주택정비사업 조합설립 추진위원회 정확한 개념
김 조 영
본지 편집인
정비사업을 하려고 조합을 설립하려면 그 전 단계로서 추진위원회 승인을 받도록 되어 있다. 이때 추진위원회의 정확한 개념에 대하여 아직도 혼란이 발생하고 있고, 그 업무범위가 어디까지인가에 대하여 논란이 있으므로 이에 대하여 정리해 보고자 한다.
토지등소유자 10분의1 이상 추진위원모임
추진위구성에 동조한사람 서면동의 받아야
1. 정비사업조합설립추진위원회 개념
가. 조합설립 강제주의 도입
1) 주택재개발사업과 주택재건축사업은 반드시 토지등소유자로 구성된 조합을 설립하여 단독으로 정비사업을 시행하거나 시장·군수 또는 주택공사등과 공동으로 사업을 시행할 수 있도록 되어 있다. 주거환경개선사업은 조합이 사업을 시행하는 것이 아니라 시장·군수 또는 시장·군수로부터 지정된 주택공사등이 사업을 시행한다. 도시환경정비사업은 조합 또는 토지등소유자가 사업을 시행하거나 이들이 시장·군수, 주택공사등과 공동으로 시행을 할 수 있도록 되어 있다.
2) 그래서 도시 및 주거환경정비법(이하 도정법) 제13조 제1항에 의하면 <시장·군수 또는 주택공사등이 아닌 자가 정비사업을 시행하고자 하는 경우에는 토지등소유자로 구성된 조합을 설립하여야 한다>라고 규정하면서 도시환경정비사업에 있어서만 토지등소유자가 단독으로 시행하고자 하는 경우에 한하여 조합을 설립하지 않아도 되도록 예외조항을 두고 있는 것이다.
3) 따라서 토지등소유자가 주관이 되어 주택재개발사업과 주택재건축사업을 할 경우에는 반드시 정비사업조합을 설립하여야 하는 것으로 강제되어 있다(주거환경개선사업의 경우에는 조합설립이 필요없음, 왜냐하면 사업시행자 자체가 토지등소유자가 아니라 시장·군수 또는 시장·군수로부터 지정된 주택공사등이 하기 때문이다).
나. 추진위원회 설립도 강제되어 있음
1) 위와 같이 주택재개발사업과 주택재건축사업을 시행하는 경우에는 반드시 토지등소유자로 구성된 조합을 설립하여야 하는데, 이 조합설립의 전단계로 조합설립을 위한 추진위원회라는 단체를 인정해 주어 조합설립 전단계의 업무를 추진할 수 있도록 하고 있다. 그런데 이때 정비사업조합설립추진위원회를 구성하는 것 또한 강제되어 있다.
2) 도정법 제13조 제2항에 의하면, <조합을 설립하고자 하는 경우에는 토지등소유자 과반수의 동의를 얻어 위원장을 포함한 5인 이상의 위원으로 조합설립추진위원회를 구성하여 건설교통부령이 정하는 방법 및 절차에 따라 시장·군수의 승인을 얻어야 한다>라고 규정되어 있어 조합설립을 위하여는 반드시 추진위원회승인을 받아야 하는 것으로 강제되어 있는 것이다.
다. 추진위원회 개념에 대한 정확한 정립
1) 따라서 주택재개발사업이나 주택재건축사업을 위하여는 반드시 정비사업조합설립추진위원회를 구성하여 시장·군수의 승인을 받아야 하는데, 이때 추진위원회의 개념을 정확히 알지 못하는 경우가 많이 있다. 아래의 표를 예를 들어 설명해 보기로 하자
[표1]에서 둥근 원(○) 전체가 토지등소유자이고 그 숫자가 100명이라고 하자. 추진위원회를 승인받기 위하여는 토지등소유자의 과반수의 동의를 얻어 시장·군수의 승인을 받도록 되어 있으니까 과반수인 51명의 동의를 받았는데, 이 때 추진위원회 설립에 동의한 사람들의 집합을 ‘A’라고 하고, 동의하지 않은 사람들의 집합을 ‘B’라고 하자.
이때 추진위원회는 A를 지칭하는 것인가, 아니면 B를 지칭하는 것인가?
본 변호사가 사단법인 주거환경연구원에서 개설한 ‘주거환경정비사과정’ 제1기(현재 8기까지 약 500여명 배출) 강의를 시작할 때만 해도 대다수의 사람들이 ‘추진위원회는 A’라고 자신있게 대답을 하였다. 과연 맞는 대답일까?
3) 여기서 이해를 돕기 위하여 참고로 조합에 관하여 살펴보도록 하자.
[표2]에서 둥근 원(○) 전체가 토지등소유자이고 그 숫자가 똑같이 100명이라고 하자. 그리고 주택재개발사업 및 도시환경정비사업조합을 설립하기 위하여는 토지등소유자의 4/5이상의 동의를 얻어야 하고, 주택재건축정비사업조합을 설립하기 위하여는 주택단지안의 공동주택의 각 동(복리시설의 경우에는 주택단지안의 복리시설 전체를 하나의 동으로 본다)별 구분소유권자 및 의결권의 각 2/3이상의 동의와 주택단지안의 전체구분소유권자 및 의결권의 각 4/5이상의 동의를 얻어야 하므로 80명이 동의를 하였다고 하자.
그리고 조합설립에 동의한 사람들의 집합을 ‘A’라고 하고, 동의하지 않은 사람들의 집합을 ‘B’라고 하자.
이때 나중에 조합설립인가를 받았을 경우에 조합은 어느 부분을 의미하는 것일까? A가 조합일까, 아니면 B가 조합일까?
이 질문에 대한 답 또한 대다수 사람들이 ‘A가 바로 조합이다’라고 답을 한다.
그러면 추진위원회와 조합은 결국 동의한 사람들의 모임을 뜻하는 것일까?
4) 결론을 말씀드리면, 추진위원회는 [표1]의 A도 B도 아니고, 조합은 [표2]의 A를 의미한다. 왜 이런 차이가 날까? 그러면 추진위원회는 어느 부분을 의미하는 것일까?
위에서 본 바와 같이 도정법 제13조 제2항에 의하면, <조합을 설립하고자 하는 경우에는 토지등소유자 과반수의 동의를 얻어 위원장을 포함한 5인 이상의 위원으로 조합설립추진위원회를 구성하여 건설교통부령이 정하는 방법 및 절차에 따라 시장·군수의 승인을 얻어야 한다>라고 규정되어 있어, 마치 추진위원 5인 이상이면 추진위원회를 구성하는 것처럼 되어 있다.
하지만 건설교통부고시 제165호 정비사업조합설립추진위원회운영규정 제2조 제2항 3호에 의하면 <추진위원은 토지등소유자의 1/10이상으로 하되, 3인 이하의 경우에는 3인으로 하며 100인을 초과하는 경우에는 100인으로 할 것>이라고 규정되어 있어, 토지등소유자의 1/10이상의 숫자를 추진위원으로 선출하여야 하도록 되어 있다.
따라서 위에서 본 100명의 토지등소유자가 추진위원회를 승인받기 위하여는 100명의 1/10이상인 10명 이상의 추진위원을 선출하여야 하는데, 바로 이 추진위원들만의 모임이 ‘추진위원회’인 것이다.
즉, [표1]에서 살펴보면 토지등소유자 100명중 추진위원회설립에 동의한 51명의 집합인 A도, 동의하지 않은 사람들의 집합인 B도 아닌 10명의 추진위원들만의 모임이 바로 추진위원회인 것이다.
이를 표로 살펴보면 다음과 같다.
[표3]에서 본 ‘C’가 바로 추진위원회인 것이다. 즉, 추진위원들만의 모임이 바로 추진위원회인 것이다.
5) 설명을 듣고 나면 참 쉬운 것 같은데, 이것을 A가 추진위원회라고 생각하는 사람들이 엄청나게 많아서 관련법령 및 추진위원회운영규정을 해석하는데 도저히 이해가 되지 않았던 것이다. 따라서 이에 대한 정확한 이해를 돕기 위하여 본 설명을 길게 하였던 것이고, 앞으로는 절대로 추진위원회에 대한 개념혼돈이 없기 바란다.
2. 조합의 대의원회와는 다름
1) 위에서 본 바에 따르면 추진위원회는 조합에 있어서 대의원회의와 비슷한 성격을 가지고 있다.
도정법 제25조에 의하면, <① 조합원의 수가 100인 이상인 조합은 대의원회를 둘 수 있다. ② 대의원회는 조합원의 10분의 1 이상으로 하되 조합원의 10분의 1이 100인을 넘는 경우에는 100인의 대의원으로 구성하며, 총회의 의결사항중 대통령령이 정하는 사람을 제외하고는 총회의 권한을 대행할 수 있다>라고 규정되어 있다.
2) 따라서 이를 도표로 정리해 보면,
[표4]에서 ‘A’가 조합이고, ‘C’가 바로 대의원회인 것이다.
3) 따라서 추진위원회와 조합의 대의원회는 매우 흡사한 조직인 것처럼 보이는데, 중요한 차이점이 있다. 바로 위 도정법 제25조에 규정되어 있다시피 대의원회는 <총회의 의결사항중 대통령령이 정하는 사항을 제외하고는 총회의 권한을 대행>할 수 있는데 비하여, 추진위원회는 추진위원회구성에 동의한 사람들의 권한을 대행할 수 없다는 점이다.
쉽게 설명하면, 대의원회는 일정한 사항에 대하여 자신들이 의결을 하면 곧 바로 조합총회에서 의결한 것과 같은 효력이 발생하여 조합원들에게 효력을 미치나, 추진위원회는 아주 미세한 사항만을 제외하고는 추진위원회의에서 의결을 한다고 하여 추진위원회구성에 동의한 사람들에게 효력을 미치지 않는다는 점이다.
4) 추진위원회 단계에서 결정하는 중요한 사항들은 전부 추진위원회의 의결에 의하여서가 아니라 인감증명서를 첨부하고 인감도장을 찍은 동의서에 의하여 결정나게 되어 있다.
도정법시행령 제23조에 보면 다음과 같이 규정되어 있다.
그리고 도정법시행령 제28조 4항에 의하면 <법 제13조 내지 제16조의 규정에 의한 토지등소유자의 동의(동의의 철회를 포함한다)는 인감도장을 사용한 서면동의의 방법에 의하며, 이 경우 인감증명서를 첨부하여야 한다.
다만, 외국인인 경우에는 동의서에 서명을 하고, 출입국관리법 제88조의 규정에 의한 외국인등록사실증명을 첨부하여야 한다>라고 규정을 두어 서면동의의 방법에 의하도록 되어 있다.
5) 따라서 추진위원회의 주요 업무인 운영규정의 작성, 정비사업시행범위, 정비사업전문관리업자의 선정, 사업시행계획서의 작성등이 전부 추진위원회의 의결에 의하는 것이 아니라 토지등소유자나 추진위원회구성에 동의한 사람들의 서면동의를 받도록 되어 있는 것이다.
그러므로 추진위원회가 할 수 있는 업무의 범위와 대의원회가 할 수 있는 업무의 범위는 상당한 차이가 날 수밖에 없으며, 대의원회가 총회의 권한을 대행하는 의결기관이라고 한다면 추진위원회는 토지등소유자의 동의를 받기 위한 준비기관이라고 할 수 있을 것이다.
6) 그러면 추진위원회가 어떠한 업무를 할 수 있는지, 그리고 추진한 업무에 대한 효력은 어떠한지 다음호에서 구체적으로 알아보도록 하겠다.
