추진위원회는 어떤 업무를 할 수 있으며, 추진위원회가 해야하는 가장 중요한 업무내용이 무언인지에 관하여 알아보고자 한다.

우리나라에 ‘사공이 많으면 배가 산으로 간다’라는 속담이 있다.

주민들이 재건축(재개발)을 하자고 의견을 모았다고 하더라도 일을 추진하는데 있어서 사사건건 주민들이 전부 모여서 회의를 통하여 어떤 일을 결정하게 되면 도저히 일을 진행할 수가 없을 것이다.

따라서 일을 추진하기 위한 대표들이 필요하며 그 대표들을 정비사업에서는 ‘추진위원’이라고 부르고, 추진위원들만의 모임이 추진위원회라는 것은 지난 호에서 설명을 드렸다.

다시 한번 강조해 드리면, 추진위원회 구성에 동의한 사람들의 모임이 추진위원회가 아니라 대표로 뽑힌 추진위원들만의 모임이 추진위원회라는 점을 분명히 알아두어야 할 것이다.

추진위원회는 궁극적으로 조합설립을 위한 준비업무를 하는데 그 목적이 있다. 법령에 나와 있는 추진위원회의 업무에 관하여 살펴보면 다음과 같다

① 안전진단 신청에 관한 업무
② 정비사업전문관리업자의 선정
③ 개략적인 정비사업시행계획서의 작성
④ 조합의 설립인가를 받기 위한 준비업무
⑤ 추진위원회 운영규정의 작성
⑥ 토지등소유자의 동의서 징구
⑦ 조합의 설립을 위한 창립총회의 준비
⑧ 조합정관의 초안의 작성
⑨ 그 밖의 추진위원회 운영규정이 정하는 사항

이같은 추진위원회의 주요 업무내용을 구체적으로 살펴보도록 하겠다.

(1) 안전진단의 내용
안전진단이라고 하는 것은 그 주택의 노후·불량 정도를 측정하여 안전한지 여부를 진단하는 작업이라고 간단하게 생각하면 된다.

즉, 그 주택의 구조안전성, 건축마감 및 설비노후도, 주거환경, 비용분석 등 각 분야별로 평가를 하여, 현재 건물의 상태를 볼 때에 유지보수공사를 하면 계속 사용이 가능한지, 아니면 안전도가 매우 불량하여 철거를 하고 신축을 하여야 하는지에 관하여 판정하는 업무이다.

재건축의 경우에는 안전진단을 통과하여야만 재건축사업이 진행되기 때문에 예전에는 ‘안전진단을 통과하였다’라고 하면 재건축사업이 진행되는 것으로 통할 정도로 안전진단의 판정이 주요업무 중에 하나였었다.

그래서 현행법에서는 추진위원회에 이 신청업무를 부여하고 있는 것이다.

(2) 안전진단의 대상 및 절차

안전진단은 주택재건축사업의 경우에만 해당되지 주택재개발사업이나 주거환경개선사업, 도시환경정비사업에는 안전진단이 필요하지 않다.

그 절차를 보면,

① 안전진단 신청 및 결정

주택재건축사업을 시행하고자 하는 자는 시장·군수에게 당해 건축물에 대한 안전진단을 신청하여야 하는데, 신청을 받은 시장·군수는 당해 건축물의 노후·불량 정도에 대한 현지조사와 건설안전전문가의 의견청취 등을 거쳐 안전진단 실시여부를 결정하게 되며, 안전진단의 실시가 필요하다고 결정한 경우에는 안전진단기관을 지정하여야 한다.

안전진단신청을 할 경우에는 도시 및 주거환경정비법 시행규칙 별지1호 서식에 ㉮사업지역  및 주변지역의 여건 등에 관한 현황도 ㉯결함부위의 현황사진을 첨부하여 신청하여야 한다.

② 안전진단 결정권자

그런데 안전진단의 결정은 시장·군수가 하는데, 시·도지사가 볼 때에 주택재건축사업의 시기조정, 건축물의 노후·불량 정도의 평가 등을 위하여 필요하다고 판단될 때에는 시·도지사의 안전진단평가를 받도록 할 수가 있고, 시장·군수는 시·도지사의 평가결과에 따르도록 되어 있다.

이 때 시·도지사는 평가를 함에 있어 주택재건축사업의 시행으로 인하여 주변지역의 주택가격 및 주택임대차가격의 상승과 주택에 대한 투기가 우려되는 등의 사유로 주택재건축사업의 시기를 조정할 필요가 있다고 인정하는 경우에는 안전진단의 실시시기 또는 사업시행인가시기를 조정하는 내용으로 평가할 수 있다.

즉, 원칙적으로는 안전진단 결정권한이 시장·군수에게 있지만 시·도지사가 이에 개입하면 시·도지사가 안전진단 실시시기 및 사업시행인가시기를 조정할 수 있기 때문에 그 결정권한이 넘어가는 효과를 가지게 되는 것이다.

③ 안전진단 제외 대상

주택재건축사업의 경우에도 다음의 경우에는 안전진단대상에서 제외된다.

1. 천재·지변 등으로 주택이 붕괴되어 신속히 재건축을 추진할 필요가 있다고 시장·군수가 인정하는 것.

2. 주택의 구조안전상 사용금지가 필요하다고 시장·군수가 인정하는 것.

3. 3이상의 공동주택단지가 밀집되어 있는 지역으로서 안전진단 실시결과 2/3이상의 주택 및 주택단지가 재건축판정을 받은 경우에 나머지 잔여건축물.

4. 단독주택을 재건축하는 경우에 노후·불량건축물이 당해 지역안에 있는 건축물수의 2/3이상이거나, 노후·불량건축물이 당해 지역안에 있는 건축물의 1/2이상으로서 준공후 15년이 경과한 다세대주택 및 다가구주택이 당해 지역안에 있는 건축물 수의 10분의 3 이상인 경우 나머지 잔여건축물.

5. 정비구역내 도로 등 기반시설 설치를 위한 토지 위의 건축물.

이상의 경우는 안전진단을 받을 필요가 없다.

④ 안전진단 기관

안전진단신청을 하면 시장·군수는 신청일로부터 30일 이내에 안전진단의 실시여부를 결정하여 당해 신청인에게 통보하여야 하는데, 안전진단이 필요하다고 결정한 경우에는 다음 각호의 기관중에서 안전진단을 실시할 기관을 지정하여야 한다.

1.<시설물의 안전관리에 관한 특별법> 제9조의 규정에 의한 안전진단전문기관.

2.<시설물의 안전관리에 관한 특별법> 제25조의 규정에 의한 한국시설안전기술공단.

3.<과학기술분야 정부출연연구기관 등의 설립·운영 및 육성에 관한 법률> 제8조의 규정에 의한 한국건설기술연구원.

⑤ 안전진단의 비용

안전진단에 소요되는 비용은 시장·군수가 부담하는 것이 아니라 안전진단을 신청한 자가 부담하도록 되어 있다.

그래서 안전진단을 신청한 자는 안전진단이 결정되면 안전진단에 필요한 비용을 시장·군수에게 예치하여야 하여야 하며, 이 예치된 금액에서 안전진단의 수수료를 지급하고 남은 금액은 나중에 안전진단신청자에게 반환된다.

⑥ 안전진단보고서에 포함될 내용

안전진단보고서에는 다음의 내용이 포함되게 된다. 이 내용을 보면 안전진단을 어느 정도 자세하게 진단을 하는지를 알 수 있으며, 따라서 추진위원회에서 섣불리 안전진단을 신청할 것인지, 아니면 시기상 조금 더 있다가 신청할 것인지를 판단할 수 있을 것이다.

1. 구조안전성에 관한 사항

가. 기울기·침하·변형에 관련된 사항
나. 콘크리트 강도·처짐 등 내하력에 관한 사항
다. 균열·부식 등 내구성에 관한 사항

2. 마감 및 설비노후도에 관한 사항

가. 지붕·외벽·계단실·창호의 마감상태
나. 난방·급수급탕·오배수·소화설비 등 기계설비에 관한 사항
다. 수변전, 옥외전기 등 전기설비에 관한 사항

3. 비용분석에 관한 사항

가. 유지관리비용
나. 보수·보강비용
다. 철거비·이주비 및 신축비용

4. 도시미관·재해위험도·환경성 등 주거환경에 관한 사항

5. 종합평가의견

등을 보고서에 기재하여 제출하여야 하도록 되어 있다.
이 안전진단보고서의 작성사례를 본 변호사의 인터넷 홈페이지(www.r119.co.kr)에서 예시로 보여주면서 한 번 더 설명을 하도록 하겠다.

(1) 정비사업전문관리업자의 중요성

재건축이나 재개발사업 등 정비사업을 수행함에 있어서 모든 협력업체가 다 중요한 역할을 하게 될 것이나, 그중에 조합원의 입장에서 볼 때 가장 중요한 역할을 할 협력업체가 바로 정비사업전문관리업자(기존의 컨설팅회사를 말함)이다.

정비사업전문관리업자는 사업초기부터 사업종료시까지 조합과 운명을 같이하며 조합입장에서 정비사업을 추진해 나가는 협력업체이고, 또 조합임원들이 갖추지 못한 전문적인 지식을 가지고 있기 때문에 조합에서는 정비사업전문관리업자의 도움이 절대적으로 필요하다.

따라서 정비사업전문관리업자의 선정은 매우 중요한 일이며, 특히 사업초기부터 조합의 업무를 수행하다 보니 조합의 업무흐름을 매우 정확하게 알게 된다. 또 조합집행부가 변경되면 이 업체를 바꾸려고 시도하는 경우가 많아 사업과정에서 곤혹도 많이 치르게 되는 협력업체이기도 하다.

다음호에서는 추진위원회의 업무와 관련하여 정비사업전문관리업자의 업무내용 및 선정방법에 관하여 알아보도록 하겠다.

(www. r119. co. kr) 에서 동영상으로도 위 설명을 보실 수 있습니다.) 

<건설교통부 고문변호사>

02-592-9600