[하우징헤럴드=김병조 기자] 분양가가 추락하고, 공사비가 상승하는 최근의 시장상황 속에서 가로주택정비사업 제도의 본질적 결함이 드러나고 있다. 분양가는 낮고, 공사비가 높아짐으로써 사업성이 낮아지는 연쇄작용 속에서 사업이 좌초될 수 있다는 지적도 나온다.
무엇보다 자금조달의 핵심 역할자인 HUG(주택도시보증공사)가 대출보증 한도를 조금이라도 줄이면 직격탄을 맞는 구조가 드러났다는 것이 가장 큰 문제라는 지적이 이어지고 있다.
우선, 사업의 수입액을 결정하는 일반분양이 분양시장에서 주목받지 못하는 구조라는 지적이다. 소규모 정비사업이다 보니 분양시장에 나오는 아파트 품질 수준이 지역 내 재건축ㆍ재개발을 통해 공급되는 대규모 아파트에게 밀릴 수밖에 없기 때문이다.
반면, 공사비 부담은 더 커질 수밖에 없는 구조다. 가로주택정비사업의 3.3㎡당 공사비가 700만원에 육박해 재건축ㆍ재개발보다 더 높다는 얘기가 나오고 있다. 분양가는 낮은데, 공사비가 높으니 조합원 부담이 더욱 가중된다는 것이다.
외부 변수에 의해 조합의 자금조달 계획이 뒤틀려 버릴 수 있다는 것도 큰 문제로 꼽힌다. 주택도시기금이란 외부 수혈을 통해 진행되는 사업구조다보니 이 기금 예산이 부족해지면 곧바로 스톱될 수밖에 없다는 것이다.
실제로 지난해 정부는 가로주택정비사업 지원 예산으로 2,675억원을 편성했다가 사업 수요가 급증하자, 예비비 등 다른 예산을 전용해 4,094억원까지 겨우 늘렸다. 하지만, 급증한 가로주택정비사업 수요로 인해 기금 지원이 늦춰지고, 주택도시기금을 운용하는 HUG의 보증한도 축소로 이어져 가로주택정비사업 자금조달에 차질이 벌어지게 된다는 것이다.
사업 절차상의 문제도 드러나고 있다. 조합이 HUG와 구체적 자금조달 상담을 할 수 있는 시기가 조합설립인가 직후 또는 사업시행인가 및 관리처분인가 직후여서 사업주체가 사전에 자금조달 계획을 수립할 수 있는 방법 자체가 막혀 있다는 게 문제라는 것이다.
HUG에서는 ‘빈집 및 소규모 주택정비에 관한 특례법’상 법적 주체가 확정되는 조합설립인가 직후 또는 사업계획이 확정되는 사업시행인가 직후가 돼야 관련 협의를 진행할 수 있다는 입장인데, 조합 입장에서는 결국 자금조달이라는 핵심 내용이 상당기간 미확정 상태라는 불안정 상태를 유지할 수밖에 없게 된다는 얘기다.
전문가들은 가로주택정비사업 등 소규모 정비사업에 대한 근본적 제도개선을 서둘러 착수해야 한다고 강조한다.
한 정비사업 전문가는 “뉴타운ㆍ재개발 사태가 촉발된 2012년, 대안사업으로 급하게 가로주택정비사업과 주거환경관리사업이 등장해 졸속 제도라는 비판이 있었다”며 “이후 부작용이 속출하고 있으니 제도 전반에 대한 재검토가 이뤄져야 한다”고 말했다.
