김조영
본지 편집인
‘제7장 사업시행’부터 ‘제8장 관리처분계획’까지는 재건축조합과 재개발조합의 사업방식이 다르기 때문에 재건축조합정관과 재개발조합정관의 내용이 달라지게 된다. 따라서 재건축조합과 재개발조합의 정관을 각각 살펴보도록 하겠다. 아울러 이하에서는 표준정관에 있는 내용을 수정할 경우에는 기존의 조항을 삭제하는 표시(중간줄)를 하고, 수정하여 추가하는 내용에는 밑줄을 긋도록 하겠다.
제7장 사업시행
제35조(임대주택 건설의무) 법 제30조의2 주택재건축사업의 임대주택 건설의무 규정으로 인하여 재건축 임대주택을 공급하여야 할 경우에는 관계 법령에 적합한 범위 내에서 임대주택공급에 대한 사업계획을 작성하여 총회의 의결을 받아야 한다.
【수정이유】 표준정관에 위와 같이 기재되어 있으나, 법 제30조의2 임대주택건설의무조항이 2009년 4월 22일 법 개정시 삭제가 되었기 때문에 위 조항은 의미가 없게 되었다.
제36조(사업시행계획의 동의) 조합은 사업시행인가를 신청하기 전에 미리 총회를 개최하여 조합원 과반수의 동의를 얻어야 한다. 다만 법 제28조제1항 단서에 의한 경미한 사항의 변경의 경우 5분의 1 이상의 동의를 총회의결을 필요로 하지 아니한다.
【수정이유】 표준정관에는 조합원과반수의 동의를 얻으면 되어 있으나 법 제28조제5항의 개정으로 ‘미리 총회를 개최하여’가 추가되었기 때문에 법 규정에 맞게 수정하였고, 또 표준정관에는 경미한 사항의 변경의 경우에는 5분의 1 이상의 동의를 얻도록 되어 있으나, 이 또한 총회결의를 필요로 하지 않는 것으로 법에 규정되어 있기 때문에 이에 맞게 수정하였다.
제37조(이주대책) ① 사업시행으로 주택이 철거되는 조합원은 사업을 시행하는 동안 자신의 부담으로 이주하여야 한다.
② 조합은 이주비의 지원을 희망하는 조합원에게 조합이 직접 금융기관과 약정을 체결하거나, 시공자와 약정을 체결하여 지원하도록 알선할 수 있다. 이 경우 이주비를 지원받은 조합원은 사업시행구역안의 소유 토지 및 건축물을 담보로 제공하여야 한다.
③ 제2항의 규정에 의하여 이주비를 지원받은 조합원 또는 그 권리를 승계한 조합원은 지원받은 이주비를 주택 등에 입주시까지 시공자(또는 금융기관)에게 환불하여야 한다.
④ 조합원은 조합이 정하여 통지하는 이주기한 내에 당해 건축물에서 퇴거하여야 하며, 세입자 또는 임시거주자 등이 있을 때에는 당해 조합원의 책임으로 함께 퇴거하도록 조치하여야 한다.
⑤ 조합원은 본인 또는 세입자 등이 당해 건축물에서 퇴거하지 아니하여 기존 주택 등의 철거 등 사업시행에 지장을 초래하는 때에는 그에 따라 발생되는 모든 손해에 대하여 변상할 책임을 진다.
⑥ 제5항의 규정에 의하여 조합원이 변상할 손해금액과 징수방법 등은 대의원회에서 정하여 총회의 승인을 얻어 당해 조합원에게 부과하며, 이를 기한 내에 납부하지 아니한 때에는 당해 조합원의 권리물건을 환가처분하여 그 금액으로 충당할 수 있다.
⑦ 조합원은 퇴거(자진 퇴거 또는 판결에 의한 퇴거 포함)후 건축물의 철거에 관한 모든 권한을 조합에 위임하며 조합이 임의로 철거하는데 이의를 제기할 수 없다.
【수정이유】 조합원들이 자진하여 이주는 경우는 물론이고, 이주기간내에 이주하지 않아 조합이 명도소송을 제기하여 판결에 기하여 강제적으로 명도를 시킨 후에 조합원소유 부동산을 조합이 강제철거하는데 대하여 법적으로 문제를 삼는 경우가 종종 있다. 다행히 최근 대법원판결에서 조합원소유 부동산을 조합이 철거하는 것은 정당행위라고 판단을 하였지만, 이에 대한 법적인 불복을 미리 방지하기 위하여 위 제7항을 삽입하여 규정해 두는 것이 좋을 것이다.
제38조(지장물 철거 등) ① 조합은 관리처분계획인가 후, 사업시행구역안의 건축물을 철거할 수 있다.
② 조합은 제1항의 규정에 의하여 건축물을 철거하고자 하는 때에는 30일 이상의 기간을 정하여 구체적인 철거계획에 관한 내용을 미리 조합원 등에게 통지하여야 한다.
③ 사업시행구역안의 통신시설·전기시설·급수시설·도시가스시설등 공급시설에 대하여는 당해 시설물 관리권자와 협의하여 철거기간이나 방법 등을 따로 정할 수 있다.
④ 조합원의 이주 후 건축법 제27조의 규정에 의한 철거 및 멸실신고는 조합이 일괄 위임받아 조합원의 명시적인 의사표시가 없어도 일괄하여 처리하도록 하고 조합원은 이에 대한 이의를 제기할 수 없다.
【수정이유】 표준정관에는 조합이 조합원으로부터 일괄위임을 받아 처리하도록 규정되어 있으나, 위임을 해 주지 않는 조합원들도 다수 있기 때문에 조합원의 명시적인 의사표시가 없더라도 조합이 일괄하여 처리할 수 있도록 근거조항을 두는 것이 좋을 것이다.
제39조(보상의 예외 등) 사업시행구역안의 철거되는 일체의 지장물중 등기 또는 행정기관의 공부에 등재되지 아니한 지장물은 보상대상이 될 수 없다. 따라서 불법증축이나 신축 등으로 인하여 발생한 무허가건물의 경우에는 법이 인정해 주지 않는 이상 조합에 보상을 요구할 수 없다.
【수정이유】 불법 증축이나 신축으로 발생한 무허가 건물에 대하여 명확한 규정을 두었다.
제40조(지상권 등 계약의 해지) ① 조합은 사업의 시행으로 인하여 지상권·전세권 또는 임차권의 설정목적을 달성할 수 없는 권리자가 계약상 금전의 반환청구권을 조합에 행사할 경우 조합은 당해 금전을 지급할 수 있다.
② 조합은 제1항에 의하여 금전을 지급하였을 경우 당해 조합원에게 이를 구상할 수 있으며 구상이 되지 아니 한 때에는 당해 조합원에게 귀속될 건축물을 압류할 수 있으며 이 경우 압류한 권리는 저당권과 동일한 효력을 가진다.
③ 조합설립인가일 이후에 체결되는 관리처분계획의 인가를 받은 경우 지상권·전세권설정계약 또는 임대차계약의 계약기간에 대하여는 민법 제280조·제281조 및 제312조제2항, 주택임대차보호법 제4조제1항, 상가건물임대차보호법 제9조제1항의 규정은 이를 적용하지 아니한다.
【수정이유】 법 제44조의 규정에 따라 수정하였다.
제41조(매도청구 등) ① 조합은 주택재건축사업을 시행함에 있어 법 제16조제2항 및 제3항의 규정에 의한 조합 설립의 동의를 하지 아니한 자(건축물 또는 토지만 소유한 자를 포함한다)의 토지 및 건축물에 대하여는 집합건물의 소유 및 관리에 관한법률 제48조의 규정을 준용하여 매도청구를 할 수 있다. 이 경우 재건축결의는 조합설립의 동의로 보며, (구분)소유권 및 토지사용권은 구분소유권 및 대지사용권은 사업시행구역안의 매도청구의 대상이 되는 토지 또는 건축물의 소유권과 그 밖의 권리로 본다.
【수정이유】 법 제39조의 규정에 맞추어 수정하였다.
② 제1항에 의한 매도청구시 매도청구의 소에 관한 조합측 당사자는 조합장에게 있으며, 조합장은 소를 제기함에 있어 별도의 총회의결을 거치지 않고 조합장의 권한으로 소를 제기할 수 있다.
【수정이유】 조합장의 권한으로 매도청구소송을 제기할 수 있음을 규정하였다.
제42조(소유자의 확인이 곤란한 건축물 등에 대한 처분) ① 조합은 사업을 시행함에 있어 조합설립인가일 현재 토지 또는 건축물의 소유자의 소재확인이 현저히 곤란한 경우 전국적으로 배포되는 2 이상의 일간신문에 2회 이상 공고하고, 그 공고한 날부터 30일 이상이 지난 때에는 그 소유자의 소재확인이 현저히 곤란한 토지 또는 건축물의 감정평가액에 해당하는 금액을 법원에 공탁하고 사업을 시행할 수 있다. 이 경우 그 감정평가액은 시장·군수가 추천하는 지가공시및토지등의평가에관한법률에 의한 감정평가업자(이하 “감정평가업자”라 한다) 2인 이상이 평가한 금액을 산술평균하여 산정한다. 단, 매도청구소송을 제기할 때에는 위 사람을 포함하여 매도청구소송을 제기하여야 한다.
【수정이유】 소유자확인이 곤란한 경우에 공탁만 하면 소유권이 자동적으로 조합 앞으로 이전되는 것으로 착각을 하여 나중에 조합사업진행에 큰 지장을 초래하는 경우가 있다. 따라서 이러한 경우 반드시 매도청구소송을 하여야 한다는 점을 정관에 명기하여 차질이 없도록 하였다.
② 사업을 시행함에 있어 조합설립인가일 현재 조합원 전체의 공동소유인 토지 또는 건축물에 대하여는 조합소유의 토지 또는 주택 등으로 보며, 조합소유로 보는 토지 또는 건축물의 처분에 관한 사항은 이를 관리처분계획에 명시한다.
【수정이유】 법 제45조제3항의 규정에 맞게 수정하였다.
제8장 관리처분계획
제43조(분양통지 및 공고 등) 조합은 제12조의 규정에 의하여 시공사를 선정하여 계약을 체결한 날부터 사업시행인가의 고시가 있은 날부터 60일 이내에 다음 각호의 사항을 토지등소유자에게 통지하고, 해당지역에서 발간되는 (2 또는 1)이상의 일간신문에 공고하여야 한다. 이 경우 제9호의 사항은 통지하지 아니하고, 제3호 및 제6호의 사항은 공고하지 아니한다.
1. 사업시행인가의 내용
2. 사업의 종류·명칭 및 정비구역의 위치·면적
3. 분양신청서
4. 분양신청기간 및 장소
5. 분양대상 토지 또는 건축물의 내역
6. 개략적인 부담금 내역
7. 분양신청자격
8. 분양신청방법
9. 토지등소유자외의 권리자의 권리신고방법
10. 분양을 신청하지 아니한 자에 대한 조치
11. 그 밖에 시·도 조례가 정하는 사항
【수정이유】 법 제46조, 시행령 제47조의 개정에 맞게 수정하였다.
제44조(분양신청 등) ① 제43조제4호의 분양신청기간은 그 통지한 날부터 30일 이상 60일 이내로 한다. 다만, 조합은 관리처분계획의 수립에 지장이 없다고 판단되는 경우에는 분양신청기간을 20일 범위 이내에서 연장할 수 있다. 연장할 경우에는 1차 분양신청기간이 종료되기 전에 분양신청기간연장여부를 대의원회에서 결정한 뒤 1차 분양신청기간에 연이어서 분양신청을 받아야 한다.
【수정이유】 분양신청기간 연장절차에 관하여 구체적으로 기재하였다.
② 토지 또는 건축물을 분양받고자 하는 조합원은 분양신청서에 소유권의 내역을 명시하고, 그 소유의 토지 및 건축물에 관한 등기부등본 등 그 권리를 입증할 수 있는 증명서류를 조합에 제출하여야 한다.
③ 제1항 및 제2항의 규정에 의한 분양신청서를 우편으로 제출하고자 할 경우에는 그 신청서가 분양신청기간 내에 발송된 것임을 증명할 수 있도록 등기우편 등으로 제출하여야 한다.
④ 조합은 조합원이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 해당하게 된 날부터 150일 이내에 건축물 또는 그 밖의 권리에 대하여 현금으로 청산 한다. 현금청산방법은 시장·군수가 추천하는 감정평가업자 2 이상이 평가한 금액을 산술평균하여 산정하여 조합이 1차적으로 협의할 수 있으며, 협의가 되지 않을 경우에는 법원에 현금청산을 원인으로 한 소유권이전등기청구소송을 제기하여 판결에 의하여 현금청산을 한다. 다만 경우에 따라 법원에 소를 제기한 뒤 협의할 수도 있다.
1. 분양신청을 하지 아니한 자
2. 분양신청을 철회한 자
3. 인가된 관리처분계획에 의하여 분양대상에서 제외된 자
【수정이유】 현금청산절차를 구체화 하였다.
⑤ 조합원은 관리처분계획인가 후 조합이 정하여 통지하는 분양계약체결 기간내에 분양계약체결을 하여야 하며 분양계약체결을 하지 않는 경우 제4항의 규정을 준용한다.
【수정이유】 분양계약체결 기간내에 계약체결을 하도록 명시하였다.
제45조(보류지) 분양대상의 누락, 착오 등의 사유로 인한 관리처분계획의 변경과 소송 등의 사유로 향후 추가분양이 예상되는 경우 분양하는 공동주택 총 건립세대수의 __% 이내와 부대복리시설의 일부를 보류지로 정할 수 있다.
