소규모 정비사업장 합쳐서 ‘모아타운’ 구성
2026년까지 매년 20개소씩 100개소 지정
규제완화·인센티브… 첫 시범사업 30곳 접수
[하우징헤럴드=최진 기자] 서울시가 지난 1월 새로운 정비사업 모델로 도입한 모아주택과 대규모 모아주택 단지인 모아타운이 저층주거지 정비사업의 새 이정표가 될지 관심이 쏠리고 있다.
재개발사업이 어려운 낙후된 저층주거지를 각종 인센티브를 통해 중층 아파트로 개발하는 모아주택·모아타운은 지난달 첫 시범사업 후보지 공모신청에 30곳이 접수하며 연착륙에 성공했다. 서울시는 매년 20개소씩 5년간 총 100개소의 모아타운을 지정하고 오는 2026년까지 신축주택 3만호를 서울 도심에 공급할 계획이다.
▲노후 저층주거지 광역개발 새 모델, 연착륙 성공
=모아주택의 도입 배경은 단순하다. 노후 저층주거지역의 주차난을 해결하기 위한 고민에서부터 모아주택과 모아타운의 도입이 구상됐다. 지하 주차면적이 100평 정도만 되면 지하로 차가 들어가서 회차해 나올 수 있다는 구상에서 모아주택을 고민했고, 이후 모아주택 단지가 모인 모아타운으로 계획이 확장됐다.
모아주택은 붙어있는 다가구·다세대 필지를 모아 블록 단위로 공동 개발하는 형태다. 대지면적 1천500㎡ 이상 확보해야 추진이 가능하며 절차상 소규모주택 정비사업으로 진행된다.
오세훈 서울시장은 지난 1월 13일 이러한 모아주택 및 모아타운 도입 배경을 설명하면서 강북구 번동과 중랑구 면목동을 모아타운 시범사업지로 발표했다. 강북구 번동은 5개 구역 가로주택정비사업으로 추진되고 중랑구 면목동은 6개 가로주택정비사업이 진행되고 있는데, 이들 구역들을 한꺼번에 모아타운으로 지정해 하나의 단지로 만들겠다는 것이 서울시 계획이다.
결국 모아타운은 소규모 정비사업 여러 곳을 모아서 하나의 단지로 구성하는 것이다. 그동안 소규모 정비사업은 커뮤니티 시설이나 주차면수 등이 부족해 최신 주거트렌드에 뒤처진다는 평가를 받아왔다.
또 1만㎡ 미만의 소규모 사업방식으로 인해 난개발을 부추긴다는 우려도 받아왔다. 결국 이들 소규모 단지들을 묶어, 이른바 나홀로 아파트의 태생적 한계를 극복하겠다는 포석이 모아타운의 배경인 셈이다.
이미 정부는 지난 ‘3080+ 주택공급 대책’에서 소규모 정비사업의 활성화와 구조적 한계를 극복하기 위해 ‘소규모 주택정비 관리지역’을 도입했다. 그리고 지난해 7월 ‘빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법’ 개정을 통해 해당 내용을 법제화했다. 이후 서울시가 모아타운을 발표하면서 소규모주택 관리지역의 청사진을 구체화한 셈이다.
소규모 주택정비 특례법 제2조 제1항에 따르면 소규모주택정비 관리지역이란 노후·불량건축물에 해당하는 단독주택 및 공동주택과 신축 건축물이 혼재해 광역개발이 곤란한 지역에서 정비기반시설과 공동이용시설 확충을 통해 소규모주택 정비사업을 계획적·효율적으로 추진하기 위해 소규모주택정비 관리계획이 승인·고시된 지역을 말한다.
▲사업기간 단축과 층수·용도지역 규제 완화… 기반시설 지원금 혜택까지
=소규모 정비사업은 총 4가지로 구성돼 있다. 세부적으로는 △자율주택정비사업 △가로주택정비사업 △소규모 재건축사업 △소규모재개발사업이다. 모아타운 구성은 결국 이 4가지 사업방식과 모아타운 내 공동개발을 통해 지하 주차장과 녹지 조성이 가능한 중규모 아파트인 모아주택을 복합적으로 엮어 진행하게 된다.
반면, 각각의 사업방식이 지닌 세부 요건들은 모아타운으로 지정될 경우 규제완화 혹은 인센티브를 기대할 수 있다.
기존 소규모주택 정비사업의 강점으로 꼽히던 것은 사업기간 단축이다. 신속통합기획처럼 통합심의를 진행하고 사업시행계획과 관리처분계획을 동시에 진행하는 등 사업절차를 간소화해 재개발·재거축보다 사업기간이 짧다.
여기에 모아주택은 △정비계획 수립 △추진위원회 승인 △관리처분계획 인가절차 생략 등으로 더욱 사업기간을 단축시킬 예정이다. 이어 모아타운의 경우 사업기간 단축과 더불어 각종 인센티브를 통해 부족한 사업성을 보완한다. 먼저 공영주차장·공원·어린이집 등 공공·기반시설을 조성할 경우 사업장마다 최대 375억원을 지원한다.
또 아파트단지처럼 지하면적을 통합해 대규모 지하주차장을 설치하도록 지원한다. 조건에 따라 지역 층수제한을 최고 10층에서 15층으로 완화하고 용도지역을 한 단계 상향한다. 또 기본설계를 위해 공공건축가 및 5천만원의 지원금을 지급한다.
서울시는 지난달 28일 14개 자치구에서 제출한 신청서를 바탕으로 총 30곳이 시범사업 공모에 참여했다고 밝혔다. △중랑·송파구가 4곳씩 △성동·도봉·마포구가 3곳씩 △종로·구로구가 2곳씩 △강북·노원·서대문·강서·동작·중구가 각각 1곳씩이다. 시는 신속통합기획에서 선보인 정량적 평가와 소관 부서의 적정성 검토 등을 거처 이달 중 최종 후보지를 발표할 계획이다.
