1) 구성
클린업시스템은 4가지 항목으로 분류할 수 있는데 △종전자산 가격 추정 △사업비 추정 △분양수입 추정 △토지등소유자별 개별분담금 추정 항목 으로 구성되어 있다.
2) 종전자산 가격 추정
종전자산 가격은 향후 사업시행인가 고시일을 기준으로 관리처분단계 (분양신청 전·후)에서 실제 감정평가를 통해 확정되며, 조합설립 전에 클린업시스템을 통해 제공되는 종전자산 가격 추정방법은 다음과 같다.
① 개별공시가격 활용-개별공시가격에 보정률, 지가변동률을 적용해 추정하는 방법
② 약식감정-정식 감정평가가 아닌 약식감정 등으로 종전자산 가치를 추정하는 방법
③ 감정평가-정식 감정평가를 통해 종전자산 가치를 추정하는 방법
이상의 3가지 방법 중에서 일반적으로 개별공시가격에 보정률, 지가변동률을 곱해 산정하는 방법을 사용하고 있다. 이때 무엇보다도 보정률(공시가격과 향후 실제 감정평가 또는 정상거래가격과의 차이를 줄이기 위한 조정 비율)의 적정성 여부가 종전자산 가격 추정에 중요한 요인으로 작용하고 있다. 따라서 적정한 보정률을 산정하기 위해서는 정상거래가격 등에 대한 시간적, 공간적, 시계열적 분석능력이 요구되므로 각별한 주의가 요구된다.
3) 사업비 추정
클린업시스템에서 제공하는 사업비는 총 55개 항목으로 도정법 제48조 제1항 제5호‘정비사업비의 추산액 및 그에 따른 조합원 부담규모 및 부담시기’에 따라 서울시 도시 및 주거환경 정비조례 별지 24호 서식에 근거하고 있다. 항목을 분류해보면 ①조사측량비, ②설계감리비, ③공사비, ④보상비, ⑤관리비, ⑥외주 용역비, ⑦각종 부담금, ⑧제세공과금, ⑨대여금(사업비, 조합원이주비)이자, ⑩예비비, ⑪기타경비로 구분할 수 있다.
기본적으로 서울시 각 정비사업구역의 통계치와 법령·고시·공고 등을 근거로 산정한 금액 등을 클린업시스템에서 자동값으로 제공하고 있으며 구역 여건에 따라 추진위원회가 일부 항목의 낙찰률 조정, 실제 계약체결금액 등 금액을 조정할 수 있다.
건축시설공사비를 예로 들면, 주거 부분 공사비와 비주거부분 공사비로 분류되어 있으며 주거부분 공사비는 국토해양부 고시 ‘분양가상한제 적용 주택의 기본형건축비 및 가산비용’, 비주거부분 공사비는 국토해양부 고시 ‘과밀부담금 부과를 위한 00년도 표준건축비’를 기준으로 자동값을 제공하고 있으며 구역여건에 따라 인근 정비구역의 실제 공사비 등을 고려해 조정할 수 있다.
한편, 각종 사업비를 클린업시스템에서 자동으로 제공하고 있으나 추정 분담금의 정확성을 제고하기 위해서는 구역여건에 따라 조정이 불가피함에 따라, 클린업시스템의 구조적 이해와 각종 사업비에 대한 적정성 검토 및 분석능력 등 재개발·재건축분야에 대한 다양한 경험과 노하우를 지닌 전문가의 도움이 필요하다고 할 것이다.
4) 분양수입 추정
클린업시스템상 분양수입은 분양주택, 임대주택, 근린생활시설 및 업무시설, 기타 조성 택지 등으로 분류할 수 있으며 분양률은 100%를 가정해 추정하고 있다. 한편, 분양수입은 종후자산 각 유형별로 인근지역 시세 또는 매각(기준에 따라 직접산출)가격을 조사해 입력한 조사단가를 기준으로 구역 여건에 따라 추진위원회 등에서 금액을 조정해 입력할 수 있으며, 조합원 분양아파트의 분양가격은 일반분양 아파트의 일정 비율을 선택해 적용할 수도 있다.
5) 토지등소유자별 개별분담금 추정
토지등소유자별 개별분담금은 종전 자산, 분양가(종후자산), 사업비의 각 항목이 상호 유기적으로 관련되어 최종적으로 관리처분단계에서 결정되며 구체적인 산정방법은 다음과 같다.
① 개별분담금 = 분양받을 주택의 조합원 분양가격 - 개별조합원 권리가액
② 개별조합원 권리가액 = 개별조합원의 종전자산 가격 × 추정비례율
③ 개별조합원 종전자산 가격 = 개별 종전자산 공시가격 × 보정률 또는 약식감정 등
④ 추정비례율 = (정비사업 전체 수입 - 정비사업 전체 지출) / 분양대상 종자자산 가격 총액
