글싣는 순서
① 도촉법의 탄생 배경
② 도촉법 개요·법령 체계
③ 재정비촉진지구의 지정
④ 재정비촉진계획 과정
⑤ 재정비촉진사업의 시행
⑥ 개발이익의 환수 방법

 

 

재정비촉진사업에서 재정비촉진계획의 수립 절차 및 결정, 내용은 사업의 시행, 지원, 개발이익 환수 등과 더불어 4대 핵심 내용 중 하나라고 할 수 있다. 〈도시재정비 촉진을 위한 특별법〉에 의한 재정비촉진사업이 선계획 후개발의 개념을 가지고 있는 도시계획사업의 하나라고 할 수 있어 어떻게 계획이 수립되느냐에 따라 사업의 방향이 판가름 나기 때문이다. 또 재정비촉진계획에는 재정비촉진구역을 설정하는 구역지정 요건의 완화, 일명 결합개발 방식 등에 대한 개념이 정립돼 있는 〈도촉법〉의 중요 내용이며 〈도시 및 주거환경정비법〉의 내용과 헷갈리지 않아야 한다. 뿐만 아니라 원칙적으로 사업시행자 즉 토지등소유자로 이뤄진 조합이 부담해야 할 기반시설 비용분담에 대한 내용을 담고 있어 촉진지구 내 주민과 업계 관계자들은 유심히 살펴봐야 한다. 전문가들은 재정비촉진계획에 대해 〈도정법〉의 정비기본계획 및 정비계획을 통합한 계획이라고 개념을 정리하고 있다.

 

▲서울시 호수밀도 48호면 구역지정 요건=전문가들은 재정비촉진사업을 시행하는데 있어 가장 중요하고 근본적인 내용 중 하나로 구역지정 요건 완화를 꼽는다. 구역지정을 완화 받아야 지구 내 재정비촉진사업이 진행될 수 있기 때문이다. 만약 구역지정 완화 요건이 없다면 존치지역이 다수 생겨 재정비촉진사업을 진행하기 어렵다는 것이 전문가들의 견해다.

 

재정비촉진구역에 대한 지정요건 완화는 법 제9조 제4항 및 시행령 제12조에서 규정하고 있다. 우선 재정비촉진구역의 사업방식이 주택재개발로 설정됐을 경우 호수밀도, 과소토지·부정형 또는 세장형 필지 비율, 주택접도율을 20% 범위 내에서 조례로 정한 범위까지 완화가 가능하다.

 

서울시를 예로 들면 〈도시 및 주거환경정비조례〉에서 주택재개발 사업의 구역지정요건은 △호수밀도는 60호 이상 △주택접도율 30% 이하 △과소필지· 부정형 또는 세장형 필지 수가 50% 이상 △노후도 60% 이상 △상습침수지역·재해위험지역 등 재해발생이 우려되는 지역으로 신속히 사업시행이 필요한 지역 등 5가지 중에서 2가지 이상에 해당돼야 한다.

 

만약 서울시에서 재정비촉진지구 내 촉진구역이 재개발로 설정되기 위해서는 △호수밀도 48호 이상 △주택접도율 24% 이하 △과소필지·부정형 또는 세장형 필지 40% 이상 △노후도 60% 이상 △상습침수지역·재해위험지역 등 재해발생이 우려되는 지역으로 신속히 사업시행이 필요한 지역 중 2 이상의 요건에 해당돼야 한다는 것이다. 여기서 주의할 점은 노후도는 구역지정 완화 요건에 해당되지 않는다는 점이다.

 

이렇게 구역지정 요건이 완화되기 때문에 장위나 신길, 흑석 등 재정비촉진지구에서는 2004년 재개발 정비기본계획에 포함되지 않았던 곳들 중 다수가 재개발구역으로 설정될 수 있었다.

 

또 재정비촉진지구 내에서 연접한 둘 이상의 지역이 서로 다른 요건에 따라 주거환경개선사업 또는 주택재개발사업의 재정비촉진구역 지정요건에 해당하는 경우 사업방식이 같은 둘 이상의 지역을 통합해 하나의 구역으로 지정이 가능하다.

 

일례로 재정비촉진지구 내에서 A재정비촉진구역과 B재정비촉진구역이 서로 붙어 있고 둘 다 재개발사업이라면 둘을 합해 하나의 구역으로 지정할 수 있다는 것이다. 다만, 둘을 통합했을 때 〈도촉법〉에 의한 구역지정 요건이 맞아야 한다.

 

지구 내에서 연접해 있지 않고 떨어진 지역도 하나의 구역으로 지정이 가능하다. 〈도촉법〉에서는 도시 경관 보호 및 원활한 사업 추진을 위해 필요시 당해 지구 안에서 서로 떨어진 둘 이상의 지역을 주거환경개선사업, 주택재개발사업 또는 도시환경정비사업을 시행하는 하나의 재정비촉진구역으로 지정이 가능하다.

서울시에서는 일명 결합개발이라는 이름으로 이러한 방식을 적용하고 있다. 결합개발은 △자연경관지구·5층 20m 이하의 최고고도지구로 지정된 구릉지(고지대, 산동네) 지역이나 문화재 주변, 제1종일반주거지역으로 필요성이 인정되는 지역과 △제2·3종일반주거 및 준주거지역의 평지로서 폭 20m 이상 도로 또는 지하철역 주변 지역으로 토지의 고도이용이 가능한 지역을 합해 개발하는 방식이다.

 

역세권에 추가되는 인센티브 용적률의 산정은 지가, 면적, 결합촉진을 위한 추가 보너스 등을 고려해 실제 재개발사업의 사례를 중심으로 회귀분석을 실시한 후 시민들이 알기 쉽도록 일정 범위를 구분하는 방법을 사용한다. 즉 결합되는 지역의 지가비가 유사한 경우와 크게 차이가 나는 경우를 구분해 인센티브를 산정하게 되는 것이다. 현재 이문3구역의 경우 3-1구역과 3-2구역으로 구분해 결합개발을 시행하고 있다.

 

▲기반시설 설치 및 분담은 어떻게=기반시설 설치 및 분담도 재정비촉진사업에서 매우 중요한 내용이다. 재정비촉진사업의 성패가 기반시설을 적재적소에 설치하고 구역별로 합리적인 분담을 하는 것에 달려 있다고 해도 과언이 아니기 때문이다.

 

기반시설의 설치계획은 재정비촉진사업을 상호 연계해 광역적으로, 또 지구 내 존치지역 및 사업의 추진 가능시기 등을 종합적으로 고려해 수립해야 한다. 설치비용은 기본적으로 사업시행자가 재정비촉진계획의 비용분담계획에 따라 부담해야 하며 시장·군수·구청장 등 공공이 기반시설을 설치한 경우 그로 인해 건물 또는 토지의 보상을 받은 자에 대한 사항도 규정돼 있다.

 

즉 시장·군수·구청장이 지구 내에서 기반시설을 선(先)설치 했을 때 보상금액에 이자를 더한 금액을 시장·군수 등에게 반환하는 경우는 당해 또는 인접구역의 토지등소유자로 봐서 분양권을 받을 수 있다. 이때 토지는 기부채납을 한 것으로 간주한다. 보상금액을 반환하지 않은 경우는 당해 또는 인접구역에서 매각되는 토지 또는 건축물의 우선 매수청구권을 가질 수 있다.

 

예를 들어 C라는 재정비촉진지구에 구역별로 공사가 시작되기 전에 도로를 설치할 필요가 있어 도로부지에 집을 가지고 있는 소유자 D에게 보상을 해 주고 공공이 소유권을 확보했다고 가정한다. 이 때 D는 구역의 사업이 진행돼 아파트를 분양할 때 보상금액에 이자를 더한 금액을 반환하면 자신이 가지고 있던 물건이 속해 있는 구역이나 인접한 구역의 토지등소유자가 될 수 있다. 만약 보상금액을 반환하지 않으면 당해 또는 인접 구역의 일반분양분 아파트를 우선적으로 분양받을 수 있는 것이다.

 

기반시설 비용분담은 재정비촉진계획 수립지침에 명시돼 있다. 이는 촉진구역을 대상으로 수립하되 존치정비구역도 포함이 가능하다. 비용분담계획 수립의 원칙은 △촉진구역을 하나의 단위로 작성 △부담대상은 촉진구역의 면적을 기준으로 하되, 공공시설 및 기반시설 제외 △촉진구역별 부담비율은 동일한 것을 원칙으로 함 △기반시설부담비율 산정 시 기존 국공유지는 부담비율에서 제외함 △기반시설 부담은 기반시설 설치를 위해 제공된 부지의 총량을 기준으로 하며, 부담위치는 근거리(인접지) 원칙 등이다.

 

다만 기반시설 분담비율은 촉진지구 전체의 기반시설율(기존 국·공유지 제외)을 기준으로 해, 각 촉진구역에 적용해 분담규모를 산정하되, 촉진구역별 개발이익 발생정도, 촉진구역별 개발이익 발생정도, 촉진구역의 특성 및 여건에 따라 용도, 용적률 증가분, 개략적 상대수익평가 등의 요소를 고려해 보정할 수 있다.  

 

▲촉진계획은 정비계획으로 갈음=재정비촉진계획의 효력은 〈도정법〉에 의한 도시·주거환경정비기본계획의 수립 또는 변경, 정비구역의 지정 또는 변경으로 본다. 또 〈도시개발법〉에 의한 도시개발구역의 지정 및 개발계획의 수립 또는 변경, 〈국토의 계획 및 이용에 관한 법률〉에 의한 도시관리계획의 결정 또는 변경 및 도시계획시설사업의 시행자 지정이 된 것으로 간주한다.

 

이밖에 재정비촉진계획 수립 시 재정비촉진사업에 의해 〈환경·교통·재해 등에 관한 평가법〉에 의한 영향평가를 받을 수 있고, 이 경우 재정비촉진사업 시행 시에는 영향평가를 받지 않는다.

 

 

 

〈도촉법〉에서 재정비촉진계획 수립권자는 원칙적으로 시장·군수·구청장이다. 다만 둘 이상의 시·군·구에 걸쳐있는 경우는 관할 구청장 등이 공동으로 수립하고 구청간 협의가 어렵거나 시·도지사가 직접 지구를 지정한 경우 시·도지사가 수립할 수 있다. 시장·군수 등이 계획을 수립해 결정 신청을 하면 시·도지사가 심의 등 절차를 걸쳐 고시하게 된다.

 

재정비촉진계획의 내용에는 △위치, 면적, 개발기간 등 계획의 개요 △토지이용에 관한 계획 △인구 및 주택 수용계획 △교육시설, 문화시설, 복지시설 등 기반시설 설치계획 △공원, 녹지 및 환경보전계획, 교통계획, 경관계획 △촉진구역의 경계 △개별법에 의한 촉진사업의 종류 △존치지역에 관한 사항 △사업별 용적률, 건폐율, 높이 등 건축계획 △필요시 기반시설의 민간투자사업에 관한 계획 △임대주택 건설 등 세입자 등의 주거대책 △단계적 사업추진에 관한 사항 등이 포함돼야 한다.

 

또 시행령에서는 △재정비촉진지구 정비의 기본방향 및 목표 △존치지역의 관리 및 정비계획 △용도지구의 지정 및 변경계획(필요시) 등이 있으며 서울시 조례에서는 광고물 관리계획, 폐기물 처리계획 등을 포함시켰다.

 

재정비촉진계획 수립지침에는 이밖에 기준년도 및 목표연도에 대해 규정했다. 기준년도는 계획수립에 착수해 인구현황, 토지이용현황 등 기초조사 시작 시점이고 목표연도는 촉진지구 지정 당시 정한 목표연도를 기준으로 하되 최소 10년 이상의 시간을 둬야 한다. 기초조사는 광역적 조사 및 지구적 조사 항목으로 구분해 시행하며 연접지역의 조사는 촉진지구 경계로부터 100m 내외를 검토해 지구 면적의 10% 내외에서 정한다.

 

공원·녹지는 전체 촉진구역 면적의 5% 또는 세대당 3㎡ 중 큰 면적 이상을 확보해야 하며 이때 촉진구역 내 기존의 도시계획시설로 결정된 공원은 확보면적에서 제외된다. 이 때 지구 내 기존에 설치된 공원·녹지 면적이 전체 지구의 5% 또는 세대당 3㎡ 중 큰 면적 이상일 경우 위원회 자문을 거쳐 전체 구역 면적의 5% 또는 세대당 2㎡ 중 큰 면적으로 완화가 가능하다.