2000년 이후 점차적으로 전세 비중이 낮아지기 시작했다. 2000년 들어서 어떤 요인 때문에 전세 비중이 낮아지기 시작할까에 대해서 필자는 고민을 해 본 적이 있다. 주택 수요, 공급 형태, 주택 금융 등 다양한 측면에서 검토했지만 2000년대와 그 이전 시기 주택시장에 영향을 미치는 요소 중에서 가장 큰 차이점은 금리였다. 2001년부터 금리가 한자리수로 낮아지면서 전세 비중이 줄고 월세 비중이 증가하고 있다. 금리가 낮아지면 전세금을 은행에 맡겨도 수익이 크지 않다. 이때 집주인은 두 가지 선택의 고민에 빠진다. 전세금의 일부나 전세금 전체를 월세로 전환해서 수익을 높이는 것이 첫 번째 방법이고, 두 번째는 전세금 자체를 올리는 것이다. 금리가 낮아지면 수익이 줄어들기 때문에 과거와 동일한 수익금을 얻기 위해서 전세금을 올린다. 주택 공급이 넘쳐서 세입자를 구하기 어려운 시기에는 저금리에 따른 월세 전환이나 전세금 상승은 집주인이 원하다 해도 시장에서 이루어지지 않는다. 반대로 주택 공급이 부족한 시기에 금리가 낮아지면 월세 전환도 빨라지고 전세 가격도 상승한다.

2000년초 저금리시대 도래와 주택공급 부족이 만나면서 주택가격은 폭등을 했고, 저물가 저금리가 2007년까지 이어지면서 부동산가격 거품을 조장했다. 미국의 서브프라임모기지 사태를 계기로 전세계적인 금융위기, 경제위기를 거치면서 부동산 거품이 붕괴되기 시작했다. 우리나라 수도권은 부동산 거품 시기에 공공택지를 너무 많이 조성해 조성 주체인 LH는 물론이고 이를 구입한 건설업체들의 몰락을 가져왔고, 이런 택지에서 아파트 분양을 받은 수요자들까지도 큰 피해를 봤다. 그 이후 주택 공급은 줄어들었고 경제 위기 극복과정에서 금리는 다시 낮아져 2011년 봄부터 전월세 가격이 폭등세를 보였다.

2012년 전월세 가격이 안정세를 찾았으나 2012년 7월 이후 2013년 5월까지 세 차례 한국은행 기준금리 인하로 금리가 크게 낮아지자 2013년 하반기 이후 전세 가격이 다시 큰 폭으로 상승하기 시작했고, 전세의 월세 전환도 빨라지기 시작했다. 2014년 봄 조사를 해보면 이미 월세가 전세를 추월했을 것이다. 그동안 우리나라 임대차 시장의 주역이던 전세시대는 가고 있고, 월세시대가 오고 있는 것이다. 전세는 시대적 역할을 다했지만 월세에 비하여 상대적으로 주거비용이 저렴해 그동안 무주택자들의 내집마련을 위한 자기자본 축적에 기여했다. 월세는 그동안 이율이 많이 낮아졌지만 아직 은행 금리에 비하여 1.5~2배 수준으로 부담이 클 수밖에 없다.
보증부 월세나 월세로 전환되면 주거비 부담이 커지면서 장래 내집 마련을 위한 저축 여력이 줄어들 수밖에 없다. 따라서 월세 시대에 맞는 주택담보대출 상품이 나와야 한다. 작년에 선보인 공유형 모기지와 같은 저리의 장기 주택담보대출 상품이 바로 그것이다. 한시적으로 운용할 것이 아니라 공공 부문에서 지속적으로 청년층, 서민층을 지원해 주는 제도로 정착되어야 하고, 민간 금융권에도 확산될 수 있도록 해야 한다.