지난 11월 3일 정부는 경제난국 극복을 위한 종합대책의 일환으로 재건축 규제완화 대책을 발표하였다. 지난 8·21대책에 이어 참여정부때 도입한 여러 가지 재건축규제를 시장 상황을 보아 가며 조심스럽게 하나씩 풀고 있는 것이다.

 

이로써 재건축사업을 옥죄던 많은 규제들 중 재건축부담금과 분양가상한제를 제외하고는 거의 모든 규제를 완화 또는 폐지하기에 이르렀다.

 

과거와는 달리 재건축사업이 활성화 될 수 있는 여건은 이번 규제완화를 통해 많이 형성되었다고 볼 수 있다.   

 

그러나 미국에서 시작된 서브프라임-모기지발(發) 금융위기는 전 세계 경제위기로 전개되고 있고, 우리나라도 예외없이 금융위기와 실물경제 위기에 직면해 있다.

 

이렇듯 과중한 외부요인은 재건축사업 규제완화에도 불구하고 재건축사업과 재건축시장 활성화에 부정적인 영향을 미치고 있다.

 

정부의 규제완화 목적이 재건축시장 활성화와 재건축 주택 가격상승에 있는 것은 아니다. 재건축사업을 원활하게 하여 거주민의 주거여건 개선과 정부의 정책 목적을 달성하려는데 그 목적이 있다고 볼 수 있다.

 

따라서 최근 일부 언론에서 쓰고 있는 ‘재건축 규제 완화효과 약발 보름만에 끝’하는 식의 기사내용은 규제완화의 본질을 정확하게 알지 못하는 대중 인기용 단발기사에 불과하다. 즉 재건축아파트 거래 활성화와 가격상승이 규제완화의 목적이 아니기 때문이다.

 

이 글은 정부의 재건축 규제완화 대책의 목적에 비추어 재건축사업의 영향을 살펴보고자 한다. 11·3대책의 주요 내용은 △재건축사업 소형의무비율완화 △임대주택의무비율 보금자리주택 환수로 전환 △용적률 상향 허용 등으로 요약할 수 있다. 이들 규제완화의 효과는 긍정적인 효과와 부정적인 효과를 가져 올 수 있다.

 

먼저 긍정적인 효과를 보면 첫째, 재건축사업 측면에서는 규제완화로 인해 사업비용 절감 효과를 가져 올 것이며 이것은 조합원 부담을 감소시키는 결과를 가져 올 것이다. 이는 재건축사업 당사자들의 의사결정에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 판단되며, 그 동안 각종 규제의 영향으로 사업성이 악화되어 재건축사업을 추진하지 못하던 단지들이 사업논의를 재개하는데 영향을 줄 것이다. 그동안 많은 단지들이 사업여부를 놓고 주민간 또는 조합원간 갈등이 심각하게 노정되어 있었다.

 

둘째, 주택정책 측면에서 얻게 될 긍정적인 효과를 보면 재건축사업 활성화에 따른 주택공급 효과와 더불어 용적률 상향에 따라 일반분양가가 하락하는 현상이 발생하여 이중의 정책효과를 얻을 수 있을 것으로 보인다. 이러한 결과는 용적률 증가와 분양가상한제의 관계성에 의한 정책적 효과로 분석되고 있다. 또한 그동안 재건축 임대주택의 공급 및 관리측면에서 비효율성이 지적되어 온바 유사한 개념이지만 보다 현실적인 방법인 보금자리 주택으로 전환하려는 것은 재건축을 통한 공공정책의 유연적인 대처라고 볼 수 있다. 

 

반면, 부정적인 효과는 첫째, 과도한 용적률 상향이 가져올 폐해이다. 주거지의 과밀개발을 야기할 수 있고, 입주민들의 사생활 침해, 공원 및 커뮤니티시설의 다양성 제약 등의 부작용을 가져 올 수 있다. 또한 우리 (사)주거환경연구원의 분석결과에 의하면 용적률 상승이 조합원에게 무조건 좋은 것은 아닌 것으로 나타났다. 과도한 용적률 상향은 역으로 조합원의 부담을 증가시키는 것으로 나타났다. 사업지별로 다르지만 개별 조합의 사업비용을 최소화 하는 단지별 최적 용적률이 있는 것으로 이해할 수 있다.

 

결론적으로 재건축사업을 추진하는 조합 입장에서는 경제적인 측면만 고려하여 무조건 높은 용적률을 고집하기 보다는 단지별 특성과 주거지로서의 최적 가치를 생각하여 재건축사업을 추진해야 할 것이다.

 

정부는 재건축사업 활성화를 위한 의지를 반영하여 재건축부담금과 분양가상한제 등 남아 있는 규제의 개선안을 고려해 볼 필요가 있다.