정부는 ‘도시 및 주거환경정비법’을 제정하면서 단독주택지에서 다가구·다세대주택이 집중 건설되어 주차난, 공원부족 및 방범 등 난개발이 발생하는 문제에 대처하고자 단독주택지 재건축제도를 도입하였다. 그리고 2004년 6월 단독주택지 재건축 업무처리기준을 마련하였다.

남양주시의 A조합은 도정법 제정 전에 3개의 연립주택 구분소유자의 재건축결의에 의해 결성되었다. 도정법의 제정으로 단독주택지에서 재건축사업이 가능함에 따라 A조합은 연립주택 인근의 단독주택지를 포함하여 재건축사업을 추진 중에 있다. 2003년 12월 31일에는 남양주시로부터 단독주택지의 주민을 포함한 조합원변경인가를 받았다. 경기도청은 조만간 단독주택지를 포함한 A조합의 재건축지역에 대해 정비구역을 지정 및 고시할 예정이다.

B씨는 정비구역으로 지정될 지역에서 단독주택을 소유하고 있고, 단독주택을 다른 사람에게 월세를 주어 매달 일정한 수입을 얻고 있었다. B씨는 재건축으로 인하여 매달 월세 수입을 얻을 수 없게 될 것을 우려해 A조합의 재건축사업에 반대하고 있었다.

그러던 중 C씨가 2005년 8월경 투자를 목적으로 B씨로부터 단독주택을 매수하였다. 그리고 A조합에 재건축동의서를 제출하였다. 그러나, A조합은 도정법상의 전매제한금지규정을 근거로 재건축동의서를 반려하였다.

이 경우 C씨는 A조합의 조합원이 될 수 없는가? 도정법 제19조 제2항은 투기과열지구로 지정된 지역안에서 주택재건축사업을 시행하는 경우 조합설립인가후 당해 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수한 자는 조합원이 될 수 없다고 규정하고 있다. 따라서 조합은 양수자에 대해 현금청산을 하여야 한다. 다만 도정법 부칙(제7056호, 2003. 12. 31.) 제2항에 근거해 2003년 12월 31일 이전에 조합설립인가를 받은 정비사업의 토지등소유자는 1회에 한하여 전매할 수 있다.

조합측의 입장은 조합이 전매제한금지규정이 신설되기 전에 조합설립인가를 받았고, 2003년 12월 31일 단독주택지의 토지등소유자를 포함하여 조합설립변경인가를 받았으므로, 조합설립변경시점을 기준으로 할 때 도정법 부칙의 예외규정이 적용되지 않아 C씨는 조합원의 자격이 없다는 것이다.

그러나 최초 조합설립인가를 받을 당시의 연립주택 토지등소유자는 1회에 한하여 토지 및 건물을 전매할 수 있음에도 불구하고, 이후 정비구역으로 포함예정인 단독주택지의 토지등소유자는 1회도 토지 및 건물을 전매할 수 없다는 것은 형평성에 위배된다고 판단된다.

도정법의 전매제한 규정이 단독주택지에 대해 적용되기 위해서는 먼저 단독주택지에 대한 정비구역이 지정 및 고시될 것이 전제돼야 한다. 따라서 주택단지 또는 정비구역도 아닌 단독주택지에 대해서는 위 전매제한 규정이 적용될 수 없다고 할 것이다.

즉 A조합이 단독주택지의 토지등소유자를 포함하여 조합설립인가를 받았다 해도 아직까지 연립주택의 조합에 불과하고, 정비구역이 지정된 이후에나 단독주택지의 토지등소유자에 대한 조합의 지위를 인정받을 수 있을 것이다. 시청이 단독주택지의 토지등소유자를 포함하여 조합설립변경인가를 해 준 것은 향후 정비구역의 지정 및 고시를 조건으로 조합설립변경인가를 해 준 것에 불과하다.

따라서 아직 정비구역으로 지정되지 않은 단독주택지의 토지등소유자는 언제든지 자신의 토지 및 건물을 제3자에게 양도할 수 있으며, 정비구역이 지정된 후 토지 및 건물의 양수자도 조합설립인가에 동의함으로써 조합원이 될 수 있다. 양수자가 2003년 12월 31일 이전에 토지 및 건물을 취득하였다면 도정법 부칙에 의해 1회에 한하여 전매가 가능하다. 그러나, 2003년 12월 31일 이후에 취득하였다면 토지 및 건물을 전매할 수 없다.

A조합은 2003년 12월 31일 조합설립변경인가를 받았으므로, 도정법 부칙 제2항의 예외조항에 해당되지 않는다는 견해도 있을 수 있다.

그러나, 위 도정법 부칙 제2항의 <이 법 시행 전에 주택재건축정비사업조합의 설립인가를 받은 정비사업>이라 함은 2003년 12월 31일 이전 최초로 조합설립인가를 받은 시점이지, 이후에 조합설립변경인가를 받은 시점은 아니라 생각된다.