기준금리는 계속 하락하고 있는데 주택담보대출 금리는 별로 떨어지지 않고 있다.

 

이유는 무엇일까? 이는 대출금리가 정해지는 메커니즘을 살펴보면 알 수 있다.

 

한국은행의 기준금리는 환매조건부채권(RP)금리가 사용된다. RP금리는 단기 금리여서 같은 단기 금리인 CD금리에 일정부분 영향을 주게 된다.

 

기준금리가 떨어진다고 하더라도 단기간 CD금리에 반영되지 않는다. 하지만 기준금리가 떨어지는 추세라면 CD금리 역시 함께 떨어질 것이라고 생각하면 된다.

 

주택담보대출의 기준이 되는 CD금리는 기준금리의 흐름과 시장상황을 반영해 결정된다. 시장에 돈이 많이 풀려있다면 CD금리는 떨어지게 되는데 최근 경향을 살펴보면 CD금리는 기준금리를 선반영하는 경우가 많다.

 

CD금리가 떨어졌다고 하더라도 가산금리가 올라간다면 주택담보대출금리 하락 폭은 제한적일 수밖에 없다.

 

은행이 낮은 이자로 돈을 마련했을 경우에는 이 가산금리는 줄어들겠지만 반대의 경우 가산금리는 올라가게 된다.

 

은행이 자금조달을 하는 방법은 여러가지가 있는데 보통 채권을 발행할 수도 있고 CD발행 또는 일반 정기예금을 통해 마련할 수도 있다.

 

은행채의 경우 최근 금리가 떨어지고 있지만 작년말과 올해초 은행들의 채권 발행이 늘면서 금리가 상대적으로 높게 형성됐으며 이렇게 금리가 높은 상황에서 자금을 조달한 은행들은 가산금리도 올릴 수밖에 없다.

 

또 작년말 올초 CD를 통해 자금을 조달하던 은행들은 시중 금리가 갑자기 내려가 역마진이 생기게 됐다. 때문에 이를 보전하기 위해서 주택담보대출 가산금리를 높게 정할 수밖에 없었다.

 

최근 은행 수신금리도 떨어지고 있어 향후 가산금리도 다소 조정될 것으로 보이기도 한다. 다만 최근 시중 유동성이 MMF(머니마켓펀드) 등 단기 금융상품으로 집중되고 있는 상황이 변수이다.

 

그 만큼 은행들의 자금조달 상황이 쉽게 개선되지 않아 가산금리가 당분간 현 수준으로 유지될 것으로 보는 시각도 있다.

 

이렇게 정해진 고시금리는 시중 영업점으로 가면 또 한번 금리가 가산될 수 있다. 각 개인의 신용도, 은행 거래 실적 등을 통해 리스크 관리 금리가 더하게 된다.

 

여기에다 영업점의 영업 전략에 따라, 그리고 마진율에 따라 금리는 다소 더 조정될 수 있으며 현재 고시금리와 시중 영업점의 실세금리 스프레드는 1~2%포인트 정도인 것으로 파악이 된다.