남산·한강·용산공원 어우러진 배산임수형 단지
5개구역으로 나눠 재개발… 총 1만3천가구 신축
뒤로 남산, 앞에 한강, 서쪽으로 새롭게 조성될 용산공원을 끼고 있는 한남 재정비촉진계획이 드디어 선을 보였다. 서울시와 용산구는 지난 3일부터 17일까지 15일간 한남 재정비촉진계획을 공람·공고하고 주민 의견 수렴을 실시했다. 이번 공람·공고(안)에 따르면 한남 촉진지구는 총 5개 재개발구역으로 설정됐으며 계획 완료 후 총 1만2천741세대가 신축될 예정이다. 또 평균용적률은 220%를 적용키로 했으며 한남1구역의 경우 가장 높은 274%의 용적률로 계획돼 있다. 서울시 관계자는 “한남 촉진지구에 구릉지형 특성을 살린 테라스형, 가로를 따라서 조성하는 연도형, 날씬하고 높은 건물배치로 녹지와 조망에 유리한 탑상형 등 다채로운 주거유형을 도입하겠다”며 “다양하고 품격 높은 미래지향적 주택단지를 조성해 기존 재개발이 가졌던 판상형·성냥갑 아파트의 불명예를 떨쳐내겠다”고 강조했다.
▲밀도·토지이용·구역별 계획은=한남 촉진지구는 총 5개 구역으로 설정돼 있다. 모두 재개발로 사업 방식이 계획됐으며 평균 용적률 220%를 적용해 4층 이하 89개동, 5~7층 117개동, 8~12층 33개동, 13~29층 43개동, 30층 이상 초고층 4개동 등 총 286개동이 들어설 예정이다. 초고층 중 1개동은 50층으로 계획돼 한남 촉진지구의 랜드마크 역할을 하게 된다.
계획용적률은 한남1구역이 274%로 가장 높게 설정됐고 3·4구역이 210%로 가장 낮은 수치를 보였다. 신축세대수는 3구역이 4천983세대로 가장 많지만 가장 적은 1구역도 1천463세대가 들어서는 대단지로 조성될 계획이다.
지구 내 도로는 반포로와 한남로를 동서로, 이태원로와 두무개길을 남북으로 연결하는 각각 1㎞에 이르는 간선도로와 이를 연결하는 집산도로, 국지도로 등이 체계적으로 정비된다. 공원·녹지는 4만3천24㎡에 이르는 글로벌 파빌리온 파크 등 대형공원 3개소, 어린이공원 2개소, 소공원 2개소가 조성된다. 또 이들을 연결하는 녹지를 배치해 그린 네트워크를 형성하게 된다.
교육·문화시설은 초등학교 1개소를 신설하고 초등 및 고등학교 2개소를 증설하게 된다. 이밖에 약 2만㎡에 이르는 공공공지 확보를 통해 미래 공공문화 및 복지수요에 대비하는 기반시설 확충에 차질이 없도록 하고 있다.
한남 촉진지구는 1·2구역과 3·4구역, 5구역 등 3개 테마로 구분돼 개발된다. 1·2구역은 녹사평역 및 이태원역 등 역세권인 동시에 관광특구로 지정돼 있다. 따라서 이태원의 국제적인 문화특성을 유지할 수 있도록 이태원로와 반포로, 생활가로인 보광로 등 주요 가로변에 주거와 상업공간을 함께 계획한다.
또 그 이면부에는 도심주거를 위한 주거공간을 조성해 복합공간으로 개발할 계획이다. 특히 1구역의 경우 반포로, 이태원로 교차지 및 녹사평에 입지해 있기 때문에 향후 용산공원의 관문 역할을 하게 될 전망이다.
1·2구역은 향후 새롭게 조성될 용산공원과 글로벌 파빌리온 파크 사이에 위치하게 된다. 이에 따라 두 공원을 연결하는 그린웨이(가로수가 울창하게 조성된 보행·차량 혼용가로)를 조성해 용산공원을 방문한 보행자가 38m 폭의 가로수 길을 걸으며 여전히 공원 안에 있는 느낌이 들 수 있도록 할 예정이다.
3·4구역은 글로벌 파빌리온 파크 주변의 ‘그린힐’ 지역과 보광동 중심의 ‘그라운드 2.0’지역으로 구분된다.
지형적 특성을 고려함과 동시에 촉진사업의 실현성을 높이기 위해 ‘공원속 주거지’로 개발된다. 따라서 저층 테라스형 주거지와 커뮤니티 중심인 그라운드 2.0 지역의 탑상형 주거를 한 개 구역 내에 배치했다.
5구역은 한강변에서 연속되는 푸른 녹지와 강변을 조망할 수 있도록 건물 사이사이에 녹지공간을 조성해 창조적 경관을 창출했다. 이와 동시에 주거 단지 내 쾌적성을 높였으며 한강과 반포로가 만나는 경관거점에는 50층 규모의 랜드마크를 계획해 서울의 관문에 걸맞는 창조적 경관을 창출할 예정이다.
▲건축·경관계획 3축, 3경이 기본 테마=한남 촉진지구는 3축 3경을 기본 골자로 하는 독창적인 건축 및 경관 계획을 수립할 예정이다. 우선 서울시는 용산공원과 맞닿아 있는 반포로를 뉴욕 센트럴파크에 면해 있는 5번가와 비교하고 있다.
따라서 300만㎡의 용산공원에 면하고 있는 반포로에 다양한 스카이라인과 복합시설을 유치해 서울의 새로운 명품디자인 거리인 용산에비뉴를 조성할 계획이다. 이를 위해 지구와 접해 있는 수송단 부지는 향후 개발 사업이 가시화 될 경우 복합용도로 개발해 용산에비뉴의 위상을 높이게 된다.
또 지구 내에 10만㎡ 규모로 조성되는 ‘그라운드2.0’은 입체적 공간활용으로 세계적인 명소가 된 파리의 라데팡스에 버금가는 공간으로 구성하게 된다. 지하에 도로, 교통시설, 주차장 등이 들어서게 되고 지상부에는 대형몰과 갤러리 같은 문화시설, 다양한 계층과 세대가 함께 어울리는 주거시설이 들어설 계획이다.
‘글로벌 파빌리온 파크’(세계정자공원)는 지구 내 고도가 가장 높은 지역인 한남동을 중심으로 조성될 예정이다. 서울시는 주변에 저층 테라스형 주택들이 세워져 비벌리힐즈와 비교해도 손색없는 단지가 조성될 것으로 기대하고 있다.
‘글로벌 파빌리온 파크’는 세계 각국의 다양한 형태의 정자를 테마로 하는 공원으로 조성된다. 서울시는 각 나라 고유의 정자를 만들어 공원 방문객과 주변 주민들에게 각국의 다양한 문화를 소개하고 매년 국제문화축제를 열어 세계에 자랑할 수 있는 매력적인 관광자원으로 발전시킬 계획이다.
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‘자연속 도시… 도시속 자연’
■ 기본 구상은 어떻게…
서울시는 한남 재정비촉진지구의 기본 구상을 ‘자연 속 도시, 도시 속의 자연’으로 설정하고 있다. 한남 촉진지구는 남산과 한강, 새롭게 조성될 용산공원의 중심에 위치해 있어 시에서 추진 중인 한강·남산 르네상스의 직접적인 수혜지이다.
이처럼 시 한복판에 위치하면서도 천혜의 자연·지리적 자원을 갖추고 있을 뿐 아니라 이태원이라는 글로벌 관광 자원까지 결합하고 있다. 따라서 서울시와 용산구는 기존의 소규모 사업단위를 광역화하고 ‘비움과 채움’이라는 건축 개념을 도입해 복잡한 경사지형에 걸맞는 고밀과 저밀의 적절한 배치 계획을 수립했다.
시 관계자는 “한남 촉진지구는 한강과 남산이 어울리는 창조적 경관을 조성하기 위해 계획적 해법을 제시했다”며 “기존 촉진사업의 틀을 뛰어 넘어 지역적 특성을 최대한 살린 특화된 계획안을 수립한 것”이라고 자평했다.
한편 한남 촉진지구는 강남과 경부고속도로가 연결되는 도로인 한남로와 반포로로 둘러 싸여 있다. 교통의 요지이자 강북진입의 관문이기도 하며 한강변에 위치해 있어 한강 조망이 가능한 매력적인 입지 조건을 지니고 있다. 또한 일조가 좋은 남동사면에 위치해 있어 주거지로써 최상의 조건을 갖추고 있다.
위치는 서울 용산구 보광·한남·이태원·동빙고동 일대 111만1천30㎡에 위치해 있으며 현재 1만1천646호, 3만7천94명이 거주하고 있다. 건축물은 총 5천102동으로 노후·불량 건축물이 약 55%에 이른다.
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공람후 30~40㎡ 다세대 5천만원 올라
■ 투자가치는…
한남 재정비촉진지구는 재정비촉진계획이 공람되기 전부터 투자자들의 관심이 큰 곳이었다. 2003년 11월 뉴타운지구로 지정된 이래 투자자들의 관심이 지속되던 곳이 한남 재정비촉진지구다. 그 이후 2006년 10월 재정비촉진지구로 의제되면서 20㎡ 이상의 물건을 정비할 때 토지거래허가를 받아야 하기 때문에 거래는 급속히 줄어드는 경향을 보였다.
하지만 지난달 토지거래허가 요건이 완화되고 이번에 촉진계획이 공람됨에 따라 약 1주일 정도는 오름세와 함께 거래가 활발히 진행됐다는 게 인근 공인중개사의 전언이다. 지구 내 위치하고 있는 한 공인중개사 대표는 “11평~12평대 다세대 주택을 기준으로 5천만원 정도 오른 시세로 거래가 됐다”며 “공람안 발표 후 약 1주일 정도 거래가 활발이 일어나다가 그 이후는 다시 숨고르기에 들어간 상황”이라고 설명했다.
즉 가격이 최고 시점이었을 때보다 현재 부동산 경기가 좋지 않아 약 1억원 정도 가격이 내려갔다가 공람 이후 5천만원 정도 가격이 올랐다는 것이다. 따라서 11평대의 다세대 주택의 경우 공람 전까지 5억원 미만의 시세를 보이다가 현재 5억5천만원 정도로 형성돼 있다는 설명이다. 공인중개사 대표는 또 “아직은 부동산 경기가 활성화되지 않아 한남 촉진지구의 거래가 되지 않고 있다”며 “계획이 결정·고시되고 경제 상황이 다소 나아지면 한남은 강남에 버금가는 주거지가 될 것이다”라고 강조했다.
