2008년 무자년의 재개발구역 및 재정비촉진지구의 기상도는 상반기에 흐렸다가 하반기부터는 햇빛이 비칠 것으로 전망된다. 특히 새 정부가 올해 하반기 이후 부동산 정책을 손볼 것으로 예측하고 있는 전문가들은 재개발·재건축도 3/4분기부터는 활성화될 것이라는 예상을 하고 있다. 지역별로는 서울의 경우 재정비촉진지구를 중심으로 사업이 활기를 띨 것으로 보인다. 서울을 제외한 나머지 지역은 인천, 부천, 안양, 수원을 비롯한 수도권과 청주, 대전과 같은 일부 지역에서 사업이 활성화될 것으로 기대된다. 서울의 재정비촉진지구들은 올해 상반기 안으로 재정비촉진계획 수립이 완료돼 사업이 본격화될 전망이며 수도권과 지방 중 빠른 진척을 보이는 구역은 올해 안에 조합설립인가를 받고 시공자 선정을 할 것으로 예상된다. 하지만 지방의 경우 부동산 시장 전체가 활성화되지 않는 한 작년과 같이 침체를 벗어나지 못할 것으로 전망된다. 지방 주택시장에서 미분양이 갈수록 적체되는 등 상황이 악화돼 부산, 대구, 광주 등 거점 도시에 위치한 재개발구역들의 사업성이 불투명하기 때문이다.

 

▲서울·수도권 방긋, 지방은 울상=올해 재개발 시장은 서울·수도권과 지방의 명암이 극명하게 엇갈릴 것으로 예상된다. 서울·수도권은 정비구역지정, 조합설립인가, 시공자 선정, 일반분양 등 사업 단계별로 활발히 사업이 진행될 것으로 예상되지만 지방은 분양 침체로 인해 사업이 불투명한 것으로 분석되기 때문이다. 

 

서울의 경우 분양가상한제를 피하기 위해 작년 11월까지 관리처분계획인가를 신청한 구역들이 줄을 이었으며 올해에는 착공 및 일반분양하는 재개발 구역들이 예년에 비해 늘어날 것으로 예상된다.

 

(사)주거환경연구원에 따르면 마포구 아현3·공덕5, 동작구 흑석4·5, 강북구 미아8·10-1, 구로구 고척3, 서대문구 가재울뉴타운3·4구역, 성동구 금호17·18·19구역, 왕십리뉴타운1·2구역, 성북구 종암5·6구역, 중구 신당6·7구역, 경기 부천시 약대1·2구역 등이 서울·수도권에서 작년 11월말까지 관리처분인가를 신청한 주요 구역들이다.

 

이밖에도 서울 재개발의 경우 작년에 70여개 구역이 구역지정을 받으면서 본격적으로 사업을 진행할 것으로 분석된다. 재개발에서 구역지정은 사업의 경계가 확정되는 것으로 조합설립을 할 수 있는 토대가 마련돼 비로소 아파트를 지을 수 있는 밑그림이 그려지는 것이기 때문이다. 작년에 구역지정을 받은 주요 구역으로는 마포구 염리2·3구역, 대흥2구역, 관악구 봉천12구역, 종로구 옥인1구역 등이 있다.

 

올해 수도권의 재개발사업 또한 활기를 띨 것으로 예상된다. 인천, 부천, 수원, 안양 등은 2006년 정비기본계획이 고시되고 상당수 구역들이 추진위원회 승인을 받아 사업을 진행 중이다.

 

따라서 사업이 빠른 곳은 올해 하반기 경이면 구역지정을 거쳐 조합설립인가를 받은 후 시공자를 선정할 수 있을 것으로 보인다. 인천은 2006년 고시한 69곳과 작년에 고시한 15곳을 포함해 총 84개 구역, 부천 28개 구역, 수원 20개 구역(사업유형유보구역 포함), 안양은 17개 구역이 정비기본계획에서 재개발로 반영돼 있다.

 

이밖에 수도권에서는 의왕, 광명, 용인, 의정부, 하남시 등이 정비기본계획을 고시했거나 수립 중이어서 경기도 및 인천 등에서는 올해 기본계획 고시, 추진위원회 승인, 구역지정, 조합설립인가, 시공자 선정 등 다양한 단계의 사업이 활발히 추진될 것으로 예상된다.

 

한국주택정비사업조합협회 최태수 사무국장은 “서울과 수도권의 재개발 사업은 작년과는 달리 활발해 질 것으로 예상된다”며 “특히 하반기부터는 수도권 재개발구역에서 시공자 선정이 행해질 것으로 예상됨에 따라 활기를 띨 것으로 보인다”고 전망했다.

 

반면 지방의 재개발 시장은 침체를 면치 못할 것으로 예상된다. 부산, 대구, 광주 등 지방 거점도시의 재개발구역은 대부분 시공자 선정이 완료돼 2006년 8월 이전과 같은 활황을 기대하기는 어렵다는 게 전문가들의 분석이다.

 

아울러 지방은 미분양 물량이 급증하고 현금청산을 원하는 조합원들이 늘어나면서 시공자들이 점차 수주를 기피하고 있는 설정이다. 현금청산 조합원들이 늘어나면 그만큼 일반분양분이 많아지는데 미분양 사태가 지속되면 조합과 시공자의 부담이 커지기 때문이다.

 

전문가들은 이에 대해 “대전 이남의 지방에서는 지리적 이점이 있는 소수의 구역들을 제외하고 기존에 수주한 현장을 포기하는 시공자도 나올 것으로 전망된다”며 “이 경우 지방의 재개발사업은 전체적인 부동산 시장의 침체와 더불어 고전을 면치 못할 것”이라고 예상했다.

 

▲재정비촉진지구 사업 가시화=작년 재정비촉진지구의 현황을 한마디로 말하면 ‘기다리는 한해’였다고 전문가들은 입을 모은다. 은평, 길음, 중화, 신정, 방화, 노량진 등은 서울시 1·2차 뉴타운지구로 지정된 곳으로 〈도시재정비 촉진을 위한 특별법〉에 의해 뉴타운 기본계획이 재정비촉진계획으로 인정 의제를 받은 곳이어서 사업이 진행돼 왔다.

 

인정 의제를 받은 곳이란 〈도촉법〉 부칙 제2조에 의해 시·도지사가 재정비촉진지구와 유사한 곳에서 법에 의한 유사한 절차를 거친 경우 건설교통부 장관이 인정하는 지구나 계획은 재정비촉진지구 또는 재정비촉진계획의 결정·고시가 된 것으로 보는 것이다. 서울시 1·2차 뉴타운의 촉진지구와 촉진계획 지정 또는 3차 뉴타운의 촉진지구 지정이 여기에 해당된다.

 

반면 서울시 3차 뉴타운이었던 장위를 비롯한 11개 재정비촉진지구는 재정비촉진계획을 수립 중이어서 사업이 ‘올스톱’ 상태였다. 하지만 작년에 촉진계획이 고시된 신길을 비롯해 이문·휘경, 북아현 등은 기본계획이 고시됐거나 심의를 통과했으며 흑석, 창신·숭인 등을 제외한 대부분 지구에서느 공람·공고를 실시했다.
따라서 올해 상반기 안에는 서울의 재정비촉진계획이 모두 고시될 것으로 예상되며, 구역지정이 의제됨에 따라 추진위원회 단계를 거쳐 조합설립인가를 받을 수 있어, 하반기에는 시공자 선정을 할 수 있는 구역들이 생길 것으로 전망된다.

 

지방의 경우도 촉진계획 용역이 실시됐거나 할 예정이어서 이르면 올해 안이나 늦어도 내년에는 촉진계획이 고시될 것으로 보인다. 부천 원미지구의 경우 지난해 말 주민설명회를 개최하는 등 계획 수립에 박차를 가하고 있다.

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정권이 교체되고 이에 따라 재개발에 대한 호조가 기대됨에 따라 시장의 움직임도 활발해 질 조짐을 보이고 있다. 작년에는 재개발 매물에 대한 문의나 거래가 현저히 떨어졌으나 대선 이후 매수 문의가 증가하는 등 소비자들의 활동이 이전에 비해 발빠른 행보를 보이고 있다는 것이 업계 관계자들의 전언이다.
부동산 정보업체 닥터아파트에 따르면 서울의 경우 용산, 성동, 성북, 영등포 등 전 지역에 걸쳐 매수 문의가 증가했다. 반면 관리처분인가가 끝난 곳이나 상대적으로 지분의 시세가 높은 곳은 거래가 뜸한 상황인 것으로 나타났다.

 

한남뉴타운의 경우는 매수 문의와 거래가 동시에 활발한 것으로 조사됐다. 이달 안으로 재정비촉진계획의 공람·공고가 예정돼 있고 상반기 안으로 계획이 고시될 것으로 예상되기 때문인 것으로 분석된다. 한남1구역의 경우 33~62㎡의 시세가 3.3㎡당 4천500만~5천만원에 이르고 있다.

 

성동구는 행당동 일대가 강세를 보이고 있다. 행당6·7구역의 경우 33~62㎡가 3.3㎡당 2천500만~3천만원의 시세를 보이고 있다. 성북구의 경우는 동선3구역이 상승세를 보인 것으로 조사됐다. 지난해 10월 구역지정을 받아 사업진행이 상대적으로 빠른 편이어서 3.3㎡당 2천만~3천만원선에 시세가 형성돼 있다.

 

작년 9월 조합설립인가를 받은 영등포구의 당산4구역은 3.3㎡당 2천500만~2천700만원 정도의 가격을 보이고 있으며 관악구 봉천12구역의 경우 봉천지구중심 지구단위계획 통과에 따른 기대감으로 3.3㎡당 1천400만~1천500만원의 시세를 보이고 있다.

 

반면 작년 11월말까지 관리처분계획인가를 신청한 성동구 금호17구역의 경우 조합원 분양가가 1천400만원 이상으로 공개되자 매물이 많이 나와 3.3㎡당 2천300만~2천800만원선에 시세가 형성돼 있다. 구로구 고척3구역도 사업이 거의 마무리 단계로 정권교체에 대한 영향이 거의 없어 3.3㎡당 1천800만~2천만원선의 지분시세를 보이고 있다.