17평 소유자에게 21평형 공짜로 준다는 준비위원장의 말이 믿어지지가 않아서 고여사는 재개발단지내에 살고 있는 배여사와 다른 사업단지에 살고 있는 아는 사람들에게 전화를 걸어 물어보았다. 그런데 17평 소유자에게 21평을 공짜로 준다는 그 말이 맞을 가능성이 있는 것이 아닌가? 그리고 다른 사람들이 설명을 하면서 지분제·도급제라는 말을 사용하는데, 그 말이 무슨 뜻인가?

 

 

♣ 재개발은 어떻게 되는가?
‘따르릉’
“여보세요”
“응, 슬기 엄마. 나야 나!”
“아니, 잘 나가는 고여사님께서 어쩐 일로 미천한 저에게 전화를 다 주십니까? 하하…. 언니 잘 있었어?”

고여사는 재개발사업단지에 살고 있는 배여사에게 전화를 걸었다. 배여사가 살고 있는 곳은 단독주택재개발을 하는 곳으로서, 그 곳은 이미 추진위원회 설립승인을 받고 창립총회를 거쳐 조합설립인가 신청을 해 놓은 곳이어서 고여사의 재건축단지보다 사업이 빨리 진행되고 있는 곳이다.
그리고 지난 재개발조합 창립총회에서 배여사가 조합 이사로 선출이 되었기 때문에 배여사는 다른 사람보다 이쪽 방면에 더 많은 지식과 경험이 있는 상태였다. 그래서 고여사는 동생으로 지내고 있는 배여사에게 자문을 받기 위하여 전화를 한 것이다.

“응, 그래. 잘 지내고 있어. 그런데 그 쪽은 재개발사업이 진행되어 이미 조합설립인가 신청을 해 놓은 상태라면서?”
“지난 달에 조합설립인가 신청을 했는데, 조금만 있으면 조합설립인가가 나올 것 같아”
“응, 그렇구나. 그런데 말이야 자기가 살고 있는 재개발조합에서는 몇평을 공짜로 준다고 하던가? 우리는 기존 17평 소유자에게 21평형 공짜로 준다고 말하고 있는데, 통 이해가 되지 않고 믿을 수가 없어서 말이야”
“어이구, 드디어 고여사님 단지도 재건축을 하는가 보군요. 집값이 올라서 좋겠습니다. 언니 한턱 내!”
“얘는, 한턱은 네가 내야지. 우리 단지는 이제 재건축을 막 하려는 단계이고, 자기네 집은 이미 재개발조합 설립인가 단계까지 왔기 때문에 오히려 그쪽이 더 많이 올랐을 것 아니야?”
“응, 조금 오르긴 올랐어. 조합설립인가가 나게 되면 조금 더 오를 수가 있다고는 하는데, 요즘 부동산경기가 안 좋아서 안 내리면 다행일 것 같아. 그리고 원래 헌집 부수고 새집 지어서 다시 들어와서 살려고 하는 것이 재건축·재개발의 원칙인데, 사람들이 새 집을 어떻게 짓는가에 대하여 관심이 있는 것보다 현재 집값이 얼마나 오르는지에 대하여 더 관심이 많아. 그리고서는 공인중개사 사무실에 수시로 전화하여 시세를 확인해 보는 등 집값에만 너무 관심이 많은 것 같아?”
“야, 사실 재건축이나 재개발을 하는 이유가 다 돈이 되기 때문에 하는 것 아냐? ‘재건축·재개발을 하니까 집값이 오른다’라고 해서 재건축·재개발을 하려고 하는 것이지, 만약에 ‘재건축·재개발을 하니까 오히려 집값이 내린다’라고 한다면, 어느 누가 재건축·재개발을 하려고 하겠어? 나 같은 경우도 지금 살고 있는 이 아파트가 낡고 환경이 좋지 않지만, 그래도 나중에 재건축을 하면 집값이 오를 것이라는 그런 예상을 하고 이 집을 샀던 것이야. 남편이 월급 받아 오는 것 가지고는 평생 모아도 나중에 자식 결혼시킬 때에 전세금이라도 제대로 해 줄 수가 없을 것 같아서, 내가 희망을 걸고 있는 것은 바로 우리 아파트의 재건축이라고 해도 과언이 아니야”
“그래, 언니 말이 맞아. 내가 너무 이상적으로만 생각을 하고 있는 것 같아. 사실 조합원들의 관심은 온통 우리가 앞으로 얼마를 벌 수 있을 것인지에 집중되어 있는 것이 사실이야?”

“참. 그런데 그 쪽은 몇평을 공짜로 준다고 했어?”
“아, 우리 조합은 언니네 동네처럼 아파트가 아니고 단독주택들이기 때문에 집집마다 평수와 건물면적들이 모두 다르잖아. 그리고 새건물이냐 헌건물이냐에 따라서 가격도 천차만별이고. 그래서 기존에 소유하고 있던 부동산을 나중에 감정평가해서 그 감정평가금액의 120%를 무상지분으로 주기로 했어. 예를 들면 기존에 소유하고 있던 부동산에 대한 감정평가금액이 2억원이라면 여기에 120%를 곱하여 2억4천만원으로 쳐 주고, 내가 나중에 분양받는 아파트의 가격과 차액을 조합원분담금으로 납부하면 되는 것이야?”
“120%? 그러면 몇평이 되는데?”
“하하, 언니! 재개발은 몇평을 무상으로 준다는 개념이 잘 없고 무상지분을 몇 %로 주는가? 하는 개념으로 이해를 해야 해. 그리고 재건축이든 재개발이든 만약에 도급제로 사업을 진행하게 되면 몇 %를 무상으로 준다라는 말도 맞지가 않고 최종적으로 부담금을 어떻게 납부할 것인가 하는 계산식만 정하게 되어 있어”
“아니 지분제는 무엇이고, 또 도급제는 무슨 말이야? 내 머리털 나고 처음 듣는 이야기인데, 도저히 이해가 되지 않네”
“그래, 지분제·도급제가 어렵기 때문에 쉽게 설명을 하기가 곤란한데, 내가 아는 재건축·재개발 전문변호사님이 계시니까, 그 분한테 가서 상담을 받아 보면 언니도 아마 이해가 될 것이야. 내일 점심 때 서초동으로 와서 나랑 점심 먹고 그 변호사님께 한번 가서 설명을 들어보자”
“알았어, 그럼 내일 점심때 봐”

 

 

♣ 어떻게 위와 같은 일이 가능한가?
“안녕하십니까, 김조영 변호사님”
“예, 안녕하십니까, 배여사님”
“제가 아는 언니가 재건축아파트단지에 살고 있는데, 이해가 안되는 부분이 있어서 변호사님께 설명을 좀 들었으면 해서 이렇게 찾아 왔습니다”
“예, 어떤 부분이 이해가 잘 되지 않는 것인가요”
고여사는 김변호사에게 바짝 다가가며 다음과 같이 궁금한 점을 물었다.

“저는 이해가 잘 되지 않습니다. 지금 저의 단지는 재건축을 막 시작하려고 하는데요, 기존 17평 소유자에게 21평을 공짜로 준다고 하거든요? 그리고 배여사가 살고 있는 재개발단지에는 120%를 무상지분으로 준다고 하는데 그것이 몇평이 되는지도 모른다고 하고요, 지분제·도급제라고 하는 말이 나오는데 도대체 무슨 말인지도 잘 모르겠고요. 또 도급제라는 것을 하게 되면 자신이 얼마를 분담금으로 내야 할지 잘 모른다고 하니, 도저히 답답해서 견디기가 힘듭니다. 자신이 얼마를 낼지도, 그래서 얼마를 버는지도 잘 모르면서 재건축·재개발을 하여야 한다는 말인데, 변호사님 이 말이 맞는 것인가요? 그리고 17평 소유자에게 21평을 공짜로 주든, 무상지분으로 120%를 주든, 기존 것보다 더 많이 준다는 뜻인데, 그러면 조합집행부나 추진위원회 사람들이 자신의 논밭 팔아서 다른 사람 공사비를 대신 대줄 것도 아니고, 또 공사하는 시공회사가 손해 보면서 지어 줄 것도 아니고 도대체 어떤 계산하에 이것이 가능한 것입니까?”

 

 

 

♣ 지분제/도급제의 원리
예, 고여사님께서는 재건축·재개발의 핵심적인 의문을 가지고 계시는군요. 재건축·재개발을 하게 되면 필수적으로 지분제, 도급제, 무상지분율, 조합원분담금 등의 용어가 나오고 있습니다. 우리가 일상생활을 하면서 쉽게 접하기 힘든 용어들이지요. 그러면 이러한 용어들에 대한 이해를 돕기 위하여 단독주택(재개발)과 공동주택(재건축)의 예를 들어 설명을 해 보도록 하겠습니다.

 

 

예를 들어 고 여사가 시가 5천만원 정도의 단독주택 1채를 소유하고 있다고 하겠습니다. 그런데 어떤 부동산개발회사가 나타나서 고 여사에게 공사기간동안 주위 동네로 이사할 수 있는 전세금을 빌려주며 이사를 나가게 하고, 그 땅에 자신의 자금을 투자하여 1채에 시가 8천만원 정도 되는 빌라 총 6세대를 3층으로 지어서 그중 신축빌라 1채를 고 여사에게 무상으로 주고 나머지 5채는 부동산개발회사가 이를 일반인들에게 분양해서 그 돈으로 자신이 투자한 공사대금을 빼고 나머지는 자신의 이익으로 가지겠다고 한다면 아마도 고 여사는 위와 같은 안에 쉽게 동의를 하고 사업에 동참할 것입니다. 왜냐하면 자신은 돈 투자하는 것 없이 가만히 있어도 5천만원이었던 재산이 8천만원으로 상승하고 새집에서 살 수 있기 때문입니다.

 

 

〈단독주택 1채 철거 ⇒ 그 땅에 신축빌라 1동(6세대) 건축  ⇒ 1채를 단독주택 주인에게 제공, 나머지 5채 일반분양 ⇒ 공사대금충당 및 이익 발생〉

그리고 공사시간동안 나가서 살 집에 대한 임대차보증금(전세금)까지 공짜로 빌려주기 때문에 고 여사로서는 마다할 이유가 없는 것입니다. 순전히 자신은 잠시 이사를 나가 있기만 하면 3천만원이나 비싼 새 빌라에 공짜로 입주하게 되기 때문입니다.

 

 

그런데 이 시점에서 잠시 먼저 언급하자면, 나중에 고 여사가 부동산개발회사가 남는 이익이 상당하다는 것을 알게 되었다면 위와 같이 좋아만 하였을까요? 아마도 8천만원짜리 1채가 아니라 8천만원짜리 2채를 달라고 요구하였을 것입니다. 여기에서 재건축(재개발)의 분쟁이 싹트기 시작하는 것입니다.

 

 

▲공동주택의 사례(재건축)
(1)시행사가 신축사업을 주관하여 시행하고 고 여사에게는 21평형아파트 1채를 공짜로 주고 나머지 이윤은 시행사가 가지는 경우(지분제 방식).

 

고 여사 아파트의 경우에 17평형 아파트 10세대를 허물고 그곳에 21평형 아파트 20세대를 건축하기로 예정해 봅시다. 건축비는 평당 350만원으로 공사하였을 때에 총공사비는 12억6천만원이 소요된다고 가정하겠습니다(21평×300만원×20세대).

 

그리고 신축아파트 21평형 20세대 중에 10세대는 고 여사를 포함한 기존의 소유자들에게 각 1채씩 주고 나머지 10세대를 일반분양하기로 하였습니다.

 

일반 분양가를 평당 1천200만원으로 가정해 보겠습니다. 그러면 21평형 10세대의 일반분양가는 25억2천만원이 됩니다. 일반분양수입금 25억2천만원 중에 총공사비 12억6천만원을 지급하면 12억6천만원이 남습니다. 기타 금융비용 등 사업비용이 2억6천만원정도 소요되었다고 가정하면 그래도 약 10억원의 이윤이 발생하게 되는 것입니다.

 

 

이를 정리해 보면 다음과 같습니다.

·신축공사비 12억6천만원 (21평형×평당 300만원×20세대)
·10세대 일반분양 수익금 25억2천만원(21평형×평당 1천200만원×10세대)
·금융비용 등 기타 사업비용 2억6천만원
·총수익금 10억원(시행사)

 

 

따라서 시행사에서는 위와 같이 사업이윤이 남기 때문에 고 여사 등 소유자들이 신축공사기간동안 나가서 살 수 있는 집의 임대차보증금을 자신들이 이자를 대신 납부해 주는 무이자로 대출해 줄 수가 있는 것입니다.

 

물론 위 10억원 중에서 대출금이자, 사업경비, 회사 운영비 등이 지출되기 때문에 실제로 시행사에게 남은 순수익은 이보다는 훨씬 줄어들 것입니다.
 

이주비라고 함은 공사기간동안에 집을 비우고 이사를 나가야 하기 때문에는 그런 사람들의 임대차보증금 등으로 사용하라고 대출을 해 주는 대출금을 말합니다.

 

주로 은행으로부터 토지등소유자 개인의 이름으로 대출을 받고 시공회사에서 보증을 서는 경우가 많으며, 이때 대출금에 대한 이자를 시공회사에서 대신 납부해 주는 이주비를 ‘무이자 이주비’라고 하고, 대출자인 토지등소유자 본인이 부담하는 이주비를 ‘유이자 이주비’라고 합니다.

 

따라서 ‘무이자 이주비’는 이자가 없는 것이 아니라 대출금에 대한 이자를 시공회사가 대신 납부해 주는 이주비라고 생각하면 맞을 것입니다.   

 

 

(2)사업주관을 고 여사 등 소유자들이 직접 시행하고 시공사에게는 공사 도급금액만 주고 신축공사를 시키는 경우(도급제 방식).

 

 

위와 같은 지분제방식의 사업설명을 들은 고여사 등 소유자들은 ‘어? 그렇게 이윤이 많이 남으면 시공사에게 시행을 맡길 것이 아니라 우리가 직접 시행하고 공사는 평당 공사금액을 책정하여 시공회사에게 도급공사로 주면 시공사가 가져가던 10억원 정도가 소유자들인 우리에게 돌아올 것 아닌가?’라는 생각을 하게 될 것입니다.

 

 

그래서 지분제와 같이 신축공사 사업이윤을 시행사가 가져가는 것으로 하지 않고 고여사 등 소유자들이 사업을 주관하여 그 이윤을 가져오고, 공사를 하게 될 시공사에게는 단순히 공사 도급금액만 지급하기로 하는 경우에는 시행사가 가져가게 될 10억원이 고 여사 등 10세대에게 배당이 됩니다. 이를 나누면 1세대당 1억원이 배당이 되는 것입니다.

 

 

고 여사는 믿어지지 않았습니다. 신축 21평형 아파트를 1채 공짜로 받고 1억원을 또 받게 되다니!

 

 

♣ 지분제와 도급제
재건축(재개발)사업이 가능한 이유가 바로 여기에 있는 것입니다.
위에서 계산한 사업이익은 이해하기 쉽게 단순히 계산한 것이고, 실제로는 공사 도급금액이외에 많은 사업비용이 들기 때문에 사업이익이 위 금액보다는 적어질 수가 있습니다.   

 

 

그리고 사업이익을 누가 가져가느냐 하는 방식에 있어서 위(1)의 방법인 ‘시행사가 신축사업을 주관하여 고 여사 등에게 21평형아파트 1채씩을 공짜로 주고 나머지 이윤은 시행사가 가지는 경우’를 지분제 사업방식이라고 칭하고 있고, 위 (2)의 방법인 ‘사업주관을 고 여사등 소유자들이 시행을 하고 시공사는 단순히 공사도급금액만 받고 공사를 하는 경우’를 도급제 사업방식이라고 칭하고 있습니다.

 

 

♣ 이윤이 발생하는 이유가 무엇인가?
위에서 사업이익이 그렇게 많이 남을 수 있는 이유가 2가지가 있습니다.
첫째는, 기존에 17평형 10세대였는데 새로 21평형 20세대를 신축할 수 있기 때문입니다.
둘째는, 분양가가 평당 1천200만원이기 때문입니다.

즉, 용적율과 일반분양가에 따라서 사업이익이 크게 좌우되게 된다는 것입니다.

 

 

토지면적대비 그 토지위에 건축된 건물의 총 면적(5층짜리면 1층부터 5층까지 전부 합산한 면적을 말함. 연면적이라고 함)의 비율을 용적률이라고 합니다.

 

예를 들면 100평짜리 토지위에 300평의 연면적(각 층 면적을 합한 면적이라고 이해하면 쉬움)을 가진 건물을 신축하면 용적률을 300%라고 합니다. 

 

따라서 고 여사에게 17평형 10세대에서 21평형 20세대를 신축할 수 있었던 것은  용적률이 기존보다 높게 허용되었기 때문입니다.
 
또, 일반분양가가 평당 1천200만원이나 되었기 때문이며 일반분양가가 이보다 적은 금액이거나 많은 금액이 되면 사업이익이 변할 수밖에 없는 것입니다.

 

 

그래서 각종 언론에 보면 재건축(재개발)사업단지의 용적률과 일반분양가가 초미의 관심사가 되고 있고, 조합과 시공사간, 조합원 내부간의 분쟁이 발생하는 주요인 중에 하나가 바로 이 용적률과 일반분양가 변동에 따라 사업이익이 변하게 되고 이런 과정에서 서로간의 경제적 이익이 변동되기 때문에 분쟁이 발생하는 것입니다

 

 

자 그러면 이번 시간에는 도급제와 지분제에 대한 개념만 정리하는 선에서 강의를 마치도록 하고 다음 시간에 또 뵙도록 하겠습니다.
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