2012년 경 관리처분계획을 수립하면서 ‘갑’ 조합은 도시정비법 제48조 제1항 제4호에 의거 최초 사업시행인가 고시일인 2005. 3. 14.를 기준으로 종전자산 가격을 산정하였다.

이에 일부 조합원들이 최초 사업시행계획인가 이후 7년이 지났는데 이를 기준으로 종전자산 가격을 산정할 경우 중대한 재산권 침해가 있음을 이유로 관리처분계획 취소 소송을 제기하였다.

도시정비법 제48조 제1항 제4호에서는 ‘분양대상자 별 종전의 토지 또는 건축물의 명세 및 사업시행인가의 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격’이 포함된 관리처분계획을 수립하여 시장·군수의 인가를 받도록 하고 있다.

여기서 ‘사업시행인가의 고시가 있은 날’이 ‘최초 사업시행인가 고시일’만을 의미하는 것인지 해석 상 문제가 되고 있다.

이와 같은 문제는 근래 최초 사업시행계획 수립 인가 이후에도 자금 사정 등으로 관리처분계획 수립이 수년 간 지연되다가 대형평형을 축소하고 소형평형을 늘리는 등으로 사업시행계획을 변경 수립하는 조합의 경우 특히 주의가 요망된다.

최초 사업시행계획 인가 이후 7년이 지났는데 이를 기준으로 종전자산 가격을 산정할 경우 조합원의 재산권을 중대하게 침해하고, 시가 보상 원칙에 반하며, 매도청구 대상자들과 원고 조합원들 사이에 형평의 원칙에 반할 우려가 있으므로 2011년 경 이뤄진 사업시행변경계획 고시일 기준으로 종전 자산을 재평가해야 한다는 주장에 대해서 법원은 다음과 같은 판결문을 내놓았다.

“사업시행계획 등의 주요 부분에 변동이 생겨 조합원들의 이해관계에 중대한 영향을 미치는 ‘조합의 비용 부담’ 등에 관하여 그것이 당초 사업시행계획의 내용을 실질적으로 변경하는 정도에 이르렀음에도 새로운 분양신청 없이 종전의 사업시행계획이나 정비사업의 현황을 기초로 분양신청을 하거나 분양신청을 하지 아니한 토지등소유자의 선택을 여전히 유효한 것으로 강제한다면, 조합원들의 이익을 보호하려는 여러 도시정비법 관계 규정의 취지와도 어긋나는 결과를 가져오게 된다.

그러므로 조합원들의 이해관계에 중대한 영향을 미치는 ‘조합의 비용부담’ 등에 관하여 그것이 당초 사업시행계획의 내용을 실질적으로 변경하는 정도에 이르렀다면 사업시행자로서는 새로운 분양공고 및 분양신청 절차를 거쳐야 한다.

이 경우 새로운 관리처분계획의 기초가 되는 종전자산의 평가도 새로운 사업시행계획 인가일을 기준으로 하는 편이 합리적 이다”라고 판시했다.

이어서 법원은 “이 사건의 경우 연면적, 건폐율, 용적률, 분양주택의 규모 등에서 최초 사업시행계획 대비 주요 부분이 실질적으로 대폭 변경되었으므로 최초 사업시행인가고시일을 기준으로 종전자산 가격을 산정한 관리처분계획은 위법하다”라고 판시하였다.

①도시정비법은 당초 사업시행계획의 경미한 사항을 변경하는 경우와는 달리 당초 사업시행계획의 주요 부분을 실질적으로 변경하는 경우에는 최초 사업시행인가의 경우와 원칙적으로 그 절차 등에서 다르게 취급하고 있지 아니한 점(제28조 제1항),

②사업시행변경 인가 시마다 새로 종전 자산에 대한 감정평가를 하는 것이 아니라 새로운 사업시행인가와 동일하다고 볼만한 실질적인 변경이 있는 경우로 한정하여 해석하는 점,

③종전자산 평가의 정확성이 조합원들의 비례율 산정에서 상당히 중요한 의미를 가진다는 점 등을 고려할 때 위 판결은 나름 합리성을 갖고 있는 것으로 보인다.

그러나 실제 조합 일선 현장에서는 변경인가 시를 기준으로 새로 종전자산을 평가할 경우 대형평형과 소형평형 간에 비례적으로 역전 현상이 발생하여 대형평형 소유자들로부터 불만이 제기되는 등 실제 적용하는데 여러 문제들이 발생할 수 있다.

따라서 실질적인 변경이 있다고 볼 수 있는지 등을 포함하여 사전에 전문가의 검토를 받는 등의 조치가 필요하다고 생각된다.

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