사업추진 일정은=내달초 정비구역지정을 받을 수 있을 것으로 보인다. 이후 조합설립인가, 시공자 선정, 사업시행인가, 관리처분계획인가 등의 절차대로 사업을 추진하게 된다. 앞으로 사업에 박차를 가해 내년 안에 이 모든 절차를 수행할 계획이다. 하지만 이는 현재 추진위가 계획하고 있는 추진 예정사항일 뿐, 승인권한이 있는 구청과 주민들의 적극적인 협조가 있어야만 계획대로 추진할 수 있다.
▲그동안의 재건축사업에 대한 성과를 자평한다면=새로 개정된 법 규정을 따르지 않고 추진위 소신대로 사업을 추진하면서 사업기간을 단축할 수 있게 됐다는 점을 강조하고 싶다. 예를 들면 올해 2월 법 개정으로 안전진단에 대한 절차가 간소화됐는데 정밀안전진단만 통과하면 재건축이 가능하도록 변경됐다. 하지만 이에 대한 하위규정이 지난달 개정·공포되면서 안전진단을 실시하지 않은 사업장들은 이때까지 기다려야만 했고, 앞으로도 비용에 관한 문제로 안전진단이 쉽지 않을 것으로 전망된다. 이에 반해 우리 단지는 이를 기다리지 않고 지난 3월 예비안전진단을 통과한 뒤 지난달에는 정밀안전진단까지 통과해 사업기간을 단축할 수 있게 됐다.
▲사업을 추진하면서 어려운 점이 있다면=우리 단지는 시공자가 선정돼 있지 않은 상태여서 재원조달에 어려움을 겪고 있다. 정비업체로부터 사업비를 지원받아 사업을 추진하고 있는데 자금사정이 좋지 않은 정비업체로부터 사업비를 지원받는데도 한계가 있다. 상황이 이렇다보니 추진위 사무실을 유지하는 비용만 겨우 지원받아 사업을 추진하고 있다.
▲토지등소유자들에게 하고 싶은 말은=재건축사업의 성패는 주민들에게 달려있다고 생각한다. 또 재건축사업은 나 혼자만의 사업이 아니라 모든 주민들이 함께해야 한다. 다시 말해 공동운명체라는 의식이 있어야 성공적으로 완성할 수 있다는 것이다. 서로 부족한 부분이 있으면 보완해가면서 시너지효과를 이끌어 낼 수 있다면 우리 모두의 염원이 원활하게 이뤄질 것이라고 자신한다.
