정비사업전문관리업자의 업무①

<김조영의 재건축 법률상담>정비사업전문관리업자의 업무①

조합설립·정비사업 동의 관련업무 대행

추진위원회나 조합의 사업추진업무를 대행하거나 지원하는 정비사업전문관리업자(컨설팅회사)의 업무가 어느 정도로 중요한지 알아보도록 하겠다.

1) 주요업무내용

정비사업전문관리업자라고 하면 기존의 컨설팅회사를 말하는데, 도시 및 주거환경정비법 제69조에 의하면 정비사업전문관리업자는 다음 각호의 사항을 추진위원회 또는 조합으로부터 위탁받거나 이와 관련한 자문을 하도록 되어 있다.

1. 조합설립의 동의 및 정비사업의 동의에 관한 업무의 대행.
2. 조합설립인가의 신청에 관한 업무의 대행.
3. 사업성검토 및 정비사업의 시행계획서의 작성.
4. 설계자 및 시공자 선정에 관한 업무의 지원.
5. 사업시행인가의 신청에 관한 업무의 대행.
6. 분양 및 관리처분계획의 수립에 관한 업무의 대행.
7. 설계도서의 검토 및 공사비 변동내역의 검토.
8. 그 밖에 조합의 업무중 조합이 요청하는 것.

위 업무를 살펴보면 추진위원회 단계에서부터 조합설립, 사업시행인가, 일반분양 및 관리처분계획의 수립단계를 거쳐 조합의 해산, 청산시까지 정비사업전문관리업자가 대행하거나 지원하는 업무의 범위는 추진위원회나 조합의 업무 전반에 걸친 광범위한 업무라고 할 것이다.

즉, 조합의 전신인 추진위원회의 태동과 더불어 조합이 소멸할 때까지 정비사업전문관리업자의 업무는 계속되기 때문에 조합의 사업과 정비사업전문관리업자는 어쩌면 생사고락을 같이 하여야 할 정도로 중요하고도 밀접한 관계라고 할 것이다.

따라서 정비사업전문관리업자의 업무내용에 관하여 자세히 알아보도록 하겠다

2) 조합설립의 동의 및 정비사업의 동의에 관한 업무의 대행

정비사업전문관리업자의 선정은 조합설립인가 후에만 할 수 있는 것이 아니라 추진위원회단계에서도 선정할 수 있도록 되어 있다. 따라서 추진위원회단계에서 정비사업전문관리업자를 적법하게 선정하면, 그 선정의 효력은 후에 설립될 조합에 승계되어 조합설립인가 후에도 계속 업무를 수행할 수 있도록 되어 있다.

그래서 만약에 추진위원회 단계에서 정비사업전문관리업자를 선정하게 되면, 추진위원회 업무중 가장 중요한 업무라고 할 수 있는 조합설립의 동의를 받는 업무와 정비사업의 동의를 받는 업무를 하게 된다.

첫째, ‘조합설립의 동의를 받는 업무’라고 하면 건설교통부고시 제165호 정비사업조합설립 추진위원회 운영규정에 별지서식으로 첨부된 ‘정비사업조합 설립동의서’를 인감도장 날인하고 인감증명서를 첨부하여 주택재개발사업·도시환경정비사업의 경우에는 토지등소유자의 4/5이상의, 주택재건축사업에서 공동주택의 경우에는 각 동(복리시설의 경우에는 주택단지안의 복리시설전체를 하나의 동으로 본다)별 구분소유자 및 의결권의 각 2/3이상, 전체구분소유자 및 의결권의 4/5이상의 동의를 얻으면 된다.

둘째, ‘정비사업의 동의를 받는 업무’라고 함은 그 개념이 약간 추상적이기는 하나 정비구역지정을 받지 않은 추진위원회의 경우에는 정비구역 지정동의서를 징구하여 정비구역지정을 받거나, 조합원 총회에서 정비사업에 관한 결의를 얻는 업무 등이 될 것이다.

따라서 그 추진위원회가 조합설립인가를 위한 동의율이 어느 정도 되는지, 정비사업동의율이 어느 정도 되는지, 이로 인한 향후 사업일정 등을 다른 사람보다 가장 정확히 알 수 있게 되는 것이다.

3) 협력업체 선정 지원 업무

도시 및 주거환경정비법에는 규정되어 있지 않지만 실제적으로는 정비사업전문관리업자가 추진위원회가 행하는 협력업체 선정업무를 지원하는 경우도 많이 있다.

‘협력업체’라고 하면 추진위원회나 조합의 사업업무를 각 분야별로 맡아서 서로 협력적인 관계에서 업무를 수행하는 업체를 말하는 것으로서, 가장 중요한 업체가 시공사와 정비사업전문관리업자, 설계사이고, 그 외에 변호사, 법무사, 감정평가사, 공인회계사, 세무사, 철거업체, 새시업체, 더러는 CM회사를 선정하는 경우도 있다.

위와 같은 협력업체는 추진위원회가 어느 업체를 선정하였다고 하여 당연히 그 후 조합에 선정의 효력이 승계가 되는 것은 아니다. 건설교통부고시 제165호 정비사업조합설립추진위원회 운영규정과 도시 및 주거환경정비법령 등을 살펴보면, 추진위원회는 정비사업전문관리업자, 설계사 등의 선정만 할 수 있을 뿐이지 그 이외에 다른 협력업체를 선정할 권한이 명문상 부여되어 있는 것은 아니다. 때문에 추진위원회의 업무진행을 위하여 위 협력업체를 추진위원회에서 선정한 다음 조합설립 인가시 또는 인가 후에 조합원총회에서 선정에 관한 인준을 받음으로써 해결하고 있다.

4) 조합설립인가의 신청에 관한 업무의 대행

(1)추진위원회가 조합설립에 관한 동의서를 일정비율이상 징구하여 조합설립인가신청을 하기 위하여는 도시 및 주거환경정비법 시행규칙 별지 제3호 서식(주택재개발사업·도시및주거환경정비사업조합 설립인가 신청서) 또는 별지 제4호 서식(주택재건축정비사업조합 설립인가 신청서)에 아래의 서류를 첨부하여 시장·군수에게 제출하여야 한다. 변경인가를 받을 경우에는 변경인가신청서에 변경내용을 증명하는 서류를 첨부하여 시장·군수에게 제출하여야 한다(시행규칙 제7조).

(2) 신청서에 첨부할 서류는 다음과 같다

1. 조합정관
2. 조합원 명부(조합원자격을 증명하는 서류 첨부)
3. 토지등소유자의 조합설립동의서 및 동의사항을 증명하는 서류
4. 창립총회 회의록(총회참석자 연명부 포함)
5. 조합장 선임동의서(인감증명서 첨부)
6. 토지건축물 또는 지상권이 수인의 공유에 속하는 경우에는 그 대표자의 선임동의서
7. 창립총회서 임원대의원을 선임한 때에는 선임된 자격을 증명하는 서류
8. 주택건설예정세대수, 주택건설예정지의 지번지목 및 등기명의자, 도시관리계획상의 용도지역, 대지 및 주변현황을 기재한 사업계획서(주택재개발사업 및 주택재건축사업의 경우에 한한다)
9. 건축계획, 건축예정지의 지번지목 및 등기명의자, 도시관리계획상의 용도지역, 대지 및 주변현황을 기재한 사업계획서(도시환경정비사업의 경우에 한한다)
10. 그 밖에 특별시·광역시 또는 도의 조례가 정하는 서류를 첨부하도록 되어 있는데 (△이상 시행규칙 제7조), 서울특별시의 경우에는
① 정비구역의 위치도 및 현황사진
② 정비구역안의 토지 및 건축물의 지형이 표시된 지적현황도
③ 매도청구대상자명부 및 매도청구계획서(주택재건축사업에 한한다)를 첨부하도록 되어 있다.

(3) 그리고 서울특별시의 경우에는 조합설립인가신청서류를 다음과 같이 작성하도록 조례로서 규정되어 있다.

1. 정관은 법 제20조제2항의 규정에 의한 표준정관을 준용하여 작성함을 원칙으로 한다.
2. 주된 사무소의 소재지는 사업시행구역이 소재하는 구의 관할구역안에 두는 것을 원칙으로 한다.
3. 사업시행구역의 명칭 및 면적은 법 제4조제1항의 규정에 의한 정비계획과 동일하게 한다.
4. 조합원수는 신청서에 첨부된 조합원 명부의 인원을 기준으로 한다.
5. 토지등소유자의 동의서는 법 제15조제2항의 규정에 의한 정비사업조합설립추진위원회 운영규정의 동의서식으로 한다.
6. 조합원명부에는 조합원 번호, 동의자의 주소, 성명 및 권리내역을 기재하여야 하며 동의율을 확인할 수 있는 동의총괄표를 첨부한다.
7. 임원선출에 관한 증빙서류로 토지등소유자의 대표자 추천서 또는 주민총회 회의록 등을 제출하여야 한다.(△이상 서울시 조례 제14조)

(4) 조합설립인가를 위한 필수적인 내용 결정 및 절차
위에서 설명드린 조합설립을 위한 절차 및 내용을 살펴볼 때에, 사전에 반드시 결정하여야 할 내용과 절차가 있다.

①재건축결의 내용 결정
추진위원회가 조합설립인가신청을 하기 위하여 토지등소유자의 동의를 얻어야 하는데, 이 때 동의는 다음 각호의 사항이 기재된 동의서에 동의를 받는 방법으로 하여야 한다(시행령 제26조 1항).

따라서 추진위원회는 기존 <집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률> 제47조 소정의 재건축결의 내용인 ⓐ∼ⓓ까지의 내용을 결정하여 이를 기재한 동의서를 받아야 하기 때문에 위 4가지 내용을 결정하기 위하여는 추진위원회의 자체 힘만으로는 거의 불가능할 정도의 업무이다.

비록 건설교통부 고시 제165호 정비사업조합설립추진위원회 운영규정 별지양식에 있는 ‘정비사업조합설립동의서’에 위 ⓐ∼ⓓ 까지의 내용을 간단하게 기재하여 놓고 이 양식대로만 받으면 되는 것으로 되어 있으나, 토지등소유권자들에게 사업설명을 하고 정비사업을 할 것인지 말것인지 손익계산을 하도록 하기 위하여는 추진위원회 자체의 지식만으로는 거의 불가능하기 때문에 정비사업전문관리업자 등의 힘을 빌리지 않을 수가 없을 것이다.

② 창립총회 개최
추진위원회가 조합설립인가신청을 하기 위하여 첨부하여야 하는 서류 중에, 창립총회회의록, 임원대의원이 창립총회에서 선임된 증명서류 등을 제출하여야 하는데, 따라서 창립총회를 반드시 개최하여야 하며, 이때 창립총회를 적법하고 필요한 안건을 가지고 개최하는데도 상당한 지식과 경험이 필요하며, 정비사업전문관리업자의 협력이 없이 추진위원회 자체가 총회를 개최하였을 경우에 하자가 발생할 가능성이 더 높아지는 것이 일반적인 현상이다.

③ 정비계획등의 수립
위에서 살펴본 바와 같이 조합설립인가를 신청하기 위하여는 <도시관리계획상의 용도지역, 대지 및 주변현황을 기재한 사업계획서, 정비구역의 위치도 및 현황사진, 정비구역안의 토지 및 건축물의 지형이 표시된 지적현황도, 매도청구대상자명부 및 매도청구계획서(주택재건축사업에 한한다)> 등을 첨부하도록 되어 있다. 때문에 건축계획이나 정비계획 등이 필수적으로 선행되어야 하기 때문에 정비사업전문관리업자가 주축이 되어 설계사, 법무사, 도시계획업체, 변호사 등과 같이 협력하여 절차를 진행하여야 하는 것이다.

(www. r119. co. kr) 에서 동영상으로도 위 설명을 보실 수 있습니다.)

<건설교통부 고문변호사>
02-592-9600

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