2000년대 초부터 국내에 등장한 PF기법은 시행사의 낮은 신용을 보강하기 위하여 시공사(건설회사)가 금융기관에 지급보증과 채무인수, 책임분양 등 다양한 형태로 리스크를 대신 떠안아 주는 형태로 운영되고 있다.

 

부동산PF 대출이 수익성이 높다는 인식이 확산되면서 증권사도 대출을 해주는 대신 채권이나 어음을 발행하는 방식으로 자금을 제공했다.

 

즉 ‘PF자산담보부증권(ABS)’과 ‘PF자산담보부기업어음(ABCP)’ 등 부동산개발 사업의 현금흐름을 담보로 하는 유동화증권의 일종인 상품으로 PF시장에 뛰어 들었다. 지난 2002년 6천억원대에 불과하던 PF방식 유동화증권 발행 잔액은 현재 약 30배에 이르는 17조원대로 확대된 상황이다.

 

특히 ABCP는 작년말 발행 잔액이 3조원이던 것이 올 6월말에는 4조5천억원으로 50%나 급증했다.

 

PF금융기법은 부동산시장이 호황에 진입한 2002년이후 아파트는 물론 오피스텔·상가 등 모든 개발사업으로 급속히 확대됐다.

 

부동산시장이 호황인 상황에서는 시행사나 건설회사, 금융기관 모두 유리한 방식이었기 때문이다.

 

이에따라 자기자본이 없는 영세 부동산개발업체들은 적은 돈과 낮은 신용으로도 대출을 받아 대규모 사업을 추진할 수 있었다.

 

대부분의 시행사는 자기자본 대비 평균 20~30배의 레버리지(leverage·차입)를 이용하고 있는 상황이다.
그럼에도 불구하고 한국의 부동산PF는 미국의 서브프라임과 비교하면 규모가 크지 않은 것으로 조사되고 있다.

 

6월말 현재를 기준으로 저축은행 연체율 14.3%가 전액 부도가 나더라도 대손충당금이나 토지담보 등으로 저축은행이 자체적으로 흡수 가능한 수준이다.

 

은행의 경우에는 총 대출중 PF대출 비중이 4.4%에 불과하고 손실흡수 능력이 189%(이 수치가 100%가 넘으면 전액 보전이 가능하다는 의미임)에 달해 큰 문제가 안된다.

 

또한 PF대출은 서브프라임-모기지와 달리 유동화(증권화)된 부분이 많지 않고 2차, 3차로 꼬리에 꼬리를 물고 파생상품이 확산되지 않았다는 점이 미국과 다른 상황이다.

 

이런 점들을 종합해 볼 때 우리나라의 경우 PF대출이 경제시스템 전체의 문제로 번질 가능성은 적다.

 

그렇지만 주택시장의 침체 및 미분양아파트의 향후 전개 방향 등에 따라 심각한 상황으로 치달을 가능성도 배제할 수는 없다.