우리나라와 같이 단기간에 도시화와 산업화가 진행되면서 주택재고가 부족하고, 이에 따른 가격 상승으로 주택가격이 가계 연소득의 6~7배를 웃도는 경우에는 시장에서의 자유로운 거래를 통해 모든 국민들에게 충분한 주택서비스를 제공하기 어렵다.

 

이러한 배경에 따라 일정부분 공공의 시장개입을 통한 주택의 생산과 배분에 대한 조절이 필요하다. 그러나 공공의 시장개입에는 일정한 한계가 있어야 한다. 한계를 넘어선 시장개입은 민간의 역할과 기능을 위축시켜 민간의 특성과 장점을 발휘할 수 없게 함으로써 오히려 생산과 배분의 효율성을 저하시키게 된다.

 

따라서 공공은 주택시장에 대한 개입을 최소화해야 한다. 시장실패로 인한 공공의 개입이 불가피한 경우에도 공공이 시장에서의 민간역할을 ‘대체’하는 것이 아닌 ‘시장회복’을 위한 개입이 돼야 한다.

 

공공의 제한된 자원은 시장소외계층의 주거안정에 집중적으로 투자해 주거복지 수준을 향상시키는데 활용해야 한다.

 

그리고 공공과 민간이 동일한 시장에서 경합할 때 민간에게 불리하게 작용하는 〈주택법〉상의 규정들을 고려하여 공공과 민간의 시장을 명확히 구분할 필요가 있다. 즉 공공은 시장소외계층을 대상으로한 공공임대주택의 건설과 공급을 전담하고 소득 4분위까지를 대상으로한 전용면적 60㎡이하의 소형분양주택만을 건설토록 해야 한다.

 

이를 제외한 기타부문의 건설과 공급은 모두 민간에게 일임하는 한편 원활한 주택공급을 위해 민간부문의 자율성을 확대해줘야 한다. 즉 주택생산의 효율성을 높이기 위해 민간이 공급하는 모든 주택에 대해서는 주택분양가격의 제한과 주택분양가격의 공시를 배제해야 한다.

 

더불어 입주자의 재산권 행사와 거주이전의 자유를 제한하는 주택전매제한 제도 역시 폐지해야 한다. 이와함께 주택보급률이 100%를 넘고 미분양으로 주택투기가 발생할 수 없는 수도권이외 지역과 수도권지역을 구분, 지역특성에 입각한 주택정책이 정착돼야 한다.

 

아울러 1인 가구 및 도시내 빈번한 인구이동에 따른 주택수요에 적절히 대응할 수 있는 민간임대 주택산업의 발전을 도모하기 위해 민영임대주택에 대한 규제를 철폐하는 한편, 공영택지개발사업에 있어 공공과 민간의 경쟁을 통해 민간에게도 택지개발권을 부여할 필요가 있다. 그리고 민간이 공급하는 모든 민영임대주택에 대해 최소임대차 기간 2년과 연간임대료 인상 5%이하의 제한을 철폐하여 민간임대주택 활성화의 기반을 구축해야 한다.