정유년 한해 부동산시장은 많은 변화들이 예상되고 있다. 어떤 변화들이 있을 것이고, 어떻게 시장의 변화에 대비하는 것이 필요한지 고민해 볼 필요가 있다.
먼저 금년은 대통령선거가 예정되어 있다. 지난 가을부터 시작된 대통령탄핵에 의해서 이거나, 아니면 정상적으로 대통령임기가 끝나는 경우라고 하더라도 금년에는 새로운 대통령선출이 반드시 있을 것이다.
그 동안 우리가 경험했듯이 대통령이 새로 선출되면 부동산시장과 정비사업과 관련된 정책의 변화가 있어왔다. 금년에서도 다르지 않을 것이다.
현재 가장 가능성이 높은 야당의 후보가 대통령으로 선출되는 경우에는 아마도 정비사업과 같은 개발사업에 대해 부정적인 정책을 추진할 가능성이 더 높아질 것이다. 이는 일부 지자체에서 지난 몇 년간 우리가 보아온 결과이다.
다음은 지난 2~3년간 반짝 호황을 보였던 주택시장이 지난해 가을부터 진정되면서 향후 어떤 방향으로 흘러갈 것인지 가늠하기 어려운 환경에 처할 것이다. 지난 가을부터 주택가격이 하락하고 있으며, 그로 인해 주택의 거래가 축소되고, 급매물 위주로만 거래가 형성된다는 것이 통계자료를 통해서 나타나고 있다.
아울러 시장에 참여하고 있는 주택구매 희망자들은 가격이 더 하락할지 모른다는 기대감으로 주택구입을 미루고 있다는 것이다.
이것은 아마도 두가지 측면에서 의미를 해석해 볼 수 있다. 하나는 지난 2년여간 일부지역의 집값 상승이 지나치게 높았다는 것이다. 그래서 가격조정이 불가피할 것이다하는 전망을 가능하게 한다는 것이다.
다른 하나는 우리나의 인구구조에서 절대인구가 줄어드는 시기에 접어들어 주택수요자가 절대적으로 감소할 것이라는 전망에서 기인하고 있는데, 그것이 어떤 의미이든 간에 가격상승보다는 하락의 가능성이 더 높다고 인식하고 있다는 것이다.
다른 하나는 우리나라 경제전반에서 불확실성이 높아지고, 세계시장에서 경쟁력 높았던 일부 업종들이 주춤거리고 있다는 것이다. 예를 들면 조선업이나 해운업이 대표적인 경우이다.
이렇듯 거시경제적인 측면에서 불안한 모습을 보이는 우리 경제는 국민 모두의 경제활동을 위축시키는 결과를 가져오게 될 것이라는 전망이 가능하다.
이렇게 되면 정비사업에서 중요한 역할을 수행하고 있는 건설사의 수주활동 위축과 사업자금 대여 등을 보수적으로 하는 결과로 나타날 수 있다. 이는 몇 년전에 이미 경험했던 바이다.
가장 큰 시장환경의 변화는 위에서 열거한 다양한 요인들이 복합적으로 나타나면서 시장에 대한 공포가 발생하는 것이라고 볼 수 있다.
과연 이런 복잡하고 복합적인 시장변화가 정유년에 한국을 덮칠 것이라고 예측하기는 어렵다. 불확실성만 커지는 것이라고 볼 수 있다. 이렇듯 모든 시장환경이 불확실성으로 가득할 때 정비사업은 어떻게 추진하고 대비해야 할 것인가 하는 것을 고민해보아야 한다.
우선 이미 준비해왔던 사업은 빠른 속도로 지속해 불확실성이 더 커지거나 시장여건이 부정적으로 변하기 이전에 사업을 마무리 하는 방향으로 가는 것이 올바른 선택이다. 예를 들면 조합원과 토지등소유자들은 자기만의 이익을 생각하는 입장에서 장래에도 지금의 자산 가치를 지킬 수 있는 것인가 하는 측면에서 판단해야 한다.
당장 재개발사업의 종전자산 평가금액이 많고 적음을 우선시 하는 것보다 사업을 하는 것이 향후에 더 자신의 재산을 보존하는 것인지, 아니면 아예 사업을 중단하는 것이 더 자신의 재산을 지키는 것인지를 현명하게 판단해야 한다.
사업시행자인 조합은 업무를 보다 더 투명하게 하면서 조합원의 신뢰를 잃지 않도록 노력해야 한다. 시장환경이 불안할수록 조합원간에 갈등이 생길 가능성이 높아지기 때문이다. 갈등이 노출되어 사업이 지연되고 비용이 추가로 발생되면 결국은 조합과 조합원의 피해로 되돌아간다는 점을 고려해야 한다. 일방적인 사업추진 보다는 조합원의 의견을 반영하고 이해를 구하면서 같이 사업을 추진하는 방식으로 더욱 적극적으로 해야 할 필요가 있다.
끝으로 정비사업의 인허가 업무를 맡고 있는 지자체는 법률이 정해져 있는 권한의 범위 안에서 행정을 처리해야 한다. 시장환경이 불확실하고 부정적으로 변할 수 있는 환경에서는 인허가청인 지자체의 적극적인 행정지원이 절실하게 필요하다.
덧붙이자면 법률이 정하고 있지 않은 것을 추가로 요구하거나 인허가를 지연하는 것은 금물이라는 것이다.
