김 모씨는 무주택자로 내집 마련의 꿈을 실현하기 위해 10여년 동안 착실하게 저축을 하였다. 김 모씨는 현재까지 저축한 돈만으로 일반 아파트를 구입하기 어렵고, 자신이 원하는 판교지역의 아파트를 분양받고는 싶으나 당첨확률은 매우 적은 편이다.
김 모씨는 우연히 대법원의 경매싸이트에서 재건축이 추진되고 있는 지역의 경매물건이 나온 것을 알고 경매에 참여하여 위 경매물건을 낙찰받았다.
김 모씨는 청약저축 및 적금을 해약하고, 은행으로부터 1억원 상당을 대출받아 법원에 매각대금을 전부 납부하였으며, 소유권이전등기도 마쳤다.
김 모씨는 그동안 소망하던 내집마련의 꿈이 실현된 것을 기뻐하며, 재건축이 완료된 3년 후 새 아파트를 어떻게 꾸밀까 고민하면서 조합사무실에 찾아가 조합원 명의를 변경하려 하였다. 그러나, 조합측으로부터 재건축명의변경이 금지되어 김 모씨는 현금청산대상자라는 답변을 듣고 하루도 제대로 잠을 이루지 못하고 있다.
위 사례에서 살펴본 김 모씨는 재건축명의변경금지규정에 의해 조합원이 될 수 없고, 조합설립인가일을 기준으로 현금청산을 받아야 하는가?
주택재건축사업에 있어 명의변경금지제도란, <투기과열지구로 지정된 지역안에서의 주택재건축사업의 경우 조합설립인가후 당해 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수한 자는 조합원이 될 수 없으며, 다만 2003년 12월 31일 이전에 조합설립인가를 받은 정비사업의 토지등소유자는 1회에 한하여 주택을 전매할 수 있다>는 것이다.
명의변경금지제도는 주택재개발 및 도시환경정비사업에 적용되지 않고, 오직 주택재건축사업에 한해서만 적용되는 것이다.
2003년 당시 정부는 주택가격의 급등원인이 강남, 서초 등 일부지역에서 추진중인 주택재건축사업에 주택 실수요자가 아닌 투기자들이 몰리면서 일어난 과열이라고 진단한 후, 주택재건축사업에 대한 투기행위를 방지코자 이 제도를 도입하였다. 즉, 이 제도의 직접적인 도입취지는 주택 실수요자가 아닌 전매차익을 노리고 주택을 공급받으려는 주택 투기행위를 방지하기 위한 것이다. 현재 이 제도와 유사한 것으로 일반아파트의 분양권전매금지제도, 지역직장조합원의 조합원명의변경금지제도가 있다.
재건축 명의변경금지제도는 2003년 12월 31일 <도시 및 주거환경정비법> 제19조 제2항에 신설되었고, 현재 문제가 된 조합은 2005년 5월경 조합설립인가를 받은 조합이다.
조합측의 주장은 다음과 같다.
<도시 및 주거환경정비법> 제19조 제2항은 명의변경금지제도를 규정하면서 상속, 이혼, 불가피한 사정이 있는 경우에만 한해서 명의변경을 할 수 있도록 되어 있는데, 김 모씨의 경매는 이러한 예외사유에 해당되지 않아 명의변경이 금지된다는 것이다. 따라서 조합은 김 모씨에 대해 조합원자격을 인정하지 않고 조합설립인가일을 기준으로 현금으로 청산할 예정이라고 한다.
<도시 및 주거환경정비법> 제19조 제2항의 ‘매매, 증여 그 밖의 권리의 변동을 수반하는 일체의 행위’는 명의변경금지제도를 회피하기 위한 거래 당사자의 법률행위를 방지하기 위한 것임을 이 제도의 입법취지에서도 알 수 있다.
따라서 당사자간의 법률행위가 아닌 법률에 의해 권리가 변동되는 경우에는 위 명의변경금지의 대상이 될 수 없고, 법에서는 상속과 이혼만을 예외사유로 정하고 있으나, 경매 또한 법률에 의해 권리가 변동되는 것이므로, 위 예외사유에 포함되어져야 할 것이다.
토지거래허가제도는 토지에 대한 투기를 방지하기 위해 도입된 제도이다. 그런데 경매로 인한 토지구입은 토지투기와 관련성이 적으므로, 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제121조 제2항에서 민사집행법에 의한 경매의 경우에는 토지거래허가를 받지 않아도 된다고 규정하고 있다.
명의변경금지제도에서도 경매로 인한 주택의 구입은 투기행위와 관련성이 적을 뿐만 아니라 김 모씨와 같이 실거주 목적으로 낙찰받은 사람들까지 선의의 피해자를 만들 수 있다는 점에 비추어 보면 명의변경금지에서 예외사유로 경매도 포함되어야 할 것이다.
김 모씨가 조합원의 지위를 인정받아 3년후 신축된 재건축아파트에 입주하여 행복한 삶을 살기를 기대해 본다.