Q. 상가동의 동의율의 미달로 인하여 상가를 제척할 것을 전제로 하여 토지분할 소송을 제기한 뒤 조합설립인가를 받았습니다. 그런데 뒤늦게 상가동의 동의율이 충족되었습니다. 이때 상가동을 포함한 조합설립변경인가신청을 하려면 새로‘총회’를 개최해야 하나요? 아니면 총회는 필요 없이 동의서만 제출하여 변경인가를 신청하면 되나요?
A. 1. 조합설립 변경인가신청시에도 총회가 필요한가
조합설립인가 신청을 위해서는 창립총회를 개최해야 합니다. 즉 도시정비법 제14조 제3항에서는 “추진위원회는 조합설립인가 신청 전에 조합설립을 위한 창립총회를 개최하여야 한다”고 규정하고 있습니다. 그러나 변경인가신청을 위해서도 총회가 필요한지에 대하여는 도시정비법 제16조 제1항에서 명확히 정하고 있지 않습니다.
총회의결 사항에 대하여 정하고 있는 도시정비법 제24조 제3항 각호를 살펴봐도 조합설립변경인가가 총회의결사항인지에 대한 규정은 없습니다. 다만 제24조 제4항에서는 “제3항 각호의 사항 중 이 법 또는 정관의 규정에 의하여 조합원의 동의가 필요한 사항은 총회에 상정해야 한다”라고 규정하고 있는데 여기에 조합설립변경인가가 포함되는지는 애매합니다. ‘제3항 각호의 사항 중’이라고 하고 있는데 여기에 조합설립변경인가는 포함되어 있지 않기 때문입니다.
그러나 조합설립변경인가 특히 면적변경을 이유로 한 변경인가가 제24조 제3항 각호에 나열된 사유보다 그 중요도가 덜하다고 볼 수 없는 점에 비추어 보면 비록 명시적인 규정은 없다고 하더라도 조합설립변경인가는 총회의결 대상이라고 보아야 한다고 생각합니다. 너무나 당연하게 총회의결대상이므로 이를 규정하는 것을 생략한 것으로 볼 수 있기 때문입니다.
2. 경미한 변경인 경우에도 총회결의가 필요할 수 있다
도시정비법 시행령 제27조에서는 정비구역의 면적 10% 미만의 변경은 ‘경미한 변경’에 해당되어 동의도 필요없이 신고사항에 불과하다고 하고 있습니다. 그러나 이처럼 신고사항인 경우에 대하여도 대법원 판례는 그것이 총회결의사항이면 반드시 총회를 거쳐야 한다고 판시하고 있습니다.
즉 대법원 2014.05.29.선고 2011두33051 판결에서는 “경미한 사항의 변경이어서 신고절차를 거치면 족한 경우에도 법령이나 정관에서 조합 총회의 결의대상으로 규정한 때에는 신고에 앞서 그러한 조합 총회의 결의를 거쳐야 한다”고 판시했습니다.
이렇듯 신고사항인 경우에도 총회결의대상이 될 수 있다는 점을 감안하여 본다면 제척되었던 상가동이 다시 포함됨으로 인하여 변경인가가 필요한 경우에는 역시 총회의결대상으로 보아야 한다고 생각합니다. 그 중요성은 결코 가볍게 여길 수 없기 때문입니다.
3. 제척된 상가동이 포함되는 경우는 중대한 상황변경
조합설립변경으로 인하여 사업의 내용(면적의 변경)이 변경될 경우 조합원들의 권리·의무에도 영향을 미치므로 총회의 의결을 거칠 필요성이 있습니다. 그러므로 제척되었던 상가동을 다시 포함하여 조합설립 변경인가신청을 할 경우에는 총회의 의결이 필요하다고 사료됩니다.
왜냐하면 기존의 조합설립인가는 토지분할소송대상의 동을 배제하는 것을 조건으로 이루어진 것이므로 해당 동이 포함될 경우에 전체 조합원의 수가 변경되고, 사업비가 증가될 것이며, 앞으로의 정족수의 변화가 예상되고 이러한 경우를 조합원들에게 알리고 총회를 거치는 것이 바람직하기 때문입니다.
또한 정비사업비의 조합원별 분담내역 역시 변경되기 때문에 총회 의결사항과 직결되며 향후 총회를 거쳐 변경을 할 필요성 여부에 대하여 다툼이 발생하여 조합설립변경인가처분에 관하여도 문제를 제기할 가능성이 있기 때문에 분쟁 예방의 측면에서도 총회를 개최하는 것이 좋다 하겠습니다.
따라서 비록 명문의 규정은 없으나 위와 같은 점을 종합하여 볼 때 제척된 동을 포함하여 다시 조합을 설립하는 것과 마찬가지이므로 총회를 거치는 것이 향후 분쟁 등을 방지하기 위해서 필요하다 하겠습니다.
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