세운 용틀임… 용적률 850%·124m ‘스카이 타운’
서울 랜드마크로 옛 영광 재현… 8,800세대
3단계 총 6개구역 설정… 2015년 입주 목표
과거 국내 최대의 전자상가로서 서울 산업의 일번지였던 세운상가 일대가 과거의 영광을 재현하기 위해 새롭게 단장될 전망이다. 서울시는 지난달 19일 세운 재정비촉진계획을 결정·고시하고 본격적인 개발을 위한 밑그림을 완성했다. 시가 발표한 촉진계획에 따르면 세운 재정비촉진지구는 최대 용적률 850%를 적용해 8천800세대, 1만7천600여명을 수용할 계획이다. 세운 촉진지구는 광장이 들어서는 세운1구역(도시계획시설사업)을 제외하고 5개 구역이 모두 도시환경정비사업으로 설정됐으며 6구역을 제외하고 올해부터 사업이 가능하다. 시 관계자는 “2006년 10월 세운상가 주변 일대를 재정비촉진지구로 지정하고 계획을 수립해 왔다”며 “세운상가 주변 낙후된 지역에 대해서 토지의 효율적 이용과 도시 기능의 회복을 위해 이번 계획을 수립했다”고 밝혔다.
▲밀도 및 높이계획은 어떻게=세운 재정비촉진지구는 총 6개 구역으로 설정됐다. 이 가운데 광장이 들어서는 1구역을 제외하고 2~6구역은 모두 도시환경정비사업으로 진행된다. 5개 구역 모두 상한용적률 850% 이하, 건폐율 60% 이하로 설정됐다.
최고 높이는 △2구역 124.9m 이하 △3구역 124.2m 이하 △4구역 122.3m 이하 △5구역 124.5m 이하 △6구역 122.1m 이하로 설정됐다.
이중 6구역의 경우에는 6-1구역에서 6-4구역 등 4개 구역으로 구분해 시행할 수 있도록 하고 각각 높이 계획을 따로 세웠다. 당초 하나의 구역으로 지정됐던 것을 을지로, 퇴계로, 마른내길, 돈화문로, 배오개길, 세운상가군을 경계로 하는 블록을 중심으로 총 4개의 촉진구역으로 나눠 시행할 수 있게 계획한 것이다.
구역의 면적은 1구역을 제외하고 세운6구역이 21만7천611㎡로 가장 넓게 계획됐으며 세운4구역이 3만3천263㎡로 가장 적은 규모이다. 이밖에 2·3·5구역은 4만3천~4만5천여㎡로 비슷한 넓이를 나타냈다.
구역의 주용도는 4구역의 경우 주거, 업무, 판매 등의 복합용도로 개발토록 했다. 나머지 구역들은 주거, 업무, 판매 등의 용도 외에 숙박, 문화집회 등 다양한 용도로 개발할 수 있도록 했다.
▲단계별로 어떻게 진행되나=세운 재정비촉진지구는 총 3단계로 구분돼 진행된다. 우선 1단계 구간인 세운1구역(현대상가 부분) 도시계획시설사업은 다음달 폭 50m, 길이 70m의 공원조성 사업이 완료돼 시민들에게 녹지공간을 제공할 예정이다. 공원조성에 소요되는 비용은 4구역에서 분담하게 된다.
같은 1단계 사업장인 세운4구역은 사업시행자가 종로구청에서 SH공사로 변경돼 사업이 진행 중이다. 2단계 사업구역은 청계천변에 위치한 세운2·3·5구역으로 올해부터 사업 시행이 가능하다.
시 관계자는 “원활한 사업추진을 위해 행정 지원 등을 아끼지 않을 예정”이라며 “모든 역량을 총동원해 본격적으로 사업이 추진될 수 있도록 하겠다”고 밝혔다.
이밖에 3단계 사업구역은 면적이 가장 큰 세운6구역으로 2013년부터 사업 시행이 가능하다.
▲주요 도시계획시설은=세운 촉진지구 내 녹지는 모두 폐지되고, 공원은 1곳이 폐지되는 대신 5곳이 신설된다. 우선 기존의 녹지였던 중구 산림동과 인현동2가 일원의 총 3천170㎡가 모두 폐지된다. 또 중구 산림동 일대에 위치해 있던 어린이공원도 폐지될 예정이다.
대신 종로구 예지동·장사동, 중구 산림동·인현동1가·충무로4가에 각각 3천443㎡, 3천456㎡, 1만7천198㎡, 2만466㎡, 2만3천677㎡의 공원이 신설된다. 이들 5곳 모두 문화공원으로 조성된다.
중구 충무로4가에 위치해 있던 진양상가는 폐지돼 지구 내 유일하게 존재해 있던 시장 또한 개발 후 자취를 감추게 된다. 또 지구 내에 있는 덕수중학교는 1만2천416㎡에서 1만5천337㎡로 2천921㎡의 면적이 증가하게 된다.
공공공지는 기존의 종로구 예지동에 있던 1곳 외에 3곳이 추가돼 개발 후 총 4곳이 들어서게 된다. 신설되는 곳은 종로구 장사동 일대와 중구 입정동, 중구 산림동 일대로 개발 후에는 1만3천883㎡의 공공공지가 확보될 예정이다.
광장의 경우 종로4가에 위치해 있던 1만438㎡의 교통광장 외에 을지로4가 일대에 있던 교통광장이 1만2천167㎡에서 7천853㎡로 4천314㎡ 감소된다. 이밖에 종로구 장사동 일대의 경관광장 또한 1만2천982㎡에서 9천539㎡로 면적이 3천443㎡ 줄어들게 된다. 한편 지구 내 위치한 중구청은 개발 후 현재보다 23㎡ 증가된 7천600㎡ 부지의 청사를 가지게 된다.
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종묘·청계천·남산 연계하는 도심명소 조성
■ 세운녹지축 복원
서울시는 세운 재정비촉진지구를 청계천의 수경축과 세운녹지축, 세계문화유산인 종묘를 연계한 세계 수준의 도심 관광명소로 조성할 계획이다. 이를 위해 종묘와 남산을 연결하는 폭 90m, 길이 1km의 세운 녹지축을 복원할 예정이다. 또 청계천에 대한 접근 체계를 보완해 보행자들의 접근이 보다 쉽도록 할 계획을 세우고 있다.
이밖에 장애물 없는 생활환경 인증 1등급을 받아 노인, 영·유아, 장애인, 임산부 등이 불편없이 보행할 수 있도록 무장애 단지를 조성하고 촉진구역별로 30% 이상 생태면적률을 확보하는 한편 신재생에너지 절약형 단지로 조성할 예정이다.
이를 위해 서울시는 세운4구역의 경우 친환경 건축물 인증제도 기준(75점 이상) 및 에너지 기준 준수, 현상설계 안에서 제시한 생태 건축요소(건물 녹화, 자연환기, 채광 등)를 준수토록 했다.
서울시 관계자는 “세운 재정비촉진사업을 통해 세계적으로 유례를 찾아보기 힘든 대규모 도심 녹지축을 조성할 계획”이라며 “낙후된 도심 재개발을 성공적으로 추진해 도심 속의 신도심을 재창조할 것”이라고 포부를 밝혔다. 이어 “세운 촉진지구를 비롯해 역사 문화와 경제, 첨단, 디자인이 어우러진 활력 있는 서울을 조성해 나갈 예정”이라고 덧붙였다.
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북쪽은 귀금속과 소비재산업
남쪽은 인쇄·포장 등 광고업
■ 기본 구상은
세운 재정비촉진지구는 종로3가 퇴계로를 사이로 청계천, 을지로, 마른내길로 나눠져 있다. 크게 8개 블록으로 구분돼 있다. 을지로를 중심으로 북측과 남측은 기능 및 산업 차이가 뚜렷하게 구분된 특징을 보이고 있고 산업재 및 서비스업 등이 밀집해 있으나 규모는 영세한 것으로 조사됐다.
북쪽(세운2·4구역)은 전자전기, 기계·금속 등 산업재와 귀금속 같은 소비재가 중심인데 비해 청계천과 을지로 사이의 남쪽은 인쇄, 포장 등 산업와 광고업 등이 밀집해 있다.
서울시는 6개 구역을 동시에 개발할 경우 대규모 상업시설을 한꺼번에 이주시켜야 한다는 현실적인 이유를 들어 단계를 구분했다.
2007년 4월 개최된 ‘2007 도시재생 춘계포럼’ 자료에 따르면 중심지형으로 설정된 세운촉진지구는 △도심 남북녹지축의 친환경적 복원 △주변 지역과 연계된 개발로 인한 기반시설 확보 △구역 및 위치·소유자별 개발이익의 형평성 유지 △순환재개발 도입 등 주민과 함께하는 사업 추진 △계획적 개발로 인한 부가가치 창출 등을 큰 그림으로 계획했다.
특히 촉진지구가 속한 종로와 중구는 지지 기반 인구의 부족이 심각한 것으로 드러났다. 즉 시간대별 공간 활용도의 차이가 커 토지이용이 비효율적으로 이뤄져 도심 주거의 필요성이 대두됐으며 독신가구가 많아 호텔식 주거 도입이 필요한 것으로 분석됐다.
또 산업적인 측면에서는 판매, 유통, 교통과 같은 공공서비스의 부조화가 지적됐으며 대형몰과 같은 매장은 접근성, 주차, 배송 등 이용편의성이 낮고 교통문제를 유발하는 것으로 조사됐다. 따라서 블록 단위의 특성을 고려해 집약화, 콤팩트화가 요구됐다.
이에 따라 토지이용의 기본 구상은 △도시의 기존 구조 및 맥락 유지 △남측녹지축을 기준으로 도심 내 오픈 스페이스 확보 및 녹지 네트워크 구성 △복합용도 개발 △을지로를 중심으로 북과 남측의 패턴 차별 등이 설정됐다. 이는 크게 청계천변, 종로변, 역세권교차로, 중앙녹지광장변, 충무로변, 문화시설군 등 6가지로 구분해 볼 수 있다.
청계천변은 하천에서의 개방감을 확보하고 유동인구를 단지 내로 유입시키기 위한 저층상가 활성화가 구상됐으며, 종로는 종묘의 시각적 보호를 위해 종로변에 중·저층형 건물을 배치토록 했다.
을지로3가역 부근에는 역세권의 잠재적 역량을 반영하기 위해 그에 상응하는 건물계획과 자연스러운 동선을 유도키로 했으며, 중앙녹지광장 주변에는 세로 축에 따라 고층의 업무시설군을 배치토록 했다. 특히 녹지 광장 주변의 저층에는 쇼핑몰, 컨벤션 센터, 영상·인쇄 등의 시설을 배치하도록 계획됐다. 충무로변은 역을 중심으로 고층의 업무시설과 영상관련시설을 배치하고, 문화 시설군에는 블록별로 문화시설을 분산 배치해 시설 간 네트워크를 통해 연계성을 강화할 예정이다.
