1. 정관 또는 사업시행계획 변경 요구 및 그에 대한 수용 의무를 부여하는 계약 조항
정관 또는 사업계획을 변경하는데 시공사와 사전에 협의하는 것은 모르되, 추상적이고 불명확한 규정으로 시공사가 조합에 정관 등 변경을 요구하고, 조합이 이를 거부할 수 없도록 하는 규정은 불합리합니다.
따라서 위 불명확한 부분을 삭제하거나 또는 귀 조합이 정당한 사유가 없는 한 시공사의 요구를 수용하여야 한다는 단서 조항은 삭제하도록 해야 할 것입니다.
2. 용역 계약 체결 및 용역비 지급에 대해서 시공사의 협의를 요구하고 시공사 측 요구 불응 시 사업비 대여 중지토록 하는 규정
귀 조합의 용역계약 체결 자유를 시공사가 제한할 법적 근거는 없습니다. 다만 시공사 입장에서는 사업비 대여 및 그 환수에 영향을 끼칠 수 있는 부분으로 판단할 수 있으므로,“귀 조합이 용역계약을 체결하거나 용역비를 지급할 때, 을과 사전협의절차를 거칠 수 있다”는 정도로 수정하는 것이 타당하며, 단서 조항의 사업비 대여를 중지할 수 있다는 부분 역시 귀 조합의 사전협의절차를 별다른 근거 없이 강제하는 것이므로 삭제해야 합니다.
3. 조합 임원 연대 보증 규정과 관련하여 조합 임원(조합장, 이사)의 연대보증을 요구하는 것은 실무례에 크게 반하지 않는 것으로 보여지긴 하나, 다만 임원이 아닌 일반 조합원들에게까지 연대보증 요구를 하는 것은 부당하다고 사료됩니다.
조합 임원(조합장, 이사)의 연대보증을 요구하는 것은 실무례에 크게 반하지 않는 것으로 보여지긴 하나, 다만 임원이 아닌 일반 조합원들에게까지 연대보증 요구를 하는 것은 부당하다고 사료됩니다.
또한 최근 대구고등법원 판시에 의하면 계약서 상“조합 임원들은 갑(조합)의 계약 상 채무불이행에 대하여 연대보증책임을 부담한다”라고 규정되어 있을 경우, 시공사 측 귀책으로 계약 해제 또는 합의해제 시에는 조합 임원을 대상으로는 연대보증 책임 청구할 수 없다(대구고등법원 2012나2935 판결, 대구고등법원 2011나4859 판결)고 하므로, 조합 임원의 연대보증 책임은 갑의 계약 상 채무불이행의 경우에만 적용되는 것으로 제한함이 바람직합니다.
▲대구고등법원 2012.11.7. 선고 2012나2935 판결= 공사도급계약 상 시공사가 사업비 지급을 중단하고 회생절차가 개시되는 등 시공사의 귀책사유로 공사도급계약이 해제된 사안에서“이 사건 공사계약에 따르면 연대보증인인 피고들은 조합의 계약의무 불이행에 따른 채무에 관하여 조합과 연대하여 책임을 진다고만 규정하고 있을 뿐이므로, 위 문언만으로는 연대보증인이 시공사의 채무불이행으로 인한 계약해제에 따른 조합의 원상회복의무에 대해서도 보증책임을 부담하기로 하였음을 인정하기에 부족하다.
▲대구고등법원 2012.4.20. 선고 2011나4859 판결=공사도급계약 상 “조합과 시공사는 본 계약의 이행을 보증하기 위하여 조합은 임원 및 대의원 전원을 연대보증인으로 세워야 하고 시공사는 OO회사를 연대보증인으로 한다”, “연대보증인은 조합과 시공사의 계약의무 불이행에 따른 채무에 대하여 각각 조합과 시공사에 연대하여 책임을 진다”는 규정이 있고, 조합과 시공사 각 귀책사유 없이 합의해제에 의하여 공사도급계약이 해제된 사안에서 “연대보증인들이 부담하여야 할 보증채무인 계약의무의 불이행에 따른 채무에는 계약의 합의해제로 인한 원상회복의무는 포함되지 않는다고 보는 것이 타당하다.
즉, 위 사안에서는 공사도급계약 상 수급인인 시공사에게 귀책사유가 있거나 합의해제가 된 경우에는 연대 보증인의 책임을 인정하지 않았습니다.
4. 사업 일정 지연시 사업비 중단 규정
정비사업에서 조합의 사업일정이 지연되는 것은 귀 조합의 책임이 아닌 일부 조합원들의 사업시행 반대 및 기타 관할관청의 인허가 지연, 소송 등 법적 분쟁과 같이 불가피한 사유로 인한 경우가 많고, 이미 이주지연, 착공지연 등으로 인한 조합의 지연배상책임이 규정되어 있는데 사업추진경비의 대여까지 중단하는 것은 지나치다고 사료됩니다. 앞서 살펴보았듯이 사업시행 중에 사업경비 대여를 중지한다는 것은 결국 조합의 사업시행지연, 공사기간의 연장 등으로 귀 조합과 시공사가 결국 서로 손해를 보게 되므로 위 조항은 전부 삭제하는 것이 타당합니다.
5. 공사비 상환 규정과 관련하여
공사금액 등을 먼저 상환하도록 규정하게 되면, 유이자 사업비 대여금의 이자가 막대하게 발생하여 귀 조합에 손해가 발생할 우려가 있고, 시공자가 기성고를 초과하여 공사비를 먼저 지급받게 될 위험도 있으므로, 이자, 유이자대여금 원금, 무이자대여금 원금, 공사비, 기타자금 등의 순서로 상환하도록 규정을 변경하는 것이 바람직하기는 합니다. 다만 위 충당순서는 입찰 제안서 내지 사업참여 제안서에 명기하는 경우가 대부분이므로, 총회 결의로 위와 같은 입찰제안 내역으로 위 시공사가 선정된 것이라면 위 충당순서를 변경하는 것은 실질적으로 어려워 보이고, 최초 입찰 제안서 상 변제 순서가 존중되어야 할 것입니다.
