서울시는 2006-2010년 시내에서 재건축이 가능한 지역을 지정한 재건축 기본계획인 <2010 서울시 도시·주거환경정비 기본계획(안) 주택재건축 부문>을 10월4일 확정했다. 위 정비기본계획안에 따르면 전체 재건축 예정구역 가운데 70%인 266개 구역, 214만여평이 단독주택 구역이다.

기존의 재건축사업이라 함은 공동주택을 대상으로 하였고, 도시및주거환경정비법의 제정 당시 단독주택에 대한 재건축사업의 개념이 도입되었다. 하지만 아직까지 단독주택 재건축사업에서 많은 문제점들이 발생하고 있다.

현재 단독주택 재건축사업의 문제점으로 단독주택의 지분분할 문제, 안전진단 여부문제, 나대지 조합원의 조합원 지위 인정여부, 조합원수의 산정문제 등이 있다.

여기에서는 조합원수 산정문제에 대해 논해 보고자 한다.

조합의 설립인가를 받기 위해서는 재개발사업의 경우 토지등소유자의 4/5이상의 동의가 필요하다. 주택단지안의 공동주택 재건축사업의 경우에는 각 동별 구분소유자 및 의결권의 각 2/3이상의 동의와, 전체 구분소유자 및 의결권의 각 4/5이상의 동의가 필요하다.

단독주택 재건축사업의 구역에는 단독주택만 존재하는 것이 아니라 다가구, 다세대, 연립주택, 심지어 나홀로 아파트도 있을 수 있다. 위와 같이 여러 형태의 주택이 혼재되어 있을 경우 어떻게 조합원 수를 산정할 것인가가 문제이다.

여러 형태의 주택이 혼재된 경우 단독주택과 공동주택(다세대, 연립주택)으로 구분한 후, 단독주택은 전체 단독주택 소유자의 4/5이상의 동의가 필요하고, 공동주택이 여러 개인 경우에는 각각의 공동주택별로 4/5이상의 동의가 필요하다는 견해가 있을 수 있다.

위와 같은 견해에 의하면 단독주택 재건축구역내 한두 개 다세대만 반대하더라도 단독주택 재건축구역의 사업 자체가 불가능하다. 특히 반대하는 다세대주택이 사업구역의 중앙에 위치한다면 사실상 알박기의 폐단이 발생할 수 있다.

또 다른 견해로 여러 형태의 주택이 혼재된 경우에도 단독주택과 공동주택을 구분하지 않고 재개발사업과 같이 모든 토지등소유자의 4/5이상의 동의가 필요하다는 견해가 있을 수 있다.

그러나 하나의 다세대 또는 연립주택 소유자들이 과반수 이상 재건축을 반대함에도 불구하고 다른 공동주택의 소유자 또는 단독주택의 소유자들만의 동의만으로 재건축이 가능하게 되어 해당 다세대, 연립주택 소유자들의 재산권을 부당하게 침해하는 결과를 초래할 수 있다.

마지막으로 단독주택과 공동주택의 전체 소유자의 4/5이상의 동의가 필요하고, 구역내 공동주택은 각각의 1동으로 보아 공동주택별 2/3이상의 동의가 필요하다는 견해가 있을 수 있다.

이 견해는 공동주택 소유자들의 피해를 최소화하면서 단독주택 구역내 재건축사업을 원만히 진행시킬 수 있는 합리적인 견해로 보이지만 다세대, 연립주택의 공동주택에 있어 구분소유자 및 의결권의 각 4/5이상의 동의를 요하는 <집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률>을 배제해야 하는 문제점이 있다.

단독주택 재건축구역내 단독주택과 공동주택이 혼재한 경우 현행 도정법상에는 재건축조합의 설립인가를 받기 위한 조합원 수의 산정에 대한 아무런 근거규정이 없으며, 입법론적으로 해결할 수밖에 없다.

입법론적으로 마지막 견해가 단독주택 소유자와 공동주택 소유자간의 이해관계를 조화롭게 해결할 수 있는 견해로 보이지만 향후 여러 논쟁을 통해 빨리 위 문제가 정비되어 단독주택 재건축사업이 활성화되기를 기대해 본다.