채규달
변호사 / 법무법인 GL
다수의 재건축사업이 지연되고 있는 현실에서 최장 40년에 달하는 재건축허용연한 규정과 달리 사업추진연한이 짧은 공동주택 리모델링사업에 관한 사회적 관심이 높아지고 있다.
공동주택 리모델링사업은 재건축에 비해 사업추진가능 연한이 짧고, 비교적 단기간에 사업완료가 가능하며, 조합설립 등의 절차가 상대적으로 간소하다. 또한 수직증축에 따른 세대수 증가로 리모델링 사업비의 주민부담이 완화될 수 있는 법령과 제도가 준비되고 있다.
그런데 성공적인 공동주택 리모델링사업을 위해서는 수평증축행위만을 허용하는 기존 공동주택 리모델링은 입주민에게 과도한 비용을 부담시킬수 있다. 주거전용면적의 증가 이외에는 실질적인 공동주택 리모델링사업의 활성화를 기대할 수 없다는 얘기다.
리모델링은 건축물의 노후화 억제 또는 기능향상 등을 위하여 대수선, 공동주택의 전용주거면적의 증축, 세대수를 증가하는 증축행위를 말하며, 대수선과 증축을 통하여 건축물의 구조변화와 면적확장, 일정한 범위내에서 세대수의 증가를 허용하고 있다.
성공적인 리모델링사업이 되기 위해서 전제되는 구조안전과 그에 따른 시공방법이 있겠지만 정밀한 구조계산방법과 구조보강설계 및 리모델링 시공의 안전성은 기존 시공사례를 볼 때 이미 확보되었다 할 수 있다. 비용을 완화하기 위해서는 개발이익과 비용배분에 대한 기준을 명확히 정립해야 하는데 사업비부담의 완화라는 전제를 충족시키기 위해서는 세대별 분담금이 발생되는 개발이익산정에 있어서 증가되는 단위면적에 대한 사업비를 기준으로 모든 세대가 주택의 규모와 층별, 방향, 조망권 등 위치에 따른 실질적 개발이익이 반영되도록 하여야 한다. 주택의 위치와 규모에 상관없이 모든 세대에 동일한 개발이익을 배분한다면 세대별 개발이익의 불균형이 나타나므로 이는 분쟁을 초래하게 될 것이다.
리모델링 사업의 개발이익은 리모델링 준공시점의 주택가격에서 리모델링 허가일 기준시점의 주택가격과 정상 주택가격 상승분, 세대별 분담금을 뺀 이익을 말하며 이는 투자수익으로 리모델링의 의사결정단계에서 매우 중요하다. 현재 주택시장은 고성장 시대에서 저성장 시대로 이동하고 있다. 저성장 시대에서 성공적인 공동주택 리모델링사업을 달성하려면 정확한 개발이익의 분석이 있어야 한다. 리모델링 사업에 참여시 리모델링 사업비의 주민부담과 사업완료 후 수익률에 대한 예측시스템이 선행되어야 하며, 그 분석방법은 리모델링에 소요되는 공사비 이외에 사업비 및 이주비, 이자와 세금 등을 포함한 실제 세대당 부담금에 대한 예측이 가능해야 한다.
저성장시대에는 이용가치에 관심을 기울여야 한다. 적절한 비용으로 주거성능을 개선하고 주거생활의 불편함을 해소한다면 살기좋은 아파트가 될 것이고 그로 인하여 아파트의 가치는 상승할 것이다. 저성장시대에 공동주택 리모델링사업은 자산증식효과로써 저성장시대의 필요성에 부합되는 수단인 동시에 결과일 것이다.
2012년말을 기준으로 준공된지 15년이상 되는 아파트가 전국에 약 400만호이고, 향후 노후한 공동주택이 점차 증가할 것으로 예상된다. 이는 아파트가 물리적 수명을 다해 노후화되어 난방, 위생설비 등 노후 배관의 교체시기와 소방 및 방재설비, 승강기설비 등의 수선 및 유지보수 공사시기가 도래하고 있다 할 수 있다.
현행 주택법은 공동주택의 주요시설의 교체 및 보수에 필요한 장기수선충당금을 적립하고 있다. 장기수선충당금은 장기수선계획을 수립하고 수선계획에 따라 시설 등을 교체 및 보수하거나 이로 인한 공동주택의 장수명화를 이루기 위해서는 매우 부족하다.
그러므로 준공된 지 10년 이상의 아파트에서는 장기수선계획과 더불어 리모델링계획의 반영과 리모델링에 따른 안전진단비용 및 건축·도시계획 심의를 위한 사업비용 등을 아파트 관리계획에 편성하고, 장래 필요시 아파트리모델링을 위한 초기비용을 적립 충당할 수 있도록 하는 제도의 도입이 필요하다고 생각된다.
