주경상
前코아셋 대표이사, 감정평가사
〈도시 및 주거환경정비법〉 제65조제2항에 의하면 “시장·군수 또는 주택공사등이 아닌 정비사업시행자가 정비사업의 시행으로 새로이 설치한 정비기반시설은 그 시설을 관리할 국가 또는 지방자치단체에 무상으로 귀속되고, 정비사업의 시행으로 인하여 용도가 폐지되는 국가 또는 지방자치단체 소유의 정비기반시설은 그가 새로이 설치한 정비기반시설의 설치비용에 상당하는 범위 안에서 사업시행자에게 무상으로 양도된다(이는 상호 교환에 해당됨)”고 규정되어 있다.
그러나 서울시는 행정안정자치부의 ‘공유재산관리지침’ 등의 규정을 근거로 하여 법 규정과는 달리 ‘정비기반시설 설치비용 산정 및 국·공유재산 무상양도 시 업무처리기준’을 지난 1월 24일부터 시행해 왔다.
그리고 국토해양부는 지난 2008년 8월 29일 공고한 〈도정법〉 일부 개정(안)에서 서울시의 업무처리기준과 같은 내용으로 입법예고하고 이를 추진하고 있다.
입법예고의 논리적인 근거를 보면, 정비구역지정 시 사업시행자(조합)는 이미 정비기반시설로 제공하고 사업부지에 대하여 인센티브 용적률 등을 적용받았다. 그러므로 당해 토지를 정비기반시설 설치비용으로 산정해 줄 경우 이는 중복산정으로 인한 이중혜택에 해당된다. 따라서 토지비에 상당하는 용도폐지 국·공유재산의 무상양도를 방지하여 예산낭비의 문제를 개선하자는 것이다.
이같은 취지는 일견 타당해 보일 수도 있으나 다음과 같은 문제점이 있다.
먼저 조합이 시행하는 정비사업장에서 새로운 규정을 적용할 경우 조합원 부담금이 개정전에 비해 최소한 1인당 평균 1천만원 이상 늘어나는 것으로 분석되고 있다. 이러한 부담주체들은 주로 강북지역의 불량주택 재개발사업장이거나 단독주택 재건축사업장에 거주하는 조합원들이다.
주지하는 바와 같이 불량주택 재개발사업장이나 단독주택 재건축사업장은 주거환경이 매우 열악한 서민들이 좀 더 나은 내 집을 마련하고자 하는 소박한 꿈을 키워가는 곳이다.
특히 단독주택 재건축사업장의 경우에는 사업지 여건이나 제반 환경이 재개발사업장과 유사함에도 불구하고 재건축에 대한 모든 규제가 아파트 재건축과 동일하게 적용받고 있으며 〈재건축초과이익 환수에 관한 법률〉에 따라 재건축 부담금까지 부담하고 있는 현실 등을 고려할 때 새로운 부담의 가중은 사업자체를 어렵게 만드는 결과를 초래할 수 있다.
한편 서울시가 수립해서 운영 중인 도시·주거환경정비기본계획을 살펴보면 공공시설의 효율적 확보를 유도하기 위하여 일반주거지역내에서의 계획용적률을 서울시 도시계획 조례의 용적률 보다 훨씬 낮게 170%, 190%, 210%의 3단계로 구분하여 적용하고 있다. 이에 따라 조합 등의 사업시행자는 정비구역지정 시 다른 선택의 여지가 없이 인센티브 용적률을 받아들일 수밖에 없다는 것이다.
그러므로 이 제도를 합리적으로 도입하기 위해서는 서울시 도시계획 조례 수준의 계획용적률을 우선해서 조정하는 것이 필요하다.
현행 〈도정법〉 제60조 및 제62조 등에서 시장·군수의 정비기반시설 설치비용의 일부 부담 등을 규정하고 있으나, 정비구역지정 시 공공시설 부지제공에 따른 용적률 등의 인센티브를 적용받았다 하여 이에 대한 지원이 거의 이루어지지 않고 있다. 그렇다면 이는 조합원들의 부담만으로 건설된 정비기반시설들을 국가 또는 지방자치단체는 인·허가권자인 우월적 지위를 이용하여 현저한 이익을 누리는 것인 바, 공평하지 못하고 합리적이지 못하다.
또한 정비구역지정 시 용적률 등의 인센티브를 받았다하여 아무런 보상도 없이 정비기반시설의 부속 토지를 국가 또는 지방자치단체에 무상으로 귀속시킬 경우 사업지는 그 만큼 주거밀도 상승으로 인해 쾌적성을 잃게 되어 집값이 상대적으로 낮게 형성될 수 있다.
뿐만 아니라 분양가상한제에서는 원칙적으로 토지비와 건축비 상당액의 원가에 기초를 두고 분양가를 산정하여 시장·군수의 분양승인을 받게 되는 바, 정비기반시설 부지의 기부채납은 세대별 토지지분 면적의 감소로 이어져 일반분양 수입의 감소 등 사업수지에도 많은 영향을 끼치게 된다.
따라서 좀 더 면밀한 검토 아래 위에서 제기한 문제점들의 보완책 등을 강구하여 모두가 상생할 수 있는 합리적인 제도개선책이 마련되길 바란다.
