자산가격의 버블에 대한 엄밀한 이론적 정의는 없다. 통상 △미래가격이 상승할 것이라는 대중적 기대가 확산되면서 가격인상이 촉발되는 현상 △추세변화를 이탈한 자산가격 상승 △내재가치를 초과한 자산가격 등 다양한 의미로 사용되고 있다.

 

버블은 당분간 가격이 상승할 것이라는 기대가 있으면, 위험을 감수하고 투기적 거래가 발생하면서 존재하게 된다. 추가적인 가격상승에 대한 기대가 시장 참가자 사이에 확산되면서 자본이득을 목적으로 하는 투기적 수요가 증가하고, 그 결과 시장가격이 상승하는 자기실현적 예언이 반복되면서 버블이 커질 수 있다.
부동산시장에서는 상품이 이질적이며, 거래비용이 크고, 상품에 대한 시장정보가 불완전하며, 공급이 비탄력적으로 이루어짐에 따라 신속한 가격조정이 어려워 다른 시장에 비해 상대적으로 버블이 확대되고 오래 지속되는 경향이 있다.

 

버블의 개념은 직관적으로는 간단하나 실제로 그 존재여부를 측정하기는 매우 어렵다. 가격이 상승했을 경우, 이것이 버블 때문인지 아니면 내재적 가치증가에 의한 것인지 구별하기가 용이하지 않기 때문이다. 내재가치를 알기 위해서는 수십년 이후의 미래의 예상수익과 할인율 등을 알아야 하지만, 이를 정확히 측정한다는 것은 현실적으로 어렵다. 미국 FRB의장인 버냉키는 FRB가 버블을 식별할 능력이 없다고 실토하기도 했다. 이러한 문제점에도 불구하고 버블의 존재여부를 규명하거나 그 크기를 측정하는 여러가지 방법론이 개발되었으나, 논리적인 한계를 가지고 있다.

 

버블이 발생하면 가격변동폭이 커진다는 사실에 착안한 분산분석방법이 있는데, 회귀식을 통하여 내재가격을 추정하기 때문에 정확한 식별에는 한계가 있고, 모형설정에 따라 결과가 달라질 수 있다.

 

자산가격의 추세분석을 통하여 경기의 정점과 저점을 식별하고, 정점에서 다음 정점까지의 자산가격상승률의 크기를 기준으로 번영(Boom)과 불황(Bust)을 정의하는 방법도 있다.

 

일정기간 동안의 소득대비 주택가격비율 또는 임대료에 대한 매매가격비율이 장기평균치보다 상회여부를 기준으로 버블을 판정하는 방법도 있다.

 

시장가격이 내재가격보다 높다고 하더라도 이것이 얼마나 오랫동안 지속돼야 버블이 존재한다고 할 것인지에 대해 합의된 명확한 기준은 없다. 때문에 내구연한이 긴 주택의 경우 향후 예상되는 모든 수익을 고려한다면 어떠한 가격도 합리화될 수 있고, 버블의 존재여부는 그때 가봐야 알 수 있다는 맹점이 있다.