안광순

대표 변호사 / 법무법인 산하

 

 

1. 사안의 개요

조합은 조합원 갑을 상대로 정관 상 신탁등기 의무 규정에 근거하여 ‘신탁등기 이행 청구의 소’를 제기하였다.

이에 대해 조합원 갑은 분양신청 후 분양계약까지 체결하였으나 비례율이 하락하였음을 이유로 분양계약 해제를 조합 측에 일방적으로 통지하고 분양계약이 해제되었으니 더 이상 조합원 지위에 있지 않음을 이유로 조합을 상대로 현금청산금 지급을 구하고(현금청산금에 의한 동시이행 항변) 예비적으로 조합원 지위 탈퇴가 인정되지 않을 경우를 대비해서 분양계약에 기한 환급금 지급과 동시이행으로만 정관 상 신탁등기 의무를 이행하겠다는 주장(미지급 환급금에 기한 동시이행항변)을 하였다.

2. 현금청산금에 의한 동시이행항변에 관한 판단

재건축조합이 행정주체의 지위에서 도정법 제48조에 따라 수립하는 관리처분계획은 정비사업의 시행 결과 조성되는 대지 또는 건축물의 권리귀속에 관한 사항과 조합원의 비용분담에 관한 사항 등을 정함으로써 조합원의 재산상 권리·의무 등에 구체적이고 직접적인 영향을 미치게 된다.

그러므로 이는 구속적 행정계획으로서 재건축조합이 행하는 독립된 행정처분에 해당하고, 관리처분계획에 반하는 분양계약은 그 효력을 인정할 수 없다.

또한 도정법 제48조 제1항 등 관련 규정의 내용, 형식 및 취지 등에 비춰 보면, 당초 관리처분계획의 경미한 사항을 변경하는 경우와 달리 관리처분계획의 주요 부분을 실질적으로 변경하는 내용으로 새로운 관리처분계획을 수립하여 시장·군수의 인가를 받은 경우에는, 당초의 관리처분계획은 달리 특별한 사정이 없는 한 효력을 상실한다.

위와 같은 법리와 도정법 규정의 내용과 취지에 비추어 보면, 도정법 상 재건축조합의 경우 조합원과 조합 사이의 분양에 관한 법률관계는 도정법, 정관, 관리처분계획 및 이전고시 등에 의하여 형성되는 것이지 분양계약에 의하여 비로소 형성되는 것은 아니라 할 것이다.

그리고 관리처분계획이 인가된 이후 조합원과 조합 사이에 체결된 분양계약은 조합원과 조합 사이에 관리처분계획 등에 의하여 이미 형성된 법률관계를 구체화 하고 보충하는 의미를 갖는 것에 불과하다.

따라서 분양계약의 해제로 인하여 그 조합원의 조합원 지위가 상실된다거나 또는 현금청산자가 된다고 할 수 없다.

또한 관리처분계획에 반하는 분양계약은 그 효력을 인정할 수 없고, 관리처분계획의 주요 부분을 실질적으로 변경하는 내용의 새로운 관리처분계획이 수립·인가된 경우 당초의 관리처분계획은 특별한 사정이 없는 한 효력을 상실한다는 점에 비추어 볼 때, 분양계약 체결 이후 관리처분계획의 주요 부분이 변경된 경우에는 조합과 조합원 사이의 권리 관계는 변경된 관리처분계획에 따라 변경되고, 그에 따라 종래의 분양계약은 변경된 관리처분계획과 저촉되는 범위 내에서는 그 효력을 상실한다고 봄이 상당하다.

3. 미지급 환급금에 기한 동시이행항변에 관한 판단

원고가 추진하는 재건축사업은 조합원들이 원고에게 사업시행구역 내의 부동산 등 권리를 현물로 출자하면, 원고가 이를 이용하여 재건축사업을 시행한 후 신축건물의 소유권을 공급하면서 조합원들이 출자한 종전 권리의 가액과 신축 건물의 가액과의 차액을 청산하는 것을 그 전제로 하고 있다.

따라서 조합원의 출자 의무는 그 조합원에 대하여 조합이 청산 의무를 부담하는지와 무관하게 조합원의 지위 그 자체에서 발생하고, 조합이 청산의무를 지는 경우에도 재건축사업의 진행을 위하여 조합원의 출자 의무가 먼저 이행되어야 한다.

이러한 이유로 도정법 제57조 및 원고의 정관 제53조는 원칙적으로 이전고시 이후에 청산금을 징수하거나 지급하도록 하면서 단지 예외적으로 총회의 결의가 있는 경우에만 관리처분계획 인가 후 이전고시일까지 분할징수하거나 분할지급할 수 있는 것으로 규정하고 있다.

4. 결어

위 사건은 본 변호사가 직접 진행하여 항소심에서 승소한 사건인데 상대방 대리인은 본 변호사의 주장(관리처분계획의 법적 성질, 관리처분계획과 분양계약 간의 관계, 분양 계약의 법적 성질 등에 대한 논의)을 도외시하고 오로지 최초 분양계약 상 지급하기로 한 일자에 환급금이 지급되지 않았다는 사정만을 들어 분양계약 해제를 주장하였는 바, 소송을 의뢰하는 조합이나 조합원들 입장에서는 정비사업 관련 소송의 경우 변호사의 전문성에 대해서 철저히 따져본 후 사건을 위임해야 할 것이다.

☞ 문의 : 02-537-3322