역세권 재개발구역들 보상분쟁 극에 달해
손실항목 구체적 제시 영업존속계획도 수립
법리적 원칙 무시하면 퇴거 조치 강화도 필요
[하우징헤럴드=최진 기자] 국토교통부가 재개발사업의 아킬레스건으로 꼽히는 상가세입자 손실보상 문제 해결을 위해 제도보완에 나섰다. 국토부는 조합이 상가세입자 손실보상액 산정과 관련한 구체적 기준과 사항을 상가세입자에게 의무적으로 통보하고 분쟁조정위원회 협의에 대한 실효성을 높이는 방향으로 개선책을 검토할 방침이다.
정비업계는 그동안 상가세입자 손실보상 분쟁의 핵심은 법리적 원칙을 무시한 채 요구되는 보상금 증액에 있다며 퇴거불응에 대한 조치를 강화하는 개선책도 동반돼야 한다고 주장하고 있다. 정비사업 안정화를 위해서라면 과도한 보상금 인상을 요구하는 상가세입자들에게 법적 책임을 물을 수 있는 개선책이 선행돼야 한다는 것이다.
▲상가세입자 손실보상·기부채납 재정비… 정비사업 제도점검
국토교통부는 지난달 10일 규제개혁위원회 심의·의결을 거쳐 국토교통 분야 규제개선 건의과제를 추진한다고 밝혔다. 지난 8월 건설분야에 대한 집중적인 규제개선에 이어 주택분야에 대한 업계의 요구를 반영·개선한다는 취지다.
이번 발표에서 정비사업에 대한 과제로는 재개발사업에서 상가세입자를 보호하기 위한 기준이 강화되는 것과 지역별로 천차만별인 정비기반시설에 대한 기부채납 운영기준을 제정하는 것이 선정됐다.
국토부 관계자는 “정비사업이 원활하게 시행될 수 있도록 상가세입자 영업손실 보상액 산정에 대한 구체적인 기준을 세우고 이와 관련한 제도를 개선할 예정”이라고 밝혔다.
그동안 상가세입자 손실보상 문제는 종교시설과 더불어 재개발사업의 주요 갈등 포인트로 여겨져 왔다. 특히, 일반주거지역보다 상가밀집도가 높은 역세권 재개발구역의 경우 조합과 상가세입자들 간의 손실보상 분쟁이 극에 달했다.
최근 공공재개발사업을 추진하는 동작구 흑석2구역 재개발사업에서는 약 400명의 상가세입자를 중심으로 비상대책위원회가 꾸려져 재개발사업을 강력하게 반대하고 나섰다. 이들은 공공재개발사업을 전면 폐지해야 한다고 주장하고 있는데, 이러한 분쟁의 이면에는 상가세입자의 손실보상금 증액요구가 깔려있다는 것이 업계의 분석이다.
‘도시및주거환경정비법’과 ‘공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률’ 등에 따르면 재개발 정비구역 내 상가세입자 손실보상은 대부분 휴업보상평가로 진행되며, 특별한 경우를 제외하고는 4개월의 영업손실이 보상금 산정의 기준이 된다.
하지만 상가세입자들은 “대학병원 인근 알짜 입지라는 점 때문에 약국의 경우 권리가액만 10억원이 넘어간다”라며 “고작 4개월의 매출을 기준으로 영업손실을 보상한다는 것은 자영업자들을 빚더미로 내모는 것”이라고 반발하고 있다.
▲이주·철거 시 반복되는 상가세입자 손실보상 갈등
일각에서는 이번 정부의 상가세입자 손실보상 개선책이 그동안 반복돼 온 조합과 상가세입자 간의 분쟁을 감소시킬 것으로 전망하고 있다. 상가세입자들이 손실보상 항목을 구체적으로 확인하고 장기적인 영업존속 계획을 수립할 수 있어 보상금이 통보됐을 때의 불만을 줄일 수 있다는 것이다.
그동안 상가세입자들은 관리처분인가 후 현금청산자들에 대한 협의보상평가 단계에서 처음으로 보상금액을 통보받았다. 사업시행인가 직후 조합원 종전·종후자산평가가 이뤄지면서 영업권에 대한 감정평가가 진행되지만, 보상금액을 산정하기 위한 감정평가가 아니기 때문에 조합이 상가세입자에게 통보할 의무는 없다.
문제는 협의보상평가 단계에서 보상금액을 통지받은 상가세입자는 손실보상 기준과 정보가 부족하기 때문에 기대치에 미치지 못하는 보상금이라고 판단, 이로 인해 갈등이 발생해 왔다. 정비구역 지정 공람·공고일을 기준으로 10여년간 영업을 해왔지만, 상가의 경우 재개발로 발생하는 개발이익에서 배제되기 때문에 주택에 비해 보상금이 현저히 떨어지기 때문이다.
더불어 조합과 보상대상자 간의 금액 협의를 위한 규정이 없다는 점도 손실보상 분쟁의 원인으로 꼽힌다. 조합장이 조합원의 동의 없이 상가세입자들에게 추가 보상안 등을 제안하면 자칫 업무상 배임 혐의로 고발당할 수 있기 때문이다.
또 상가분쟁을 해결하기 위해 분쟁조정위원회가 열리더라도 토지보상법령을 초과해 보상에 나설 수 있는 법리적 근거가 없어, 관련 협의가 제자리를 맴도는 상황이 발생하는 것이다.
이에 정부는 오는 2023년 6월까지 도시정비법 시행령 개정을 통해 상가세입자 영업손실 보상금을 감정평가할 때 보상금 산정에 대한 구체적인 기준을 명기하고 해당 내용을 상가세입자에게 통보하도록 제도를 개선할 예정이다. 또 법령에서 정한 영업손실 보상액 기준 외에도 조합과 상가세입자가 보상협의를 원활하게 추진할 수 있도록 법적 근거를 마련할 예정이다.
▲상가세입자 갈등 핵심은 ‘알박기’… “제재방안 마련 필수”
상가세입자 손실보상 문제와 관련해 일선 재개발구역에서는 정부가‘알박기’를 근절할 제재수단을 우선적으로 마련해야 한다고 목소리를 높이고 있다. 상가세입자 손실보상의 갈등사례 대부분이 과도한 보상금 증액요구에 집중된 만큼, 이주·철거를 지연시킨 상가세입자에 대한 법적 책임을 강화해야 한다는 것이다.
수도권의 한 재개발 조합장은 “그동안 상가세입자 손실보상 분쟁은 정부가 내놓은 적절한 보상범위 항목을 통보하지 않아서가 아니라, 법에도 없는 무리한 보상금 증액을 요구하는 것이 대부분”이라며 “재개발사업은 공익개발 차원에서 이뤄지는 만큼, 갈등을 감소시킬 손실보상 현실화와 더불어 불법점유에 대한 법적·행정적 제재수단도 강화해야 한다”고 말했다.
